המכון לחקיקה הלכתית

חוק השכירות והשאילה לישראל

מבוא

מבוא לחוק השכירות והשאילה  לישראל

מאת: יאיר פרנק
רב הישוב עמונה

הָשִׁיבָה שׁוֹפְטֵינוּ כְּבָרִאשׁוֹנָה

איננו יודעים את סדר הגאולה, וכבר כתב הרמב”ם: ‘וכל אלו הדברים וכיוצא בהן לא ידע אדם איך יהיו עד שיהיו’ (הלכות מלכים יב,יב). אולם, אם סדר הברכות בתפילת שמונה עשרה הוא כסדרה של הגאולה (כפי שמשמע בגמ’ במגילה יז), הרי שדורנו צריך לעסוק בייחוד בתפילה ובמעשה ב-‘השיבה שופטינו כבראשונה’.

שהרי ברכת ‘ברך עלינו’, בהקשר הכללי של פריחת הארץ, נתקיימה בנו במידה מרובה וכמאמר חז”ל: ‘ומה ראו לומר קיבוץ גליות לאחר ברכת השנים – דכתיב (יחזקאל לו,יח) וְאַתֶּם הָרֵי יִשְׂרָאֵל עַנְפְּכֶם תִּתֵּנוּ וּפֶרְיְכֶם תִּשְׂאוּ לְעַמִּי יִשְׂרָאֵל כִּי קֵרְבוּ לָבוֹא’ (מגילה, שם). גם קיבוץ גלויות מתקיים בנו במידה רבה, כאשר מקומץ יהודים שהיו בארץ לפני מאה וחמישים שנה, יש עתה ברוך ה’ מיליוני יהודים שעלו מארבע קצוות הארץ (וכמובן, אנו עדיין מתפללים לקיבוץ גלויות השלם, ואף לקיבוץ גלויות במובן הרוחני של אחדות בתוך עם ישראל בארץ עצמה).

ואם כן, עתה הגיע זמן ‘תיקון המשפט’. הבקשה ל’השיבה שופטינו’ היא בעצם הכמיהה שהתורה תנהיג אותנו, ולא מערכת חוקים אחרת. שהתורה לא תצטמצם רק בחיי היחיד, בהלכות כשרות ושבת בלבד, אלא תהיה מובילה ומנהיגה של כלל החברה. ובעומק – החזרת בתי הדין לסמכותם היא החזרת מלכות ה’ לעולם, ועל כן אנו מבקשים בהמשך ברכה זו דווקא – “וּמְלֹךְ עָלֵינוּ אַתָּה ה’ לְבַדְּךָ בְּחֶסֶד וּבְרַחֲמִים”.

הרעיון שמלכות ה’ מתגלה בבית הדין דווקא אינו דרשה בעלמא, אלא מפורש במקומות רבים, ויש לו אף השלכות רבות.  “ועמדו שני האנשים אשר להם הריב לפני ה’ לפני הכהנים והשפטים אשר יהיו בימים ההם” (דברים יט,יז), ודרשו חז”ל בסיפרי (קצ): ‘לפני ה’ שהם סבורים לפני בשר ודם הם עומדים, ואין עומדים אלא לפני המקום’. בפרשת משפטים נקראים בתי הדין – אלהים. ‘ונקרב בעל הבית אל האלהים… עד האלהים יבא דבר שניהם אשר ירשיען אלהים ישלם שנים לרעהו’. פשוט ששם זה הוא שם ‘חול’, ומשמעותו – בעלי הכח והשררה. אך לא בכדי התורה משתמשת בשם זה. בעומק – אכן השכינה שורה בבית הדין, ‘א-להים נצב בעדת אל, בקרב א-להים ישפט’ (תהילים פב,א).

ההעדפה של שיטת משפט אחרת הינה כפירה בתורה, ובנותן התורה. וכמאמר הרמב”ם: ‘כל הדן בדיני עכו”ם ובערכאות שלהן אף על פי שהיו דיניהם כדיני ישראל הרי זה רשע וכאילו חרף וגדף והרים יד בתורת משה רבינו שנאמר ואלה המשפטים אשר תשים לפניהם ולא לפני עכו”ם לפניהם ולא לפני הדיוטות’ (הלכות סנהדרין כו, ז). ובמדרש תנחומא שנינו: ‘מי שמניח דייני ישראל והולך לפני עכו”ם, כפר בהקדוש ברוך הוא תחלה, ואחרי כן כפר בתורה, שנאמר: כי לא כצורנו צורם ואויבינו פלילים’ (תנחומא, משפטים, ג).

________________

התיקון בנושא הזה כולל כמה וכמה מישורים:

א) חינוך הציבור לרצות בדין התורה ובבתי הדין.

ב) הכשרת תלמידים כדיינים ראויים, ובמקביל – עורכי דין רבים שיכירו לעומקם את דיני התורה.

ג) ליבון ועיון בסוגיות ההלכה בכדי להתאימה למציאות ולשאלות המודרניות כיום.

‘המכון לחקיקה הלכתית’ זוכה להיות שותף בפעילותו בשלושת המישורים שהוזכרו. יישר כח לעו”ד שלום אטלי נ”י, מייסד המכון ומובילו, שבמסגרתו נעשה המחקר המונח לפניכם.

‘חוק השכירות והשאלה ההלכתי’, וההערות שלצידו, הינם פרי עבודה יסודית על הלכות שכירות ושאלה. הכתיבה של ההלכה בצמוד לכל סעיף וסעיף בחוק נושאת עמה כמה וכמה מטרות:

החוק מתייחס למציאות העסקית בזמנינו, ונותן את תשובתו לשאלות העולות ממנה. באופן הזה נזקקנו אף אנחנו פעמים רבות לעיין בהלכה במקורותיה, בכדי לתת את תשובת ההלכה למציאות בימינו (מישור ג’ לעיל).

כמו כן, עצם כתיבת ההלכה בצורה בהירה, ובצמוד לחוק, תאפשר לציבור עורכי הדין להכיר ולדעת את דין התורה, שלא היה נגיש לרבים מהם (מישור ב’ לעיל). ודומני, שגם הדיינים ומורי ההוראה יוכלו למצוא חידוש בעבודה שנעשתה, בייחוד בתחום הנ”ל של הפסיקה בשאלות שלא היו בדורות שקדמו.

הציבור הכללי יכיר שהתורה וההלכה עסקו בשאלות אלו כבר אלפי שנים, וייתן את אמונו בתורה, ובנושאי התורה (מישור א’ לעיל).

ובפרט ביחס לחוק זה – השכיח מאוד בחייו של כל אדם, אף שאיננו איש עסקים, השוכר או משכיר דירה, וכן שואל או משאיל מכונית או חפץ כלשהוא. ולמעשה – כבר כאשר אדם חותם חוזה עם חברו, כדוגמת חוזה שכירות, עליו לוודא שהחוזה יהיה תקף ע”פ הלכות שכירות בפרט, וההלכה בכלל. וכן, שבסעיפי החוזה יהיה מצוין שכל דיון משפטי בעניין יובא לפני בית דין. לצורך כך הבאנו כנספח לחוק, הצעה לחוזה שכירות דירה (השכיח ביותר) המותאם להלכה.

______________

אנו מצפים ומייחלים ליום בו תשוב התורה להנהיג את כלל חיינו, ונזכה במהרה לשיבת התורה לציון, וללשכת הגזית בירושלים.

יאיר פרנק
רב הישוב עמונה
רב במכון לחקיקה בס”ד

 

שכירות היא זכות[1] שהוקנתה[2] בתמורה[3] (להלן- דמי שכירות) להחזיק[4] בנכס ולהשתמש בו[5].

[1] יש דיון גדול בראשונים ובאחרונים האם יש להגדיר את השכירות כמכירה לזמן, וכלשון חז”ל: שכירות ליומיה ממכר הוא (כלומר זכות קניינית) או האם יש להגדיר את השכירות כהתחייבות של המשכיר לשוכר לאפשר לו שימוש בחפץ (כלומר זכות חוזית). לשיטה הראשונה, ראה שו”ע סימן רכז סעיף לה: השוכר את הכלים או את הבהמה, יש להם אונאה, שהשכירות מכירה בת יומא היא. ולשיטה השנייה, ראה לחם משנה הלכות שכירות פרק ז: הא דאמרינן דשכירות מכירה ליומיה וקני היינו לענין שישתמש בו כל ימי שכירותו אבל גוף הדבר אינו קנוי כלל ומש”ה אסרינן להשכיר בית דירה לעכו”ם. א”כ לפי זה לא אמרינן מכירה ליומיה מכירה לכל מילי אלא לענין שישתמש בו כל ימי שכירותו לבד …. אבל מ”מ הבית בחזקת המשכיר הוא וביתו מיקרי ומש”ה אסור להכניס בו ע”ז דלא תביא תועבה אל ביתך. וראה בכל זה בפתחי חושן הלכות שכירות (להלן: “פתחי חושן”) פרק א סעיף ב: השכירות היא מעין מקח וממכר, והיינו שהשוכר קונה מהמשכיר זכות השתמשות בחפץ המושכר, לזמן מוגבל, תמורת דמי השכירות שהסכימו ביניהם. ויש אומרים שהשוכר יש לו קנין גם בגוף החפץ המושכר למשך זמן השכירות. וכן פרק ד סעיף יט ובהערות שם. וראה לקמן דיון מקביל ביחס לדיני שאלה בהערה 126 בדעת הרמב”ם. וראה מיכאל ויגודה, שכירות ושאילה, ספרית המשפט העברי (להלן: “ויגודה”), עמ’ 7.

[2] פתחי חושן פרק א סעיף ג: קנייני שכירות שווים בדרך כלל לקנייני מקח וממכר לגבי הדבר המושכר. שו”ע סימן שז סעיף ב: יכולין המשכיר והשוכר לחזור בהם, עד שימשוך או שיעשה אחד מדרכי הקנין. וכן אינו מתחייב בגניבה ואבידה, עד שיעשה אחד מדרכי הקנייה. 

[3] להבדיל משאילה שהיא ללא תמורה.  

[4] כדי שהשכירות תחול צריך לבצע את קנין השכירות בגוף המושכר, ראה רמב”ם הלכות מכירה פרק כב הלכה יג-יד: אין אדם מקנה לא במכר ולא במתנה אלא דבר שיש בו ממש אבל דבר שאין בו ממש אינו נקנה. כיצד אין אדם מקנה ריח התפוח הזה או טעם הדבש הזה או עין הבדולח הזה וכן כל כיוצא בזה, לפיכך המקנה לחבירו אכילת פירות דקל זה, או דירת בית זה לא קנה, עד שיקנה לו גוף הבית לדור בו וגוף האילן לאכול פירותיו כמו שיתבאר. ויגודה עמ’ 28.

[5] הגם שהרמב”ם שכירות פרק ז הלכה א פסק: שהשכירות מכירה לזמן קצוב היא, נראה שאין ללמוד מכאן ששכירות לצמיתות דינה  כמכר. ראה רמב”ם מכירה פרק כג הלכות ה-ח: המוכר גוף הקרקע לזמן קצוב הרי זה מכירה, ומשתמש הלוקח בגוף כחפצו ואוכל הפירות כל זמן המכירה ובסוף תחזור לבעליה … ומה הפרש יש בין הקונה שדה זו לפירותיה ובין השוכר שדה מחבירו, שהקונה שדה לפירותיה יש לו לנטעה או לזרעה כל זמן שירצה או להובירה, והשוכר אינו כן כמו שיתבאר בענין שכירות, ואין השוכר רשאי להשכיר אבל הקונה מקנה לאחרים כל מה שקנה. כלומר לדעת הרמב”ם ההבדל בין מכר אפילו קצוב לשכירות היא ביחס לזכויות של השוכר לעומת הקונה. ראה נתיבות המשפט ביאורים סימן קמב סעיף ב: עיין סמ”ע ס”ק ד’ דבשכירות אפילו לעולם לא אמרינן דזבין דיניה. ובט”ז תמה דלעולם הוי כמכר, ע”ש. והעיקר כהסמ”ע. וראה גם בשו”ת תורת חיים (מהרח”ש) חלק א סימן סז: וכן כתב בהדיא מהר”י ן’ לב ז”ל סימן מ”א ח”ב שאין חילוק כלל בין שכירות שהוא לזמן ידוע לשכירות שהוא לעולם בלי הפסק דבתרווייהו לית ליה לשוכר זכותא בגופא דארעא ותרוייהו שכירות מקרו ולא מכר.

(א) הוראות פרק זה יחולו על שכירות של מקרקעין ושל מיטלטלין, ובשינויים המחויבים- גם על שכירות של כל נכס שחל עליו קנין[1].

(ב) הוראות פרק זה יחולו, בשינויים המחויבים, גם על שכירות משנה[2].

(ג) הוראות פרק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון[3], ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים[4].

[1] ראה הערה 2: קנייני שכירות שווים בדרך כלל לקנייני מקח וממכר לגבי הדבר המושכר. וראה שו”ע סימן שז סעיף ב: יכולין המשכיר והשוכר לחזור בהם, עד שימשוך או שיעשה אחד מדרכי הקנין. וכן אינו מתחייב בגניבה ואבידה, עד שיעשה אחד מדרכי הקנייה.  שו”ע סימן ריב סעיף א: אין אדם מקנה, לא במכר ולא במתנה, אלא דבר שיש בו ממש. אבל דבר שאין בו ממש, אינו נקנה. לפיכך המקנה לחבירו אכילת פירות דקל זה או דירת בית זה, לא קנה עד שיקנה גוף בית זה לדור בו וגוף אילן לאכול פירותיו.

לכאורה, לפי כלל זה הוראות פרק זה אינן חלות על שכירות של זכויות שהן דבר שאין בו ממש ולענין מכר לא מהני. אך ראה ויגודה עמ’ 62 שמביא שלשה טעמים עיקריים לתוקפה של שכירות זכויות: א) מנהג המדינה. ב) דינא דמלכותא דינא. ג) לפוסקים הסוברים ששכירות הינה בעצם התחייבות של השוכר, ולא מכר רגיל (עיין לעיל הערה 1),אפשר להתחייב על דבר שאין בו ממש.

[2] האפשרות לשכירות משנה תדון לקמן בסעיף 22. וראה שם ההבחנה בין העברת השכירות לשכירות משנה. במידה ושכירות משנה זו אפשרית, הרי שהוראות חוק זה חלות גם על מערכת היחסים בין השוכר הראשון והשוכר השני וזו שבין המשכיר לשוכר הראשון.

[3] כגון דיני אונאה (שו”ע סימן רכז), דיני ריבית (שו”ע יו”ד קנט-קעז; ובפרט ספר ברית יהודה פרקים כו כט), בל תלין על תשלום השכירות (שו”ע סימן שלט סעיף א), דיני ירושת השכירות (רמ”א סימן שלד סעיף א), ועוד.

[4] שו”ע סימן שטו סעיף א: כשם שמתנה אדם כל תנאי שירצה במקח, כך מתנה בשכירות. ובסעיף ד: ואין צריך קניין מיוחד לקיום התנאים, והם חלים יחד עם השכירות עצמה. 

פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם[1], ובאין נוהג כזה- לפי הנוהג המקובל באותה מדינה[2].

[1] שו”ע סימן שיב סעיף ט: מיהו דוקא דהתנו הכי מקודם הזמן, ואעפ”י שעבר זמן הודעה; אבל אם עמדו בסתם, מסתמא דעתם היה על השכר הראשון. וראה גם רמ”א סימן שלג סעיף ח: שליח צבור שהשכיר עצמו עם מנהיגי העיר לשנה בתנאי כך וכך, ואחר כך השכיר עצמו לבני העיר הזאת עם מנהיגים שניים, ולא התנה, ודאי על תנאי הראשון השכיר עצמו. ודוקא שחזר והשכיר עצמו בשנה שניה. מבואר מהרמ”א שכל חידוש חוזה הוא לפי הנוהג הקודם ועל דעת התנאים הראשונים שהיו ביניהם. וזה מדובר באופן שדברו ביניהם להמשיך לשנה נוספת רק לא דברו על תנאי החוזה. אמנם אם לא נדברו על חידוש חוזה המכר והמשיכו לנהוג לפי הנוהג שביניהם כתב הרמ”א שם: אבל אם עמד עמהן בשתיקה, לא אמרינן דנשאר על תנאו הראשון. והש”ך ס”ק מד חולק והביא מתשובות רב האי שהמשכיר בית לחבירו לשנה לסך ידוע ועמד שם ביותר שאינו חייב לפרוע ממה שעמד אלא כמו סך השנה ראשונה כיון ששתקו ואע”פ שהוקר השכירות, עכ”ל. ובערוך השולחן כתב שגם הרמ”א מודה על הזמן שעבר שתנאי השכירות קיימים אלא שסובר שיכולים הקהל לשנות מעתה תנאי השכירות. וראה גם בחוק המכר סעיף 5(א) הלכות מקבילות.

[2] ירושלמי בבא מציעא דף ז ע”א: אמר רב הושעיה זאת אומרת המנהג מבטל את ההלכה. וביאר המהרשד”ם חו”מ סימן שפ: … דכל דבר שבממון יש לו שני פנים במה שיתקיים: או באחד מהדרכים הברורים כדין תורתנו הקדושה או בדברי חכמים ז”ל שתקנו בתלמוד, או בכל תנאי שיתנה האדם עם חברו. ומטעם זה יועילו דרכי ההקנאות שנוהגים הסוחרים, אעפ”י שאינם כתובים בתורה ואינם מן הדין, אלא שכיון שנהגו כך ה”ל שכל אחד מתנה עם חברו שכשיהיה כך יתקיים הדבר, ואדעתא דהכי תינח וסלקי. המהרשד”ם מבאר שהמנהג מהווה מעין תנאי פשוט לכל הצדדים, ועל דעת כן הם פועלים, וממילא הוא חל. אלא שאעפ”כ יש לדון למעשה בכל נושא ונושא ע”פ גדריו, והמנהג המדובר. וראה גם דיני ממונות ח”ב ש”א כל פרק ב. וכן הוא הדין ביחס לשכירות, שו”ע סימן שח סעיף ג: וכל אלו הדברים בשוכר סתם, ובמקום שאין מנהג ידוע; אבל במקום שיש מנהג, הכל לפי מנהג. וכן שו”ע סימן שח סעיף ו, וסימן שיג סעיף א, ועוד. וראה גם רמב”ם מכירה פרק כו הלכה ח: וזה עיקר גדול בכל דברי משא ומתן הולכין אחר לשון בני אדם באותו המקום ואחר המנהג. וכן כתב הריב”ש סימן תפ: ולעולם, אין מפרשים לשון השטר, במה שאין רגילות לעשות. וכן פסק השו”ע סימן רטו סעיף ח: אין כל אלו הדברים האמורים וכיוצא בהם אלא במקום שאין שם מנהג ולא שמות ידועים לכל דבר ודבר בפני עצמו, אבל במקום שנהגו שהמוכר כך מכר כך, הרי זה מכור, וסומכים על המנהג בין בקרקעות בין במטלטלין, וזה עיקר גדול בכל דברי משא ומתן, הולכים אחר לשון בני אדם באותו מקום, ואחר המנהג.

חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה[1].

[1] ראה בחוק החוזים סעיפים 12 ו- 39 את היסודות של ‘תום לב’ ובהערות שם את המקורות, ולענין שכירות יחולו אותם דינים והגדרות כי גם כאן מדובר במו”מ לפני קיום השכירות, וכן במהלך השכירות יש להתנהג בתום לב עד סיום השכירות ויתכן שגם אחריו. אולם ראוי להביא מקור מהתלמוד המשמש כהנחיה של הרחבת המושג ‘תום לב’ והוא ‘כפייה על מידת סדום’. מסכת כתובות דף קג עמוד א: ההוא גברא דאוגר ליה ריחיא לחבריה לטחינה, לסוף איעתר זבין ריחיא וחמרא, אמר ליה: עד האידנא הוה טחיננא גבך, השתא הב לי אגרא, א”ל: מיטחן טחיננא לך; סבר רבינא למימר, היינו מתניתין: לא יאמרו שניהם הרי אנו זנין אותה כאחד, אלא אחד זנה ואחד נותן לה דמי מזונות, א”ל רב עוירא: מי דמי? התם חד כריסא אית לה, תרתי כריסתא לית לה, הכא מצי א”ל טחון וזבין, טחון ואותיב. ולא אמרן אלא דלית ליה טחינא לריחיא, אבל אית ליה טחינא לריחיא, כגון זו כופין אותו על מדת סדום. פירוש הדברים, אדם השכיר לחברו רחיים, ובתמורה לשכירות היה טוחן למשכיר את תבואתו, לאחר זמן המשכיר התעשר וקנה רחיים לעצמו, ודרש כסף עבור השכרת הרחיים ולא טחינה כי הוא לא זקוק לטחינה, נפסק להלכה שאם יש לשוכר די עבודה הוא צריך לשלם ולא יכול לטעון שההסכם היה תשלום באמצעות טחינה. כלומר מדובר באדם שרצה לנצל זכות שיש לו בהסכם ביניהם, וזה לא ב’תום לב’, לכן פסק רבינא שהוא צריך לשלם בכסף ולא בטחינה. ונפסקה הלכה זו בשו”ע סימן שיח סעיף א.

וראה גם שו”ת מהרשד”ם חלק חושן משפט סימן רצו: ה”ר יוסף אבואב יצ”ו שכר בתים מדונה אלג”והר ודר בהן חמשה או ששה שנים רצופות … עוד טען ה”ר יוסף טענה שלישית שהרי המשכיר ראה בשעה שהייתי מכניס כל צרכי ביתי הצריכים לאדם לימי החורף ואם היה כונתו להוציאני למה היה מניח לי להכניס כו’ … תשובה … ועתה כל מי שיש לו שכל יוכל לשפוט כמה צריך אדם ליזהר שלא לעשות נזק לחברו אפי’ למי שנהג עמו ברמאות עד שאמרו שצריך להודיעו כדי שיבקש בעל הפירות אופן לפנות פירותיו כדי שלא יגיע לו נזק א”כ זה המשכיר שראה שהשוכר היה מכניס כל צרכיו לזמן החורף למה לא התרה בו כדי שלא יצטרך לעשו’ הוצאות לטרוח לחזור אין זה אלא אחד משני דברים או שכונתו היה שיעמוד השוכר ימות החורף עד תום השנה הג’ לפחות ואח”כ נתחרט כי ראה שהיה איש אחר נותן לו שכירו’ יותר או שעשה כן ברשע ופשע מכל אחד מן הצדדים זכה השוכר אם מצד האחד זכה כיון שראה ושתק … ואם מן הטע’ הב’ שעשה ברשע כאשר עשה יעשה לו וראוי היה לומר כן אפי’ שלא היה הדין כן אלא מן הטעם דכאשר עשה היה ראוי לגמור על ראובן שזכה בדירתו.

(א) המשכיר חייב למסור את המושכר לשוכר בהעמדת המושכר לרשותו[1].

(ב) הוסכם על מסירה בתאריך מסוים, המשכיר והשוכר אינם יכולים להקדימו או לאחרו, אלא בהסכמת שניהם[2].

(ג) לא הוסכם על מועד המסירה, תהא המסירה סמוך לקניין השכירות[3].

(ד) הוסכם על מסירה תוך תקופה פלונית, יקבע מועד המסירה בפועל בהסכמת שני הצדדים[4], ובאין הסכמה בסוף אותה התקופה.

(ה) המסירה תהא במקום כריתת חוזה השכירות[5]; אולם יכול למסור בכל מקום ישוב[6].

[1] כלומר, אחר שנעשה הקניין (כאשר לא היה במשיכה שהיא כבר ההעברה בפועל), חייב המשכיר להעמיד לרשות השוכר את המושכר, ולדאוג לכך שלא יהיה דבר שמונע זאת ממנו מצידו. והשווה ללשון הנתיבות סימן שיב סק”ה ביחס לאדם שהשכיר בית ומכרו לגוי: חייב להשכיר לו בית אחר … דכל משכיר יש עליו שעבוד הגוף להעמיד לו לדבר המושכר לדבר שצריך לו. אע”פ שהנתיבות עסק במקרה מסויים של מציאת מושכר חלופי, מדבריו כאן עולה החובה היסודית של המשכיר לשוכר. וראה חוק המכר סעיפים 7-8.

[2] תאריך המסירה הוא חלק מחוזה השכירות. המשכיר אינו יכול להקדימו, אף שכביכול הוא מקדים את חיובו, שכן פעמים שמדובר בחובתו של השוכר, שמעוניין במושכר רק מהתאריך שנקבע. ואין לדמות שכירות להלוואה (שו”ע סימן עד סעיף ב) שכן בשכירות יש חובה וזכות לשני הצדדים כאחד. והשווה לספר חוקת משפט מכירה פרק י סעיף י שכתב: כל מי שקביעת הזמן לטובתו יכול לתבוע את מסירתו, או את לקיחתו, גם בתוך הזמן. וכאמור, בשכירות זמן המסירה הוא לטובת שניהם, ועל כן כל שינוי מחייב הסכמה הדדית.

[3] כתב המהרי”ט חלק ב חו”מ סימן קיט: והואיל ויש בו שטר וקנין מחייבי’ אותו לדור תכף כאותה שכתבה הר”ן ז”ל בשם הריטב”א ז”ל בהנוש’ דפוסק לזון בת אשתו ה’ שנים הראשונים קאמר כדאיתא בירוש’ ולמדו משום שהמתחייב לעשו’ דבר ולא פי’ באיזה זמן חייב לעשותו בזמן הבא ראשון. ועיין שו”ע אב”ע סימן קיד סעיף א. וכיון שהשכירות מתחילה מייד בקניין (כמבואר לעיל סעיף 1(ב)), ממילא מסירת המושכר צריכה להיות מייד לאחר מעמד הקניין, ולכן אין צורך בהודעה מוקדמת על המסירה.

[4] כפי שהתבאר לעיל הערה 18, בשכירות הן לשוכר והן למשכיר יש זכות וחובה, ועל כן מועד המסירה צריך להיקבע על דעת שניהם.

[5] מקום המסירה לא התבאר בצורה מפורשת בהלכות שכירות. בהלכות הלוואה פסק השו”ע בסימן עד סעיף א: אפי’ הלוהו בישוב, יכול לתבעו במדבר ולכופו שיפרענו שם, אם יש לו כדי סיפוקו עד שיגיע לישוב וכדי לפרעו … אבל אם הלוה רוצה לפורעו במדבר, אם ירצה המלוה לא יקבל ממנו עד שיגיע לישוב, מאחר שהלוהו בישוב. ומיהו בכל מקום ישוב יכול לכופו לקבל, אפילו אינו מקום המלוה ולא מקום הלוה ולא מקום שהלוהו. למדנו, שבהלוואה המלווה יכול לתבוע את הלוואתו בכל מקום, והלווה יכול לפרוע בכל מקום בישוב. ולכאורה, מרגע קניין השכירות, הרי יש לדמותם ללווה (=המשכיר) הצריך לפרוע הלוואתו (=השכירות) למלווה (=השוכר). אולם, אין נראה כן. והטעם העיקרי הוא שלא מדובר בממון (שלהוצאה ניתן בכל מקום), אלא בחפץ מסוים, ועל כן פשוט שאין לתובעו או למוסרו בכל מקום. אמנם, ניתן ללמוד מהלכות הלוואה, מהו המקום שאפשר לתבוע את הלווה, גם אם אין לו שם מעות. מקום זה הוא מקום ההלוואה, וראה ש”ך סימן עד סק”א. וממילא– מסתבר שמקום המסירה של החפץ הוא מקום עריכת קניין השכירות.

עוד ניתן להשוות דין זה, לכאורה, להלכות פיקדון, פסק שו”ע סימן רצג סעיף א: אין המפקיד יכול לתבוע הפקדון אלא במקום שהפקידו לשם, שאם הפקידו אצלו בטבריא אינו יכול לתובעו בצפורי. אבל בכל מקום שירצה הנפקד להחזיר למפקיד פקדונו, צריך לקבלו. אפילו נתנו לו בעל כרחו חשיבה נתינה, ופטור. (בסעיף ב’ כתב שבד”כ אינו יכול להחזיר במדבר). דהיינו, המפקיד יכול לתבוע פקדונו רק במקום עריכת הפיקדון, אך הנפקד יכול להחזירו בכל מקום.

בספר חוקת משפט הלכות מכירה פרק י סעיף ו למד מכאן את הדין ביחס למכירה: אין הלוקח יכול לתבוע את מסירת המקח אלא במקום שנמצא המקח בשעת המכר. אבל בכל מקום שירצה המוכר למסור את המקח על הלוקח לקבלו. ונראה שיש לדמות הן לפקדון והן להלוואה, והמשותף העולה מבין שניהם שעבד לווה לאיש מלוה וגם המפקיד עבד לנפקד בתום תקופת ההפקדה ואילו שוכר ומשכיר שניהם בעלי אינטרסיים שווים ואין עבדות של אחד לשני ולכן כל אחד מהם יכול להתנגד, כלומר אם ירצה השוכר לשלם שלא במקום ישוב יתנגד המשכיר, אם הוא משלם בסוף תקופת השכירות שאז הוא הפך להיות עבד למשכיר, ואם ירצה המשכיר למסור את המושכר שלא במקום ישוב יתנגד השוכר, כי לאחר עשיית הקנין המשכיר משועבד לשוכר להעמיד לו את המושכר.

[6] במידה ולא נמסר במקום כריתת החוזה השכירות, אם מוצאו המשכיר במקום ישוב יכול למסור לשוכר והשוכר צריך לקבלו ממנו, כאמור לעיל שהמשכיר משועבד לשוכר לתת לו, לכן השוכר יכול לדרוש את המושכר בכל מקום שהוא נמצא, והמשכיר יכול לתת לשוכר רק במקום ישוב.

המשכיר לא קיים את חיוביו[1]

(א) כאשר לא מסר בשכירות של נכס מסויים את הנכס או זהה לו[2].

(ב) אם מסר-

(1) לשוכר בשכירות של ‘נכס סתם’ נכס שבזמן המסירה לא התאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו[3] או מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים ע”פ המקובל באותה מדינה[4].

(2) נכס שלא התאים למה שדרוש לשימושו הרגיל[5], או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם[6] או שהשוכר רגיל לשכור בשבילה והמשכיר ידע זאת[7].

(3) נכס שאינו נקי מכל איסור הנאה[8], שעבוד, עיקול וזכות אחרת של צד שלישי[9], שעלולה לפגוע בשימושו של השוכר בתקופת השכירות (להלן- אי התאמה).

(ג) אין השוכר זכאי להסתמך על אי-התאמה אם השתמש במושכר[10] לאחר שנודע לו על אי ההתאמה.

[1] דיני ‘אי התאמה’, ובלשון ההלכה- מקח טעות, הינם מקבילים, בשינויים המתחייבים, לדיני אי ההתאמה בהלכות מכירה, שהרי– ‘שכירות– מכירה בת יומה היא’ (רמב”ם מכירה פרק יג הלכה יז, הובא לעיל). ועל כן, רבות מההלכות ביחס לשכירות אפשר ללמוד מדיני מכירה. ההבדל המרכזי הוא שבמכירה ‘אי ההתאמה’ היא יותר נרחבת, ואילו ביחס לשכירות יש בעיקר לבדוק האם נפגעה יכולת השימוש של השוכר בתקופת השכירות. עוד יש להדגיש– יש הבדל בין אי התאמה בשעת מסירת המושכר, שהוא בכלל מקח טעות וביטול השכירות כולה, ובו עוסק סעיף זה, לבין פגמים ותקלות שנוצרו במשך הזמן, שבהם יש לדון בפני עצמם, ביחס לחובתו של המשכיר לתקנם, אם לאו, וביחס לחובת התשלום של השוכר, ובהם עוסקים הסעיפים הבאים.

ויש להעיר שדין מקח טעות אינו רק אפשרות של הקונה / השוכר לביטול החוזה, אלא גם איסור של המוכר, רמב”ם מכירה פרק יח הלכה א: אסור לרמות את בני אדם במקח וממכר או לגנוב את דעתם, ואחד עובד כוכבים ואחד ישראל שוים בדבר זה, היה יודע שיש בממכרו מום יודיעו ללוקח. שו”ע סימן רכח סעיף ו: אסור לרמות בני אדם במקח וממכר או לגנוב דעתם, כגון אם יש מום במקחו צריך להודיעו ללוקח.

[2] הטור סימן שיא סעיף ד הביא מחלוקת: … ודקדק מכאן הרמ”ה מי ששוכר חמור או ספינה למשא ידוע אין יכול לשנות למשא אחר אפי’ אינו כבד ממנו, וכן המשכיר חמור זה אין יכול לדחותו וליתן לו חמור אחר או ספינה אחרת, וי”א דודאי בעלמא יכול לשנות דמה לי יין זה שהתנה או אחר אלא שמצאה כאן מקום לנוח ונחה וכן דעת א”א הרא”ש ז”ל. לדעת הסמ”ע סק”ב הרא”ש חולק על הרמ”ה גם ביחס לחמור זה, ולדעתו יכול המשכיר להחליף את החמור לחמור זהה אחר. אולם, הקצות סק”א חולק על הסמ”ע, ולדעתו הרא”ש עסק רק ביין, אולם לגבי הספינה כתב: דודאי יכול לומר איני רוצה ספינה אחרת, דכיון דשכירות ליומא ממכר הוא וקנה ספינה זו אינו יכול לכופו למכור לו אחרת. נמצא שלדעת הקצות אין לשנות כלל את הנכס, כמו במכר. אולם, לדעת הסמ”ע (בדעת הרא”ש) יכול לשנותו. כדעת הסמ”ע פסק רע”א (חידושים ב”מ עט ע”א, הובא בפת”ש סימן שיא סק”א). וכן נראה שפסק האג”מ חו”מ חלק א סימן עג. ובערוך השולחן סימן שיא סעיפים ג-ה כתב שיש לחלק בין ספינה וחמור, שיש קפידה גדולה יותר על החלפתם, לבין יין ושאר סחורות. אולם, לבסוף הוסיף וכתב: ומ”מ נ”ל דאם נותן לו ספינה טובה יכולים ב”ד לכופו לשוכר לעשות לפנים משורת הדין דבכה”ג הוי קרוב למדת סדום. נמצא שלמעשה הסכים לדעתם. ויש להדגיש שגם לדעה זו מדובר במושכר זהה ממש, יותר מהמבואר לקמן ביחס ל’בית סתם’.

[3] דין זה יש להשוות לכל דיני מקח טעות במכירה. וכשם ששם צריך להיות החפץ ראוי ומתאים למה שהוסכם, כך גם בשכירות, שהיא כמכירה לזמן, וראה על כך סעיף 11 בחוק המכר. וראה דוגמאות ביחס לשכירות בפרט: תוספתא ב”מ פרק ז משנה ט: המשכיר בהמה לחבירו לא ישנה לו את הבהמה, השכיר לו חמור לא יושיבנו על הפרד פרד לא יושיבנו על הסוס סוס לא יושיבנו בקרון. ועוד כתב הנתיבות סימן שי סק”א ביחס לבהמה שאחר שהושכרה חלתה: נראה דוקא כשחלתה אחר שבאה לרשותו, אבל לכתחילה אם יש לו חמורים רבים אינו יכול ליתן לו חמור חולה או נשתטית, ולא דמי לשור בין שוורים מכור לך שנותן לו הגרוע (ריד, יב) כי גם במוכר עולמית אין יכול ליתן לו חמור שהיא חולה או נשתטית שלא תתרפא לעולם דודאי דהוי מום במקח, והכא נמי בשוכר לזמן דהוי כלוקח פירות לזמן, כשהיא חולה או נשתטית בזמן ההוא הוי כמום במקח.

[4] ביחס להגדרת מום לעניין מקח טעות, כתב הרמב”ם מכירה פרק טו הלכה ה: כל שהסכימו עליו בני המדינה שהוא מום שמחזיר בו מקח זה מחזירין, וכל שהסכימו עליו שאינו מום הרי זה אינו מחזיר בו אלא אם פירש, שכל הנושא ונותן סתם על מנהג המדינה הוא סומך. שו”ע סימן רלב סעיפים ו, יט.

[5] שו”ע סימן שז סעיף ז: אין אדם רשאי לדוש בפרתו ערבית ולהשכירה שחרית. דהיינו, לא די שהמשכיר מעמיד את המושכר לשימושו של השוכר, אלא עליו לדאוג שהמושכר יהיה כשיר לעבודה כפי המקובל.

[6] בבא קמא מו ע”א: המוכר שור לחבירו ונמצא נגחן … וניחזי אי גברא דזבין לרדיא, אי גברא דזבין לנכסתא! לא צריכא, בגברא דזבין להא ולהא. וניחזי אי דמי רדיא- לרדיא, אי דמי נכסתא- לנכסתא! לא צריכא, דאוקיר בישרא וקאי בדמי רדיא. משמע שאם אפשר להסיק את מטרת המכירה מהמחיר– הרי זה יהיה מקח טעות. וכן פסק בשו”ע סימן רלב סעיף כג. בפתחי חושן גניבה ואונאה פרק יב סעיף יח ובהערה מג הגביל זאת דווקא למקרה בו היה הקונה רגיל לקנות גם לשחיטה וגם למלאכה, כמשמעות הגמ’. (כמו כן, בראשונים השוו דין זה לסוגיא בב”ב עז ע”ב, שם עולה לכאורה ש-‘אין הדמים ראיה’, וחילקו בין הסוגיות באופנים שונים, ואכמ”ל.) להלכה, יש לדון בכל מקרה לגופו, לכתחילה ובדיעבד, לפני ואחרי מתן מעות, האם המטרה אכן יכולה להשתמע מההסכם.

[7] כך עולה מהסוגיא שבהערה הקודמת, רמב”ם מכירה פרק טז הלכה ה: המוכר שור לחבירו ונמצא נגחן יכול לומר לו לשחיטה מכרתיו לך, במה דברים אמורים בשהיה הלוקח קונה לשחיטה ולחרישה, אבל אם היה יודע שהוא קונה לחרישה בלבד הרי זה מקח טעות וחוזר, וכן כל כיוצא בזה. שו”ע סימן רלב סעיף כג. ובנתיבות שם ס”ק לה: אבל אם אינו מכירו לא הוי מקח טעות.

[8] שו”ע סימן רלד סעיף ד: כל איסורי הנאה, בין מדברי תורה בין מדברי סופרים, מחזיר את הדמים ואין בהם דין מכירה כלל.

לענין זיקת הנאה של אחרים, ראה רמ”א סימן רלב סעיף ה: וכן מום שאינו בגוף הבית, כגון שיש לאחר דרך עליו או אמת המים עוברת שם, מסלק המים והמקח קיים. משמע שאם אינו יכול לסלק את האחר– המקח בטל.

[9] שו”ע סימן רכו סעיף ו: המוכר קרקע לחבירו, ואחר שקנה הלוקח באחד מהדרכים שקונים בהם, קודם שישתמש בה, יצאו עליו מערערין, ה”ז יכול לחזור בו, שאין לך מום גדול מזה, שעדיין לא נהנה בו ובאו התובעים. לפיכך יבטל המקח ויחזיר המוכר את הדמים, ויעשה דין עם המערערים … אסור למכור לחבירו קרקע או מטלטלין שיש עליו עסק ודין, עד שיודיעו. שאף על פי שהאחריות עליו, אין אדם רוצה שיתן מעותיו וירד לדין ויהיה נתבע מאחרים. יש להדגיש שדין זה הוא רק אם עדיין לא השתמש בנכס בפועל, כמבואר ברמב”ם ובשו”ע שם. (ובסמ”ע שם סק”י כתב שלדעת הרא”ש אינו יכול לחזור אם כבר נתן מעות, או הלך סביב מיצרי השדה) ובפרט ביחס לשכירות, מצאנו דין העוסק בעיקול מצד השלטונות שנגרם כתוצאה ממעשיו של השוכר. המשנה והגמ’ בב”מ עח ע”ב דנים במקרה בו נלקח חמור שהושכר ע”י השלטונות. בסוגיא זו נאמרו פירושים רבים, במצבים שונים. וראה בעניינו שכתב הראב”ד (שטמ”ק שם): שלא בדרך הליכתה שהיו עומדין לו במארב מפני שהיה מבריח מהן המס הזה וארבו לו ולקחוה. וענין זה ודאי מקח טעות הוא שהיית יודע שנבאשת בעיניהם ומאיימין אותך ושכרת אותה לי, וכמי שלא נתן לו חמור מתחלה הוא.

[10] רמ”א סימן שיד סעיף א: ואף על פי שנכנס שם השוכר וראה שלא היו שם דברים אלו, לא אמרינן דנתפייס במה שראה, אלא על המשכיר לתקן (ומקורו בריטב”א ב”מ קא ע”ב, והשווה למאירי שם, ומשמע שהוא חולק). וכן ראה רמ”א סימן שיב סעיף יז: המשכיר בית לחבירו והוא נפול, אדעתא דלבנותו הוא מוגיר ליה. נמצא, שלעולם הולכים אחר מה שהוסכם ביניהם בזמן הקניין, ולא אחר מה שהיה בפועל, גם אם ידע השוכר את מצב המושכר, ואין בעצם הידיעה על המום בשעת כריתת החוזה לפטור את המשכיר מלתקן.

אולם, אם קיבל את המושכר ונודע לו על המום והשתמש בו– מוכח שקיבל את השכירות על דעת כן, ומחל על המום. וכן כתב הרמב”ם ביחס למכירה פרק טו הלכה ג: וכן המוכר לחבירו קרקע או עבד או בהמה או שאר מטלטלין ונמצא במקח מום שלא ידע בו הלוקח, מחזירו אפילו לאחר כמה שנים שזה מקח טעות הוא, והוא שלא ישתמש במקח אחר שידע במום, אבל אם נשתמש בו אחר שראה המום הרי זה מחל ואינו יכול להחזיר, שו”ע סימן קלב סעיף ג. וראה על ענין זה בחוק המכר סעיף 13- 14 ובהערות שם ובעיקר הערה 48.

בשכירות חלים כל דיני אונאה במחיר כדין מכר[1] המבוארים בחוק המכר סעיפים 11 ו- 28.

[1] רמב”ם מכירה פרק יג הלכה יז: השוכר את הכלים או את הבהמה יש להם אונייה, שהשכירות מכירה בת יומה היא, ואם יש בה הונייה שתות או יותר, בין שנתאנה שוכר בין שנתאנה משכיר הרי זה מחזיר הונייה ואפילו לאחר זמן מרובה. ומקורו בבא מציעא דף  נו ע”ב, ונפסק בשו”ע סימן רכז סעיף לה. ביחס לאונאה בקרקעות– לדעת השו”ע סימן רכז סעיף כט אין אונאה לקרקעות כלל, וממילא ה”ה גם בשכירות בתים (סעיף לב), ועל כן א”א לבטל את המקח. אולם, דעת הרמ”א (שם) כר”ת שאין אונאה לקרקעות רק עד פלגא: אבל יותר מפלגא, כגון שמכר לו אחד יותר משנים, הוי אונאה, וה”ה ביחס לשכירות בתים (סמ”ע סימן רכז ס”ק נח; נתיבות שם ס”ק לו). זאת ועוד- לדעת הרמב”ן (ויקרא כה,טו) לכתחילה גם קרקעות הם בכלל האיסור של אונאה (ועיין סמ”ע סימן רכז ס”ק נא).

רצה המשכיר להחליף את המושכר במושכר אחר זהה לראשון, בשכירות מסויימת אינו יכול להחליפו[1]; ובשכירות שאינה מסויימת יכול להחליפו פעם אחת במהלך תקופת השכירות, כשיש לו טעם סביר לכך[2].

[1] רמ”א סימן שיב סעיף א: המשכיר בית לחבירו, ובתוך הזמן רוצה לבנותו, אין יכול לכופו לצאת אפילו לבית יפה ממנו. ובש”ך סק”ה: היינו בבית זה, אבל בבית סתם משמע לקמן בהג”ה סי”ז דיכול להוציאו לבית כמוהו.

[2] רמ”א שם סעיף יז: אבל כל זמן שלא נפל הראשון אינו יכול להוציאו וליתן לו בית קטן כזה. ודייק מכאן הש”ך סק”ה: שבשכירות של בית סתם יכול להוציאו לבית זהה או יפה ממנו. אולם, הנתיבות ס”ק יב חולק: והוא תמוה מאד בעיני, דא”כ בכל יום יהיה יכול להוציאו מדירה לדירה, והוא נגד הסברא, דודאי יכול לומר לא בעינא למיטרח בכניסה ויציאה בכל יום ואדעתא שאדור מתחילת שנה עד סופה שכרתי בית … מה אעשה שמדברי הרמ”א והש”ך לא משמע כן, ומ”מ נראה דלא מסתבר כלל לומר שיהיה יכול לשנותו בכל פעם. ואפשר שדעת הרמ”א הוא רק פעם אחת יכול לומר שבטעות או מחמת אונס נתן לו בית גדול או בית זה, וגם מתחילה לא היתה דעתו ליתן לו רק בית השני, אבל לשנותו בכל פעם לא מסתבר כלל. ופשוט, שאם מנהג המדינה הוא שאינו יכול להחליף את המושכר אפילו פעם אחת– הולכים אחר המנהג.

(א) המשכיר חייב[1] מיד[2] לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר[3] והוזכר בהסכם ביניהם[4], כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר (להלן פגם) לפי ההסכם[5] או לפי המקובל בנסיבות[6], ותיקונו מצריך ‘מלאכת אומן[7], והוא ניתן לתיקון[8], בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר[9] ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים[10], או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.

(ב) היתה השכירות בלתי מסויימת רשאי המשכיר לקיים את חיובו לפי סעיף זה בדרך של החלפת הנכס בנכס אחר זהה לראשון[11]. הוצאות ההחלפה יחולו על המשכיר[12].

[1] שו”ע סימן שיד סעיף א: המשכיר בית לחבירו, חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו ולחזק את התקרה ולסמוך את הקורה שנשברה ולעשות נגר ומנעול. וכן אם נפחתה המעזיבה והתקרה בד’ טפחים, חייב לתקנה; וכן כל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות. הגה: ואף על פי שנכנס שם השוכר (וראה שלא היו שם דברים אלו, לא) אמרינן דנתפייס במה שראה, אלא על המשכיר לתקן. תקן המשכיר דברים אלו, ונשברו תוך ימי השכירות, אם אמר ליה: בית זה, אין צריך להעמיד לו אחר. אמר לו: בית סתם, צריך לתקנו כל ימי השכירות. לדעת הרמ”א החובה לתקן איננה אלא בהשכרת ‘בית סתם’, אולם אם השכיר בית מסויים– פטור מלתקנו אם הוא נפגם תוך כדי השכירות (להוציא פגם שהיה בתחילה). לדעת השו”ע החובה לתקן שרירה בכל סוג של שכירות, כולל שכירות מסויימת של ‘בית זה’ ומקורו ברמב”ם שכירות פרק ו הלכה ג ועוד ראשונים. להלכה נראה כמו השו”ע, שכן נראה מנהג המדינה כיום, וממילא אף הרמ”א יודה לכך למעשה, כאמור לעיל סעיף 3 הערה 15. כל האמור לקמן בסעיפים 7- 10 בנוי על הכרעה יסודית זו.

[2] האם מצאנו בהלכה תוך כמה זמן צריך לתקן? לכאורה כמו כל חוב אדם צריך לשלם או לתקן מיד אלא שראינו חילוקים במספר עניינים, וראה לענין חבלות מסכת בבא קמא דף צא עמוד א: ומי יהבינן זמן? והאמר רבי חנינא: אין נותנין זמן לחבלות! כי לא יהבינן ליה זמן- לחבלה דחסריה ממונא, אבל לבושת דלא חסריה ממונא- יהבינן. וכן פסק המאירי שם: חבלות אלו אין נותנין בהן זמן אלא כשחייבו את החובל לשלם כופין אותו ומשלם מיד, ומכל מקום אם בקש זמן בדמי הבשת נותנין לו הואיל ולענין תשלומין של בשת לא חסרו ממון, והוא שנאמר במשנה אמר לו תן לי זמן ונתן לו וגדולי המחברים פרשוה בשלא נתחייב אלא בבשת בלבד. וראה גם רמב”ם הלכות חובל ומזיק פרק ב הלכה כ, שו”ע סימן תכ סעיף כז שפסקו כגמרא זו. אולם ראה לשון התוס’ בבא קמא דף מו ע”א ד”ה שאין: והלא אם שואל ל’ יום לפרוע חובו נותנים לו שהוא זמן ב”ד. וראה ש”ך סימן כד סק”ד: אין נותנין לחובל שום זמן, משמע אפילו זיל נכסי דנתבע ודוקא כשנתחייב בדין. בשאר התביעות נותנים זמן בגלל הסיבה של ‘זילי נכסי’, בחבלות לא מתחשבים בסיבה זו. ולכן לענייננו בתיקון המושכר, המשכיר צריך לתקן מיד כדי שהשוכר ישתמש בנכס כמו שצריך, אלא לשעתים יש דברים שלא יכולים להתבצע מיד ולכן יש לתת ‘זמן סביר’ כפי שהמקובל בתיקונים אלו ואחרים בחברה.

[3] רמב”ם שכירות פרק ה הלכה ח: המשכיר עלייה סתם חייב להעמיד לו עלייה, אמר לו עלייה זו שעל גבי בית זה אני משכיר לך הרי שעבד בית לעלייה לפיכך אם נפחתה העלייה בארבעה טפחים או יתר חייב המשכיר לתקן ואם לא תקן הרי השוכר יורד ודר בבית עם בעה”ב עד שיתקן, היו שתי עליות זו על גבי זו ונפחתה העליונה דר בתחתונה, נפחתה התחתונה ה”ז ספק אם ידור בעליונה או בבית לפיכך לא ידור ואם דר אין מוציאין אותו משם, מעשה באחד שאמר לחבירו דלית זו שעל גבי הפרסק הזה אני משכיר לך ונעקר אילן הפרסק ממקומו ובא מעשה לפני חכמים ואמרו לו חייב אתה להעמיד הפרסק כל זמן שהדלית קיימת וכן כל כיוצא בזה. שו”ע סימן שיב סעיפים יח-כ.

[4] ישנם נכסים המשמשים את המושכר, ויתכן שגם בלא להזכיר זאת ביניהם יהיה חייב לתקן. וראה על כך בשו”ע בסימנים ריד- רכ, מה נכלל בסתמא במכירה ומה לא,  ומימלא לענין תיקון, וכן פתחי חושן קניינים פרק יד. 

[5] שו”ע סימן שי סעיף א: השוכר את הבהמה וחלתה (ועדיין ראוי למלאכה), או נשתטית … הרי המשכיר אומר לשוכר: הרי שלך לפניך, ונותן לו שכרו משלם. בד”א, כששכרה לשאת עליה משאוי שאיפשר להשליכה בלא הקפדה; אבל אם שכרה לרכוב עליה או לשאת עליה כלי זכוכית וכיוצא בהם, חייב להעמיד לו בהמה אחרת; ואם לא העמיד, יחזיר השכר ויחשוב עמו על שכר כמה שהלך בה, רמב”ם שכירות פרק ה הלכה א. רואים שדוקא קלקול המגביל הגבלה של ממש ביכולת השימוש שלשמה הושכר החפץ– חייב המשכיר לתקנו. אולם, אם מדובר שקלקול המגביל את השוכר, אך המושכר עדיין ראוי למלאכה– אין חובה על המשכיר לתקן, שכן יכול לומר לו ‘מזלך גרם’. וראה גם ברמב”ם שכירות פרק ו הלכה ג: המשכיר בית לחבירו חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו ולחזק את התקרה ולסמוך את הקורה שנשברה ולעשות נגר ומנעול, וכל כיוצא באלו מדברים שהן מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות. הלשון ‘עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות’ מכוונת, להגדרה לעיל– דבר שמעכב שימוש ראוי בנכס המושכר.

[6] הכל הולך אחר המנהג, כאמור לעיל הערה 15. ערוך השולחן סימן שיד סעיף ד: בכל מקום ומקום לפי מנהגו חייב המשכיר לתקן דברים הקבועים, כמו במדינתנו- לעשות חלונות כפולים בימי החורף ולתקן תנורי בית החורף עם כל השייך להם ולהטיח הכתלים מבחוץ בימי הסתיו ולשפוך עפר סמוך לכתלים שלא יכנוס הקור להבית וכל כיוצא בזה, והמנהג אצלנו שאם נתקלקלו דברים כאלו במשך ימי השכירות מתקנם המשכיר אם לא שהיה בפשיעת השוכר או אחד מבני ביתו דאז אין על המשכיר לתקן.

[7] ראה רמב”ם שהובא לעיל: … וכל כיוצא באלו מדברים שהן מעשה אומן… וכן פסק שו”ע סימן שיד סעיפים א-ב. הסברא היא שאם התיקון הוא ‘מעשה הדיוט’, יכול לעשותו השוכר בעצמו. החובה המוטלת על השוכר בסעיף ב בשו”ע הנ”ל נובעת מהחיוב המצוותי שיש במזוזה ומעקה ולא מחובת השכירות. ואין חילוק בין שכירות בתים ושכירות חפצים בענין זה.

[8] סעיף 10 יעסוק במושכר שא”א לתקנו כגון, מתה הבהמה או נשברה, או ספינה שטבעה או בית שנפל. (המקרים מובאים בשו”ע סימן שי סעיף א; שיא סעיפים ב-ה; שיב סעיף יז בהתאמה).

[9] גם אם הפגם היה כבר מתחילת השכירות וידע עליו השוכר– חייב המשכיר לתקנו, רמ”א סימן שיד סעיף א, כדלעיל הערה 32.

[10] כגון שהשוכר עשה במושכר שימוש שלא בהתאם לחוזה השכירות, ושימוש זה גרם לקלקול (שו”ע סימן שט סעיפים א-ב). או, שהקלקול נגרם בפשיעת השוכר או בני ביתו (ערוך השולחן שיד,ד).

[11] בהערה 35 ציינו שלדעת הש”ך יכול המשכיר להחליף את המושכר גם לולא התקלקל, וגם לדעת הנתיבות (שם) שההחלפה מוגבלת לפעם אחת (וגם אז- אם יש סיבה לכך) נראה שבמקרה זה וודאי יודה לש”ך.

אם מדובר בשכירות מסויימת (‘בית זה’) בפשטות חייב המשכיר לתקן את המושכר עצמו, ולא להציע חלופות. אמנם, אם אין לשוכר טעם סביר מדוע לא לקבל את הצעת המשכיר להחלפת המושכר– מסתבר שאפשר יהיה לכופו לעשות כן, מדין ‘כופין על מידת סדום’, כדלעיל סעיף 4 והערה 16.

[12] כשם שחובת תשלום התיקון חלה עליו.

הסכים השוכר לוותר על חובת ההתאמה– אין תוקף לוויתור, אלא אם כן ידע השוכר על אי ההתאמה, או שמחל על ערכה[1].

[1] רמב”ם מכירה פרק טו הלכה ו: כל הלוקח סתם אינו לוקח אלא הדבר השלם מכל מום, ואם פירש המוכר ואמר על מנת שאין אתה חוזר עלי במום, הרי זה חוזר, עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח, או עד שיאמר לו כל מום שימצא במקח זה הפוחת דמיו עד כך וכך קבלתי אותו, שהמוחל צריך לידע הדבר שימחול לו בו ויפרש אותו כמו המפרש בהונייה. כלומר, גם אם המשכיר לא ידע על אי ההתאמה אין שוכר מוחל משום דהוי מחילה בטעות. הטור סימן רלב סעיף ב הבין שהרמב”ם לשיטתו שאין אדם יכול להתחייב דבר שאין לו קצבה, וממילא חלק עליו, כדעת רוב הראשונים. אולם, השו”ע סימן רלב סעיף ז פסק להלכה כרמב”ם בעניין זה, אע”פ שחלק עליו ביחס להתחייבות בדבר שאינו קצוב (שו”ע ס,ב). ואמנם, הסמ”ע סימן רלב ס”ק טז ביאר שהרמב”ם למד דין זה מדיני אונאה, והאריך ליישב את שיטת השו”ע. וראה כל זה בחוק המכר סעיף 12 בהערה שם, ובפתחי חושן דיני גניבה ואונאה פרק יב סעיף כז הערה סה בהבחנות שונות של האחרונים מה בדיוק צריך לדעת הלוקח כדי שהמכר יתקיים.

(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר-

(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאותיו הסבירות[1].

(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה[2].

(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.

(ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בס”ק (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7 (א)[3], או הודעה לפי ס”ק (ב).

[1] מאירי בבא מציעא דף קא ע”ב: … וכן הדין בכל אלו אם שכרן והיה הכל ראוי ודר שם הרבה ונתקלקל שהמשכיר חייב לו לתקנם ואם תקן שוכר מעצמו מנכה לו מן השכירות. וכך פסק הנתיבות סימן שיב ס”ק יא, וכן כתב בפתחי חושן פרק ו סעיף ב ביחס לשכירות בתים. ועיין שם בהערה לז, שהביא בשם כמה אחרונים שדינו כדין היורד ברשות לשדה חבירו. וראה גם מעין הלכה זו שו”ע סימן שי סעיף א: אם אמר לו: חמור סתם אני משכיר לך, חייב להעמיד לו בהמה אחרת; ואם לא העמיד, יש לשוכר למכור הבהמה וליקח בה בהמה אחרת.

מתי יכול השוכר לממש את זכות התיקון בעצמו? פתחי חושן פרק ו הערה לז: ויש לעיין … עד כמה צריך להמתין עד שהמשכיר יתקנו, ונראה שהכל לפי צורך ודחיפות העניין.

[2] פתחי חושן שכירות פרק ה סעיף טו: במקום שחייב המשכיר לתקן, אם לא היה הבית ראוי לדור בו בזמן שהיה מקולקל, מנכה מדמי השכירות עבור הזמן שלא דר בו. והביא כן בהערה לט בשם שו”ת הראנ”ח סימן ה’ וסימן לח.

האם יכול השוכר לבטל את השכירות כולה, אם המשכיר לא עמד בחיובו לתקן את המושכר? אע”פ שאין הדברים מפורשים, נראה שאפשר ללמוד שהשוכר יכול לבטל את השכירות מהמקורות הבאים. ראה פתחי חושן פרק ו הערה יט בשם ספר מנחת פתים שכתב בשם הרמ”ך, וכן בהערה כו עמוד קיז ד”ה אלא שדן המהרש”ך.

[3] עיין לעיל הערה 49 שם כתבנו בשם הפתחי חושן שעיתוי התיקון העצמי של השוכר לאחר שהמשכיר לא תיקן בעצמו היא ‘לפי הצורך ודחיפות העניין’. וממילא מסתבר שיש זכות לשוכר לתיקון מיידי אם מדובר בקלקול דחוף, ואין אפשרות להמתין לתיקון המשכיר כלל (לדוגמא – צינור ראשי שהתפוצץ, דליפה משמעותית בגג, וכדו’). ודינו כיורד ברשות שידו על העליונה, ראה שו”ת הרא”ש כלל צא סימן א; בפתחי חושן פרק ו הערה לז בד”ה וכסף הקדשים מסתפק. (דיני היורד ברשות- שו”ע סימן שעה סעיף ד.) וכן מדיני השבת אבידה יש חובה להציל והמשכיר יצטרך לשלם. שהרי ככל שהבית ישאר בקלקולו מפסיד המשכיר את דמי השכירות. וראה בחוק השומרים סעיף 8 לענין שיפוי והשוכר נחשב גם כן שומר.

היה הפגם תוצאה מנסיבות שבעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש[1], ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי[2]

(א) בשכירות בלתי מסויימת– חייב המשכיר להעמיד לרשותו מושכר חלופי[3], זולת אם הפגם נוצר בעקבות שימושו של השוכר, וגוף המושכר לא נפגע לצמיתות[4]; וזולת אם כתוצאה מהפגם אין השוכר יכול למלא את תנאו בשכירות[5].

לא העמיד המשכיר מושכר חלופי– יכול השוכר למכור את המושכר הפגום[6], אם הוא בדרך כלל עומד למכירה במקרה דומה לזה[7], ולקנות בדמים מושכר אחר לצורך השלמת השכירות; לא היה בדמיו בכדי לקנות מושכר אחר, יכול אף לשכור כזה[8].

(ב) בשכירות מסויימת- המשכיר פטור מלהחליפו[9]. אולם השוכר יכול למכור את המושכר הפגום, אם הוא בדרך כלל עומד למכירה במקרה דומה לזה, ולקנות בדמים מושכר אחר לצורך השלמת השכירות; לא היה בדמיו בכדי לקנות מושכר אחר, יכול אף לשכור כזה[10].

[1] לא מדובר בפגם שהיה בתחילת השכירות שאז הוי מקח טעות ושייך לסעיף 6 (אי התאמה), אלא מדובר בפגם שנוצר אחר כך ללא אפשרות שהמשכיר ידע על כך בתחילה. וראה שו”ע סימן שי סעיף א: השוכר את הבהמה וחלתה (ועדיין ראוי למלאכה), או נשתטית … הרי המשכיר אומר לשוכר: הרי שלך לפניך, ונותן לו שכרו משלם. בד”א, כששכרה לשאת עליה משאוי שאפשר להשליכה בלא הקפדה; אבל אם שכרה לרכוב עליה או לשאת עליה כלי זכוכית וכיוצא בהם, חייב להעמיד לו בהמה אחרת.

[2] כל הסעיף האמור להלן עוסק באחת הסוגיות המורכבות שבש”ס, ורבו בו המחלוקות בראשונים ובאחרונים. בניסוח החוק וההערות השתדלנו לכוון לשורת הדין ע”פ רוב הדעות, ולא כאן המקום להאריך בביאור בכל פרט ופרט.

[3] גמרא בבא מציעא דף עט ע”א: אמר רבה בר רב הונא אמר רב: השוכר את החמור לרכוב עליה, ומתה לו בחצי הדרך- נותן לו שכרו של חצי הדרך, ואין לו עליו אלא תרעומות … אי דאמר ליה: חמור סתם- הא חייב להעמיד לו חמור אחר … וכן פסק בשו”ע סימן שי סעיף א: מתה הבהמה או נשברה, בין ששכרה לשאת בין ששכרה לרכוב, אם אמר לו: חמור סתם אני משכיר לך, חייב להעמיד לו בהמה אחרת; ואם לא העמיד, יש לשוכר למכור הבהמה וליקח בה בהמה אחרת, ואם אין בדמים ליקח בהמה אחרת, שוכר בדמים בהמה אחרת עד שיגיע למקום שפסק עמו. וראה גם ביחס לשכירות בתים, ב”מ קג ע”א: המשכיר בית לחבירו ונפל- חייב להעמיד לו בית. היה קטן- לא יעשנו גדול, גדול- לא יעשנו קטן, אחד- לא יעשנו שנים, שנים- לא יעשנו אחד. לא יפחות מן החלונות ולא יוסיף עליהם, אלא מדעת שניהם. היכי דמי? אי דאמר ליה בית זה- נפל אזל ליה! אי דאמר ליה בית סתם- אחד אמאי לא יעשנו שנים, קטן אמאי לא יעשנו גדול?- אמר ריש לקיש: דאמר ליה: בית שאני משכיר לך מדת ארכו כך וכך. וכן פסק שו”ע סימן שיב סעיף יז: ואם אמר לו: בית סתם, ונפל, חייב לבנותו או יתן לו בית אחר. הראב”ד (הובא בטור סימן שי) סבר שיש לעשות קניין על התחייבות זו, אולם הרא”ש (שם) חלק, וכן נראה שפסק השו”ע, סמ”ע שם סק”ו.

[4] בבא מציעא דף עח ע”ב: או שנעשית אנגריא אומר לו הרי שלך לפניך. אמר רב: לא שנו אלא באנגריא חוזרת, אבל אנגריא שאינה חוזרת- חייב להעמיד לו חמור. ושמואל אמר: בין אנגריא חוזרת בין אנגריא שאינה חוזרת, אם בדרך הליכה ניטלה- אומר לו: הרי שלך לפניך, ואם לאו בדרך הליכתה ניטלה- חייב להעמיד לו חמור. שו”ע סימן שי סעיף א פסק כשמואל. ונחלקו הראשונים בביאור דעתו של שמואל. הסמ”ע שם סק”ב פסק כביאור ר”ח: ופירשו דרך הליכתו כמ”ש התוס’ שם בשם ר”ח שפירש דר”ל שפגע בו בהיותו הולך עם הבהמה בדרך דאמרינן מזלו גרם, דאילו היה יושב בביתו ועושה בה מלאכתו שם לא היו מחפשין אחריה. הנתיבות שם סק”ב חידש שגם אם נלקחה בדרך, בעקבות שימושו של השוכר, אם נפגעה הבהמה עצמה (= עצם המושכר) הרי שמזל המשכיר נפגע, וחייב. וז”ל: אבל אם נגזל גוף הבהמה דנעשה האונס גם בגוף הבהמה השייך להמשכיר, הרי רואין דמזל המשכיר גרם ואינו יכול לומר להשוכר מזלך גרם. ולפ”ז מ”ש הסמ”ע לפרש אנגריא שאינה חוזרת דהיינו שאינה חוזרת כלל, הוא תמוה, דכשאינה חוזרת לעולם הוא בכלל נשברה האמור במתניתין דחייב להעמיד לו חמור, והוא מטעם הנ”ל … דכל שהאונס נעשה בגוף הבהמה מזל המשכיר גרם, ואפילו בנשברה מחמת המלאכה דומה למתה, אבל אם לא בא האונס רק במלאכת השוכר חייב ליתן לו שכרו משלם דמזליה דידיה גרם.

[5] ב”מ עט ע”א: תנו רבנן: השוכר את הספינה וטבעה לה בחצי הדרך, רבי נתן אומר: אם נתן לא יטול, ואם לא נתן- לא יתן. היכי דמי? … אלא בספינה סתם ויין זה, אם לא נתן אמאי לא יתן? נימא ליה: הב לי ההוא חמרא, ואנא מייתינא ספינתא! נמצא שאם השוכר ציין שבכוונתו להעביר ‘יין זה’– אין הוא יכול לדרוש מושכר אחר, שכן מטרת השכירות תמה עם טביעת הספינה, וכן פסק שו”ע סימן שיא סעיף ג.

[6] ב”מ שם: היכי דמי, אי דאמר ליה: חמור סתם- הא חייב להעמיד לו חמור אחר! אי דאמר ליה: חמור זה- אם יש בדמיה ליקח– יקח. אע”פ שהגמ’ עסקה בחמור זה (שכירות בלתי מסויימת) הרמב”ם שכירות פרק ה הלכה ב הבין שכ”ש שיכול לעשות זאת בשכירות לא מסויימת, אם המשכיר לא קיים את חיובו להחליף את המושכר. וכן פסק בשו”ע סימן שי סעיף ב, ועל כך לא חלק הרמ”א (אמנם, עיין בהגר”א סק”ח שהבין שלדעת שאר הראשונים: בחמור סתם ליתא לדין למכור ולשכור. והשווה רמ”א סימן שיא סעיף ב ביחס לספינה).

[7] ביחס לשכירות בית (ב”מ קג.) הגמ’ לא מביאה את האפשרות למכירת אבני הבית שנפל בכדי לקנות או לשכור בדמיהם בית אחר. וביאר התוס’ (ב”מ עט ע”א): … והא דאמר בסוף פרק השואל אי דאמר בית זה ונפל אזדא לה ולא אמר אם יש בדמיה לרב ליקח יקח ולשמואל אפילו לשכור ישכור דהתם אין הבית עומד לימכר אלא להוסיף עליו ולחזור ולבנותו כבתחילה … אבל חמור שמת אין עומד אלא למכרו בדמים ולכך יש בדמיה ליקח יקח לשכור ישכור. וכן כתבו עוד ראשונים רבים, וכן מוכח מפסיקת השו”ע והרמ”א בסימן שיב סעיף יז, וכן פירש להדיא הסמ”ע שם סק”ל, שלא כרמ”ה (הובא בטור שם) שלא חילק בין המקרים.

[8] שם ב”מ עט ע”א בהמשך: לא צריכא בשאין בדמיה ליקח. אם יש בדמיה לשכור- ישכור! רב לטעמיה, דאמר רב: לא מכלינן קרנא. דאתמר: השוכר את החמור ומתה לו בחצי הדרך. אמר רב: אם יש בדמיה ליקח- יקח, לשכור- אל ישכור. ושמואל אמר: אף לשכור- ישכור. במאי קמיפלגי? רב סבר: לא מכלינן קרנא, ושמואל סבר: מכלינן קרנא. וקי”ל כשמואל (רמב”ם שם; שו”ע שם).

[9] עיין במקורות בהערה 54.

[10] כל הנ”ל כמבואר לעיל הערות 57-59, וכאמור שם הלכה זו נאמרה במקורה במפורש ביחס לשכירות מסויימת (‘חמור זה’). אמנם, הרמב”ם שכירות פרק ה הלכה ב חילק בשכירות מסוימת בין המקרים השונים ע”פ מגמת השכירות (שכירות לרכב ושכירות למשא), וכמותו פסק השו”ע סימן שי סעיף ב, אולם הראשונים התקשו בדבריו (שהרי חילוק זה נאמר בגמ’ ביחס לחובת ההחלפה בשכירות לא מסויימת, ושם חילוק זה אף מסתבר (ורבו הביאורים כיצד להסביר את חילוקו זה בכ”א, עיין בסמ”ע ובנתיבות שם). כאמור, רוב הראשונים חלקו עליו, וז”ל הראב”ד בהשגות שם: אין לזה שורש וענף שאין הפרש בין רכיבה לשאר משא. וכן פסק הטור והרמ”א (שם). וכן משמע שהכריע הגר”א (שם).

המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו[1].

[1] מרדכי ב”ב סימן תעב כתב שאין למשכיר להכניס פועלים בע”כ של השוכר לבנות בבית המושכר מפני קול הנכנסים והיוצאים, וכן נפסק ברמ”א סימן שיב סעיף א וכתב בטעם הדבר: וכן משמע בפרק לא יחפור דתנן איני יכול לישן מפני קול הנכנסין והיוצאין. כלומר האיסור הוא מדיני נזיקין. אולם, מצאנו מקור מפורש יותר שנובע מדין שכירות. על דברי הרמב”ם שכירות פרק ה הלכה ו שמשכיר שסתר או מכר את דירתו לגוי חייב להשכיר לו בית אחר, כתב הנתיבות סימן שיב סק”ה: ונראה דכל משכיר יש עליו שעבוד הגוף להעמיד לו לדבר המושכר לדבר שצריך לו … ומשום הכי הכא נמי כל שבפשיעתו אינו נותן לו דבר שהשכיר לו כל נכסיו משועבדין להעמיד בית אחר. חיוב זה העולה מדברי הנתיבות הוא רחב יותר מאיסור הפרעה וגרימת נזק שיש לכל אדם כלפי המשכיר, המוגבל לכתחילה לדיני הנזיקין בלבד, ובתשלום בדיעבד רק על נזק ישיר (ואולם עיין בדברי משפט סימן שיב סק”א שביאר גם את ההלכה ברמב”ם שהובאה לעיל, כדין בדיני נזיקין שאסור להזיק לכתחילה אף בגרמא, ולא כנתיבות).

השוכר חייב לקבל את המושכר להחזקתו[1] ושמירתו[2] במועד ובמקום כאמור בסעיף 5.

[1] ראה לעיל, סעיף 1(ב) ובהערה 5, השכירות מחייבת את המשכיר והשוכר מייד כאשר עשו קניין, והם אינם יכולים לחזור בהם. בדרך כלל השכירות חלה מיד, אא”כ קבעו זמן אחר לתחילת השכירות (סעיף 5(ג)), ובאותו הזמן חייב המשכיר למסור את המושכר (סעיף 5(ב)), והשוכר חייב לקבלו לחזקתו.

עוד יש לציין שביחס לשכירות בתים מצאנו הלכה מיוחדת שהשוכר חייב לדור בפועל בבית, ולא רק לשמור עליו מנזק, ואם אינו עושה כן יכול המשכיר להשכירו לאחר (רמ”א סימן שטז סעיף א ומקורו במרדכי ב”ב תקכט). הטעם הוא: דביתא מיתבא יתיב ושאייה יוכת שער. ופירש רש”י ב”ק כא ע”א: הדרין בתוכו רואין מה שהוא צריך ומתקנין אותו. וכתב עוד: בית שהוא שאוי ויחיד מאין אדם יוכת שער מזיקין מכתתין אותו.

[2] מרגע תחילת השכירות חלה על השוכר חובת השמירה על המושכר, [וראה לעיל הערה 5, וכן נפסק ברמ”א (שז,ב) פעמים שקבלת אחריות השמירה אף קודמת לתחילת השכירות]. להלכה נפסק כדעת רבי יהודה (ב”מ פ:) ששוכר דינו כשומר שכר (שו”ע שז,א), חייב על גניבה ואבידה ופטור על אונסין. על חיובו של השוכר בדיני השמירה ראה בחוק השומרים. (בייחוד יש לציין שיש הבדלים משמעותיים ביחס להיקף חיובי התשלומים במקרה של נזק בין שכירות מטלטלין לבין שכירות קרקע – עיין שו”ע שא,א).

(א) השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות[1].

(ב) לא הוסכם על שיעור דמי שכירות או על דרך קביעתם- בטלה השכירות[2], אא”כ היה מחיר המושכר ידוע וקצוב לכל[3].

(ג) לא הוסכם על שיעור דמי השכירות והשוכר השתמש במושכר- ישולמו דמי שכירות הראויים להשתלם למשך אותו זמן, וכפי השער הזול שבשוק למושכר זהה[4].

[1] פתחי חושן פרק א סעיף ב: השכירות היא מעין מקח וממכר, והיינו שהשוכר קונה מהמשכיר זכות השתמשות בחפץ המושכר, לזמן מוגבל, תמורת דמי השכירות שהסכימו ביניהם.

[2] רמב”ם מכירה פרק ד הלכה יא: זה כלל גדול יהיה בידך, הקונה את המטלטלין אם פסק הדמים ואחר כך הגביה קנה, ואם הגביה תחלה והניח ואחר כך פסק הדמים לא קנה באותה הגבהה עד שיגביה אחר שפסק, או ימשוך דבר שאין דרכו להגביהה. וכן פסק השו”ע סימן ר סעיף ז, והוסיף: דכל זמן שלא פסק לא סמכה דעת שניהם, שמא לא יסכימו על הסכום. דהיינו, מרכיב המחיר בעסקה הוא מהותי, ועסקה ללא קביעת המחיר– בטלה. ועל כן, גם שכירות (שהיא כממכר) אינה חלה כלל ללא ציון המחיר.

[3] המשך הרמב”ם שם הלכה יב: היה דבר הנמכר דמיו קצובין וידועין והגביהו קנהו, אע”פ שפסק אחר שהגביה. אמנם, יש דעה בראשונים שלעולם אין המקח קיים, אא”כ המוכר עצמו קצץ את המחיר באופן כללי (כגון שכתב על כל חפץ את מחירו), וכן כתב המ”מ (שם) בשם הרשב”א, וכ”כ הרמב”ן (ב”ב פח.). וטעמם: ואע”פ שמוכרין כיוצא בו בעיר בקצבה ידועה, דאכתי לא סמכא דעתייהו דילמא אין המוכר מתרצה בכך ואין הלוקח מתרצה לכך. ואמנם, אף לשון הרמב”ם משתמעת לשני פנים, שכן כתב: אע”פ שפסק אחר שהגביה. משמע שעכ”פ יש לפסוק לאחר מכן. אולם, השו”ע (שם) פסק: ואם המקח דבר שדמיו קצובים, אע”פ שלא פסק, קנה. ומשמע שלא כשיטת המ”מ, וכן כתבו הסמ”ע והנתיבות שם בפירוש השו”ע שדי אם דמיו ידועים, ואף אין צורך בפיסוק דמים לאחר הקניין, ולעולם הולכים אחר המנהג. וראה גם פתחי חושן קניינים פרק א סעיף ה: ואם המקח דבר שדמיו קצובים, אע”פ שלא פסק קנה.

[4] כתב הרשב”ש סימן קב: ראובן שכר חצר אחת ודר בו והשכין אלמנה אחת בעליה ובית מחצר הנזכרת כמה שנים ולא פסק עמה שכירות … ואע”פ שלא פסק עמה שכירות, יראו בני אדם הבקיאים בשומת השכירות כמה ראוי לתת בשכירות המקום שדרה בו, ויפרעו היורשים. וראה גם במהרשד”ם חו”מ סימן רמה: … וא”כ הדבר פשוט שכיון שלא התנה ראובן עם האלמנה בשעת השכירות אין לכוף לאלמנה שתפרע יותר משאר השכנים.

בשכירות פועלים פסק הרמב”ם שכירות פרק ט הלכה ג: אמר לשלוחו צא ושכור לי פועלים בשלשה והלך ושכרן בארבעה … אמר להם שכרכם על בעה”ב נותן להם בעה”ב כמנהג המדינה, היה במדינה מי שנשכר בשלשה ומי שנשכר בארבעה אינו נותן להם אלא שלשה. מקורו בב”מ עו ע”א, וכן פסק השו”ע סימן שלב סעיף א. אמנם, אם היה ‘מלאכתן ניכרת’– חייב לשלם להם ארבעה (רמב”ם ושו”ע שם). ועל כן, ביחס לנושא דידן, הדגשנו שהולכים אחר השער הזול במושכר זהה. את ההשוואה לשכירות פועלים כתב פתחי חושן דיני שכירות פרק ה הערה ד.

כיצד יש לנהוג בספקות שמתעוררות בין המשכיר לשוכר, יד מי על העליונה? מי נחשב מוחזק?

ראה שו”ע סימן שיז סעיף ב: המשכיר בית לחבירו, בשטר, לעשרה שנים, ואין בו זמן, השוכר אומר: עדיין לא עבר מזמן השטר אלא שנה, והמשכיר אומר: כבר עברו ושלמו שני השכירות ושכנת עשרה שנים, על השוכר להביא ראיה, ואם לא הביא ראיה, ישבע המשכיר היסת ויוציאנו. הגה- וה”ה בשאר טענות שביניהן. ומיהו י”א דאם הוא לאחר זמן השכירות, שיכול לומר: פרעתי או: לא שכרתי מעולם, ונפל טענה בין המשכיר והשוכר, אף על פי שקרקע בחזקת בעליה עומדת, השוכר נאמן במיגו. וראה דעת הש”ך סק”ה בהסבר שתי הדעות שמביא הרמ”א, ולדעתו אם הספק הוא בענין השכר לכ”ע יד השוכר על העליונה ואין בזה מחלוקת במידה ויש לו מיגו שפרעתי וכדומה, וראה אחרונים שדנים בדעת הש”ך. וראה גם ערוך השלחן סימן שיז סעיפים ה-ו המרכז דעות אלו. וראה גם פתחי חושן פרק ה סעיף כד: … שבספק שכירות אמרינן קרקע בחזקת בעליה עומדת, ואפילו בא לאחר שכבר עבר החודש הנוסף צריך לשלם לו. סעיף כה: וכן בכל ספק שנולד בין המשכיר לשוכר יד המשכיר על העליונה שהוא נקרא מוחזק. ובהערה נו: שו”ע ורמ”א בסוף סימן שיב סעיף טז כגון שחלוקים ביניהם לכמה זמן השכיר לו. נחלקו הרמ”א והש”ך בסימן שיז סעיף ב כשיש ספק בקציצת השכר אם גם בזה נקרא המשכיר מוחזק. לדעת הרמ”א, בכל ספק המשכיר נחשב מוחזק, ולדעת הש”ך, בספק בתשלומים השוכר נחשב מוחזק אם יש לו מיגו. כלומר אם יש מחלוקת על עצם השימוש במושכר כ”ע מודו דיד המשכיר על העליונה.

(א) דמי השכירות ישולמו בסוף תקופת השכירות[1], זולת אם היה תנאי אחר ביניהם[2], או קיים מנהג אחר ביחס למושכר[3]; נקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות ישולמו– בסוף כל תקופה[4].

(ב) דמי השכירות ישולמו בכסף, ולא בשווה כסף[5] באחת הדרכים המקובלות[6].

(ג) המשכיר יכול לתבוע את דמי השכירות בכל מקום[7].

(ד) בכל מקום ישוב שירצה השוכר לשלם, על המוכר לקבל את דמי השכירות[8].

[1] בבא מציעא סה ע”א: שכירות אינה משתלמת אלא בסוף … אמר רבא: דקו בה רבנן בהא מילתא ואוקמוה אקרא (ויקרא כה) כשכיר שנה בשנה, שכירות של שנה זו אינה משתלמת אלא בשנה אחרת. וכן עולה מפסק השו”ע סימן שיז סעיף א.

יש להעיר, שאי תשלום על שכירות גורר בעקבותיו לא רק תביעה ממונית, אלא גם איסור תורה. רמב”ם שכירות פרק יא הלכה א: מצות עשה ליתן שכר השכיר בזמנו שנאמר ביומו תתן שכרו וגו’, ואם איחרו לאחר זמנו עובר בל”ת שנאמר ולא תבוא עליו השמש ואין לוקין עליו שהרי הוא חייב לשלם, אחד שכר האדם ואחד שכר הבהמה ואחד שכר הכלים חייב ליתן בזמנו ואם איחר לאחר זמן עובר בל”ת. ביחס לשכירות קרקע נחלקו הראשונים, דעת הרמ”ה שאינו עובר, הובא בטור בסימן שלט, וכן פסק השו”ע סימן שלט סעיף א, ולדעת ראשונים אחרים, עובר (וכן הכריע הפץ חיים באהבת חסד ט,ה). וכתב הקצות סימן שלט סעיף א שגם לדעת הרמ”ה יש להחמיר שבית אינו כקרקע לעניין זה.

[2] כמבואר לעיל הערה 13.

[3] בדיני ממונות הולכים אחר המנהג, כמבואר לעיל הערה 15. יש לציין שבזה”ז אכן נוהגים שדמי שכירות של מקרקעין משולמים בתחילת כל תקופה.

[4] מחנה אפרים שכירות פרק ה הלכה יב: השכיר ביתו לג’ שנים כל שנה בכך וכך נר’ דיכול לתבוע לו השכירות בסוף כל שנה ושנה … השכיר לו בית לג’ שנים כל שנה כך וכך או כל חדש וחדש כך וכך נראה דכל חדש וחדש הוי חד שכירות. דהיינו, אם צויין בחוזה השכירות שהתשלום הוא כך וכך לכל תקופה, הרי שחובת התשלום היא בסוף כל תקופה. אמנם, המחנה אפרים מסייג דבריו, שאם אמר ‘השכיר לי בית זה בכך וכך ליום’, אין הכוונה שישלם לו כל יום ויום, אלא בכל ל’ יום.

יש דעות אחרות בעניין זה- כוונת המ”מ שכירות פרק ז הלכה ג שלעולם שכירות משתלמת בסוף התקופה (אא”כ התנו במפורש), ומאידך גיסא לדעת מרכבת המשנה (שם) לעולם השכירות משתלמת בכל ל’ יום (את ג’ הדעות הנ”ל בארם ויגודה עמ’ 263-265). המנהג הרווח הוא כדעת מחנה אפרים. אמנם, בפתחי חושן שכירות פרק ט הערה לט חילק בין שכירות קרקע, ששם הלכה כדעת מחנה אפרים, לבין שכירות חפצים ששם מתחייב רק כשמחזיר את החפץ.

[5] האם יכול השוכר לשלם את דמי השכירות בשווה כסף? נחלקו הפוסקים בכך. ויש להקדים- ר”ת שמובא בתוס’ כתובות פו ע”ב קבע מספר כללים: א) לווה שאין בידו מזומנים יכול לשלם שווה כסף, ב) מזיק יכול לשלם כסף או שווה כסף, ג) בעל הבית חייב לשלם לפועלים כסף דווקא. וכן נפסק להלכה (בהקבלה למקרים הנ”ל– שו”ע קא,א; תיט,א; שלו,ב). ביחס למכירה פסק השו”ע סימן קא סעיף ו שחייב הקונה לשלם כסף דווקא, ולא שווה כסף, וז”ל: י”א דבמוכר סחורה אינו מורידו לשומא כלל, אלא שנותן לו מעות כמו שהתנה ומאותו מטבע שהתנה. והסברא היא: אנן סהדי שאין מוכר מטלטליו וסחורתו על דעת שיקבל קרקע או סובין. (ריטב”א ב”מ מה ע”ב, הביאוהו הסמ”ע הש”ך והקצות על השו”ע שם, ולא כט”ז והתומים שם שחלקו). וכן המנהג להלכה (ערוך השולחן סימן קא סעיף ג). ואם כן בין אם נדמה שכירות נכסים לשכירות פועלים או למכר, הדין הוא שצריך לשלם בכסף ולא בשווה כסף. וכך אמנם פסק המנחת פיתים בסימן שלו סעיף א. אולם, הרדב”ז חלק ג סימן תתצט בשם התשב”ץ כתב שבשכירות יכול לשלם גם שווה כסף (למעט שכירות בהמה שהוא צריך לקנות לה מזונות), ועיקר סברתו ששכירות נכסים אינה כשכירות פועלים, שכן שם יש סברא מיוחדת ש-‘אליו הוא נושא את נפשו’ (ואפשר שסבר במכירה כדעת הט”ז, וצ”ע). המנהג היום הוא שדמי השכירות משולמים בכסף, ולא בשווה כסף כדעת המנחת פתים, ואם יש מנהג אף הרדב”ז יודה. 

[6] תשלום בצ’ק, העברה בנקאית, כרטיס אשראי, נחשבים כיום לתשלום ‘כסף’ לכל דבר (ולא שווה כסף) אא”כ התנו הצדדים מלכתחילה שלא כך.

[7] ש”ך סימן עד סק”ג: בשלטי גבורים שם נסתפק במי שחייב לחבירו מעות בשביל שכירות או בשביל איזה דבר שקנה ממנו, אי הוי כמו הלואה או פקדון כו’, וגם בזה נ”ל פשוט דיש לו דין הלואה, דהא כי דייקינן טעמא דמאי שנא הלואה מפקדון, ע”כ הוא משום דהלואה להוצאה ניתנה, משא”כ פקדון שאינו יכול להשתמש בו ובמקום שהפקידו שם יהא, וא”כ פשוט הוא דשכירות ומכר דינו כהלואה. וכן פסק בנתיבות שם סק”א.

[8] שולחן ערוך סימן עד סעיף א: המלוה ניתן לתבוע בכל מקום. אפי’ הלוהו בישוב, יכול לתבעו במדבר ולכופו שיפרענו שם, אם יש לו כדי סיפוקו עד שיגיע לישוב וכדי לפרעו … אבל אם הלוה רוצה לפורעו במדבר, אם ירצה המלוה לא יקבל ממנו עד שיגיע לישוב, מאחר שהלוהו בישוב, ומיהו בכל מקום ישוב יכול לכופו לקבל, אפילו אינו מקום המלוה ולא מקום הלוה ולא מקום שהלוה.

(א) נמנע[1] השימוש מחמת הרס המושכר או מחמת פגיעה בו, השוכר פטור מתשלום דמי השכירות, כפי השיעור שנפגע; נמנע השימוש במושכר מסיבה אחרת, השוכר פטור מתשלום דמי השכירות, כפי השיעור שנפגע, אלא אם כן היה קשר בין השימוש שעשה השוכר במושכר למניעת השימוש[2].

(ב) נמנעה התועלת מן השימוש במושכר, אין לשוכר עילת פטור[3] [4].

(ג) ב’מכת מדינה’ פטור השוכר מדמי השכירות, כפי השיעור שנפגע, גם לשעבר, על אף האמור בס”ק (א) ו- (ב)[5]; ‘מכת מדינה’ לעניין זה היא פגיעה לא שכיחה הפוגעת במידה שווה ברוב בעלי הנכסים הדומים למושכר באותו אזור[6].

[1] סעיף זה הוא המשכו של סעיף 10, קרי– חובת התשלום או הפטור כאשר נפגע המושכר. כאמור שם בהערה 53, מדובר באחת הסוגיות המורכבות שבש”ס, ורבו בה המחלוקות בראשונים ובאחרונים. בניסוח החוק וההערות השתדלנו לכוון לשורת הדין ע”פ רוב הדיעות, ולא כאן המקום להאריך בביאור בכל פרט ופרט (עיין ניתוחו וביאורו המורחב והמעמיק של ויגודה עמ’ 279– 358).

[2] בסוגיות אחדות מפורש שאם נפגע המושכר, השוכר אינו משלם את דמי השכירות, ראה ב”מ עט ע”ב ביחס לחמור שמת בחצי הדרך, ושם ע”א ביחס לספינה סתם ויין זה. ומאידך יש סוגיות שמהם משמע שהשוכר צריך לשלם את מלוא השכירות, גם אם אפשרות השכירות נפגעה, ראה ב”מ קג ע”ב לגבי יבש המעין ונקצץ האילן; ב”מ קה ע”ב בענין שדה שאכלה חגב וכדומה. וב”מ עט ע”א בענין ספינה סתם ויין זה. כמו כן, יש סוגיות שעסקו בפגיעה במושכר, אך נידונו בהם חובת התיקון, ולא דמי התשלום, ראה ב”מ קג ע”א בענין בית שנפל, וב”מ עח ע”ב בענין חמור שהוחרם.

הראשונים נחלקו בביאור העיקרון החורז בין הסוגיות. השו”ע פסק בכל הנ”ל כדעת הרמב”ם, ועל כן נתמקד בהכרעתו. מעבר לפסיקה של כל העולה מהסוגיות הנ”ל (עיין שכירות ה,א-ה), פסק הרמב”ם שכירות פרק ה הלכה ו לגבי בית שנפל (אף אם לא היה צריך לתקנו): מחשב על מה שנשתמש בו ומחזיר לו שאר השכירות. וכן פסק שו”ע סימן שיב סעיף ז. מאידך, ביחס לחמור שהוחרם, ונלקחה דרך הליכתה (כך שאינו צריך להעמיד בהמה חלופית) כתב: אומר לשוכר הרי שלך לפניך וחייב ליתן לו שכרו משלם (שכירות ה,א). בהמשך ההלכה שם כתב שבכל מקום שהיה צריך להחליף את החמור: אם לא העמיד יחזיר השכר ויחשוב עמו על שכר כמה שהלך בה. מה הכלל העומד מאחורי כל הנ”ל? הסמ”ע סימן שי סק”ב ביאר שהטעם שבהמה שנלקחה דרך הליכתה חייב ליתן לו את כל שכר השכירות: פירשו דרך הליכתו כמ”ש התוס’ שם בשם ר”ח שפירש דר”ל שפגע בו בהיותו הולך עם הבהמה בדרך דאמרינן מזלו גרם, דאילו היה יושב בביתו ועושה בה מלאכתו שם לא היו מחפשין אחריה. דהיינו, השוכר צריך לשלם את כל דמי השכירות אם אפשר לומר שהפגיעה הייתה בגלל השימוש שלו במושכר, ומזלו גרם. אולם, במקרים אחרים השוכר פטור מלשלם. הנתיבות סק”ב מוסיף ומסייג שכל הנ”ל הוא רק אם גוף המושכר לא נפגע, וז”ל: דכל שהאונס נעשה בגוף הבהמה מזל המשכיר גרם, ואפילו בנשברה מחמת המלאכה דומה למתה, אבל אם לא בא האונס רק במלאכת השוכר חייב ליתן לו שכרו משלם דמזליה דידיה גרם. לטענת הנתיבות גם אם הפגיעה היתה בעקבות שימושו, אם נפגע המושכר עצמו, הרי שמזלו של המשכיר גרם. תחילת לשון הסעיף נלמד מהנתיבות, והסיפא מהסמ”ע.

[3] משנה ב”מ קג ע”ב: המקבל שדה מחבירו והיא בית השלחין או בית האילן, יבש המעין ונקצץ האילן- אינו מנכה לו מן חכורו. וכן משנה ב”מ קה ע”ב: המקבל שדה מחבירו ואכלה חגב או נשדפה, אם מכת מדינה היא- מנכה לו מן חכורו, אם אינה מכת מדינה- אין מנכה לו מן חכורו. דהיינו, כאשר השימוש במושכר עצמו לא נמנע, אלא שאין אפשרות להפיק ממנו תועלת מסיבה אחרת, חייב השוכר במלוא דמי השכירות, כל שכן אם מדובר במניעה הקשורה בשוכר עצמו. וכן ביאר הנתיבות סימן שכא סק”א: והא דבאכלה חגב אינו מנכה לו כלל … דנעשה האונס רק בפירות שכבר גדלו וכבר נקנו להשוכר ולא בגוף השייך להמשכיר כלל, לא שייך לומר דמקח טעות הוא, וגם לא שייך לומר מזלא דהמשכיר גרם, וע”כ מזלו דהשוכר גרם דבדידיה נעשה האונס. ובמקבל שדה והיה בו מעין ויבש, ג”כ אינו נעשה האונס בשדה, ועוד, דלא החכיר לו מעין כלל כיון שלא אמר לו בית השלחין רק שדה סתם.

[4] המהר”ם פדואה סימן לט חידש שלעולם יכול השוכר לחזור בו מהשכירות מכאן ולהבא, וז”ל: אכן בעיני נר’ שאין זה מקומו ומקור דינו כלל כי הענין ההוא מיירי במכה שקבלו על העבר דהיינו כגון אכלה חגב ונשתדף השדה שנתקלקלה התבואה ולחנם טרחו וחרשו וזרעו וכן נקצץ האילן ויבש המעיין אם אי אפשר לתקנו ולהחזירה ע”י טורח אם יחזרו בהם מכאן ולהבא אם כן לשוא טרחו בשעבר ולזה אין תקנה כ”א בנכוי ומחלק בין מכה מדינה למכה פרטי’, אבל היכא דהקלקול הוא להבא כנדון דידן אשר כל שאלתכם הוא על להבא בדין חזרה קאי במי ששוכר בהמה או בית ונפל ביה מום וקלקול מה ואין מחלק בין מכה מדינה או מכה פרטית. הרמ”א סימן שכא סעיף א הביאו, וחלק עליו. וכן חלקו גם הנתיבות סק”א והט”ז שם. אולם, הסמ”ע סק”ו הש”ך סק”א והחתם סופר חו”מ סימן קסא הסכימו לדעת המהר”ם פדואה.

[5] בהערה 78 הובאו שני מקרים של שכירות שדה: יבש המעיין ונקצץ האילן, ושדה שאכלה חגב או נשדפה. ובמקרים אלו בד”כ השוכר צריך לשלם את כל דמי השכירות, אולם אם פגיעה זאת באה בעקבות מכת מדינה כללית, הרי שהשוכר פטור, ראה משנה ב”מ קה ע”ב ובגמ’ קג ע”ב. וכן נפסק בשו”ע סימן שכא סעיף א; סימן שכב סעיף א, וראה עוד ברמ”א סימן שיב סעיף יז ובהגהת הסמ”ע שם. ומסתבר שכ”ש שהשוכר פטור במקרה של מכת מדינה, אם אף נפגע גוף המושכר עצמו (גם במקרים שהיה חייב בהם לאור סק”א).

[6] ב”מ קה ע”ב: היכי דמי מכת מדינה? אמר רב יהודה: כגון דאישדוף רובא דבאגא. שו”ע סימן שכב סעיף א: … אם אירע דבר זה לרוב השדות של אותה העיר. וראה גם שו”ע סימן שכא סעיף א. אמנם, בשו”ת מהר”ם פדואה סימן פו כתב שדווקא אם מכה שפגעה בכל העיר נחשבת מכת מדינה, אולם הש”ך סימן שלד סק”ג: ואין דבריו נ”ל בזה לפע”ד דהא אמרינן בש”ס פ’ המקבל דהיכא דאשתדוף רובא דבאגי הוי מכת מדינה והוא מוסכם מכל הפוסקים וכ”כ הטור לעיל ריש סי’ שכ”ב אלא נראה דנקט ש”ס המושל דהוי מילתא פסיקא משא”כ בחולי שהיו צריכין לראות אם הרוב חולים אבל אה”נ אם ידוע שהרוב חולים או שהרוב ברחו מהעיר הוי מכת מדינה כן נלפע”ד. במחנה אפרים שכירות סימן ה כתב שמכת מדינה היא רק בדבר שאינו שכיח, אך בדבר שכיח– סבר וקביל.

(א) השוכר לא ישתמש במושכר אלא לפי המוסכם[1], ויכול להשתמש שימוש זהה או קל יותר ממה שסוכם[2]; לא סוכם על דרך השימוש- ישתמש כפי הנהוג במושכר דומה[3].

(ב) שוכר שהשתמש שלא כפי המוסכם והמושכר ניזוק, בשימוש סביר במושכר– פטור מתשלום על הנזק וחייב לשלם תוספת על השכירות[4]; היה קשר ברור בין השינוי לבין הנזק– חייב השוכר לשלם על הנזק[5]. בשימוש שאינו סביר– בכל מקרה דינו כגזלן לכל עניין, וחייב אף במקרה של אונס[6].

[1] ב”מ עט ע”ב: תנו רבנן: השוכר את החמור לרכוב עליה איש- לא תרכב עליה אשה, אשה- רוכב עליה איש. וכן פסק בשו”ע סימן שח סעיף א, וכן לענין שכירות קרקע, משנה ב”מ קו ע”ב: המקבל שדה מחבירו לזרעה שעורים- לא יזרענה חטים, חטים- יזרענה שעורים, וכן פסק בשו”ע סימן שכד סעיף א. (וכן משנה ב”מ קג. ובשו”ע שכ,ד). וכן על זה הדרך דוגמאות רבות.

[2] שימוש למלאכה זהה או קלה יותר ממה שסוכם בפשטות מותר, כפי ששנינו (בהערה הקודמת) שהשוכר חמור לאשה– רוכב עליה איש. אמנם, הטור סימן שח הביא מחלוקת: כתב הרמ”ה ז”ל דדוקא ששכרה לאשה סתמא אבל שכרה לאשה זו אינו רשאי לשנותה לאשה אחרת … אבל יש אומרים שיכול לשנותו ובלבד שלא יהא כבד יותר, וכן דעת א”א הרא”ש ז”ל. וכן הובאה מחלוקת זו בטור סימן שיא סעיף ד (ובהערה 24 לעיל). הש”ך סימן שח סק”ב הכריע כרא”ש: וכ”כ נ”י פרק האומנין בשם מפרשים, וכן כ’ הרב המגיד בשם רמב”ן ורשב”א גבי יין זה כהי”א ומביאם ב”י לקמן סי’ שיא,ד וכ”כ הע”ש והסמ”ע שם סתם וכן עיקר. (יש להדגיש שהכוונה כאן היא רק שימוש זהה, אך לא מסירת המושכר לשימוש של אדם אחר שלא בהסכמת המשכיר, עיין שם בש”ך סק”ג).

[3] רמב”ם שכירות פרק ד הלכה ו: השוכר את הבהמה … שכר סתם אינו נושא אלא במשקל הידוע במדינה לאותה בהמה. וכן פסק בשו”ע סימן שח סעיף ו. וראה רמב”ם שם בהלכה ח בלשון כללית יותר: וכל אלו הדברים בשוכר סתם ובמקום שאין מנהג ידוע אבל במקום שיש מנהג הכל לפי המנהג. וכן פסק בשו”ע שם סעיף ד.

[4] משנה ב”מ פ ע”א: השוכר את הפרה לחרוש בהר וחרש בבקעה, אם נשבר הקנקן- פטור. בבקעה וחרש בהר, אם נשבר הקנקן- חייב. לדוש בקטנית ודש בתבואה- פטור, לדוש בתבואה ודש בקטנית- חייב, מפני שהקטנית מחלקת … השוכר את החמור להביא עליה חטין והביא עליה שעורין- חייב, תבואה והביא עליה תבן- חייב, מפני שהנפח קשה כמשאוי. להביא לתך חטין והביא לתך שעורין- פטור, ואם מוסיף על משאו- חייב. וכמה יוסיף על משאו ויהא חייב? סומכוס אומר משום רבי מאיר: סאה לגמל, שלשה קבין לחמור. וכן נפסק בשו”ע סימן שט סעיף ד; סימן שח סעיף ד.

וכן במשנה ב”מ עח ע”א: השוכר את החמור להוליכו בהר והוליכו בבקעה, בבקעה והוליכו בהר, אפילו זו עשר מילין וזו עשר מילין, ומתה- חייב. השוכר את החמור להוליכה בהר והוליכה בבקעה, אם החליקה- פטור, ואם הוחמה- חייב. להוליכה בבקעה והוליכה בהר, אם החליקה- חייב, ואם הוחמה- פטור, אם מחמת המעלה- חייב. הגמ’ התקשתה ביחס שבין הרישא לסיפא, ומסקנת רבי יוחנן שברישא נשנתה דעת רבי מאיר, שכל המשנה מדעת בעל הבית הרי הוא גזלן, אך לא נפסקה הלכה כמותו, אלא כרבנן. וז”ל השו”ע סימן שט סעיף א, רמב”ם שכירות פרק ד הלכה א: השוכר את החמור להוליכה בהר, והוליכה בבקעה; אם הוחלקה, פטור, אף על פי שעבר על דעת הבעלים. ואם הוחמה, חייב. דהיינו, עצם השינוי– לא מחייב ממילא את השוכר, אא”כ יש קשר בין השינוי לבין הנזק שנעשה.

אמנם, הרמב”ם שם הלכה ו כתב בסתם: השוכר את הבהמה לשאת עליה משקל ידוע והוסיף על משאו אם הוסיף חלק משלשים על השיעור שפסק עמו ומתה חייב, פחות מכאן פטור אבל נותן הוא שכר התוספת. וכן הביא בסתם השו”ע סימן שח סעיף ה. וביאר המ”מ (שם) שבכל מקרה אם הוסיף משקל של יותר מאחד לשלושים ומתה הבהמה– חייב השוכר. וכתב את דעת הרמב”ן: והרמב”ן ז”ל חולק בזה ואמר שאם שכר החמור להביא עליה חצי לתך חטים והביא עליה יותר שעורים או חטים עד כדי משוי כל חמור כיוצא בו אף ע”פ שאין לו לעשות כן וכדאמרינן לרכוב עליה איש לא תרכוב עליה אשה אם עבר ועשה אינו חייב לשלם שמאחר שדרך כל חמור לישא לתך אינו יכול לומר לחצי לתך השכרתי לך ובשביל התוספת מתה שהרי דרך כל חמור לישא כך, וכן אם הוסיף על הדרך כגון ששכרה לחמשה מילין והלך עשרה מילין כיון שדרך כל חמור לילך עשרה מילין אם מתה פטור והאריך בזה ואמר שהוא פטור אא”כ מתה ודאי מחמת המשאוי. וסברת הרמב”ם כפי שכתבה הסמ”ע סימן שח ס”ק יא: בקי היה בבהמתו שלא תוכל לשאת יותר מזה ולא ה”ל לעבור על דעתו. אולם לדעת הרמב”ן בכדי לחייב את המשכיר יש צורך בבהירות שמתה כתוצאה מההכבדה במשקל. (בקצות שח,א ובנתיבות שם א נחלקו בדעת הרא”ש). מחלוקת זו הובאה ברמ”א סימן שח סעיף א: אבל אם עבר והרכיב עליה אשה, אף על פי שניזוקה הבהמה, אינו חייב לשלם. ויש חולקין. ולכולי עלמא אם מנהג המקום להתייקר ברכיבת הנשים, צריך להוסיף לו כפי המנהג. בנוסח החוק כתבנו כדעת הרמב”ן, אע”פ שבב”י ובשו”ע משמע שפסק כרמב”ם, שכן הגר”א שם סק”ד כתב שכן גם דעת רש”י והתוס’ (וכן דעת רוב הראשונים) ומשמע שם שכן דעתו. ובפרט-  במקרה זה המוציא מחבירו עליו הראיה. גם לדעת הרמב”ן חייב לשלם דמי שכירות על אותה תוספת, כמבואר ברמ”א. בפתחי חושן פרק ב הלכה יב הביא את שתי הדעות לענין חיוב נזקים, אולם לחיוב על תשלום השכירות לכ”ע חייב.

ויש להדגיש– כל הנ”ל הוא כאשר התוספת היא משמעותית, ולא תוספת זניחה, כבמבואר ברמב”ם שם: פחות מכאן פטור אבל נותן הוא שכר התוספת. ויש לעיין בכל מקרה מהי תוספת משמעותית, ומהי תוספת זניחה.

[5] ראה באריכות בהערה הקודמת, וגם הרמב”ן יודה שהשוכר ישלם את הנזק.

[6] קצות החושן סימן שח סק”א: … ואם הוסיף משאו במה שאין דרך חמור כיוצא בו בכך הו”ל גזלן וחייב באונסין אפילו ידוע שמתה כדרכה משום דהוי שולח יד וגזלן. ועיין לעיל סוף הערה 86 ביחס לתוספת זניחה.

(א) המשכיר אינו רשאי להיכנס למושכר בתקופת השכירות אלא מדעת השוכר[1].

(ב) השוכר חייב לאפשר למשכיר לבדוק את המושכר, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש, יעשה זאת בעת סבירה, ולא תהיה בכך הפרעה לשוכר[2].

(ג) המשכיר אינו רשאי לבצע שינויים ותיקונים במושכר במהלך תקופת השכירות[3]. אולם, הוא רשאי לבצע תיקונים הנדרשים לשלמות המושכר ואין אפשרות לדחותם עד לתום תקופת השכירות. המשכיר יודיע על התיקון זמן סביר מראש, יעשה זאת בעת סבירה, וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר[4]

[1] רמב”ם מכירה פרק כג הלכה א: מקנה אדם הגוף לפירותיו בין במכר בין במתנה בין במתנת שכיב מרע … הא למה זה דומה לשוכר בית או שדה לחבירו שלא הקנה לו הגוף אלא הנאת הגוף. הלכה ז: אבל המוכר שדה לפירותיה אין בעל השדה יכול להכנס בה אלא מדעת הלוקח. ומשמע שה”ה בשכירות (שהרי בהלכה ח שם הביא הבדל אחר בין המוכר שדה לפירותיה לבין שוכר).

[2] הטעם לחיוב זה הוא מצד ‘כופין על מידת סדום’. שהרי, אם הכניסה היא בשעה סבירה לאחר שניתנה לשוכר הודעה מראש, וכן אין לו הפרעה מכך, הרי שאכן התנגדות לכך היא בבחינת ‘מידת סדום’. הדגשנו– ‘ולא תהיה הפרעה לשוכר’, ולא רק ‘המעטה ככל האפשר’, שהרי חיוב ע”פ מידת סדום, הוא רק אם אין לשוכר כל טעם סביר להתנגדותו.

[3] רמ”א סימן שיב סעיף א: המשכיר בית לחבירו, ובתוך הזמן רוצה לבנותו, אין יכול לכופו לצאת אפילו לבית יפה ממנו, גם להכניס פועלים לבית לבנותו. מיהו מבקשים מן השוכר לעשות לפנים משורת הדין. ומקורו מרדכי (ב”ב תעב). יש לציין שבשכירות שאינה מסויימת יכול אכן המשכיר לדרוש במקרה זה מהשוכר לעבור לבית אחר זהה, וכפי שהרחבנו כבר לעיל סעיף 6(ב).

[4] מדובר כאן בתיקונים שאינם מחובת המשכיר מצד תנאי השכירות עצמה, או בכאלו שהשוכר וויתר על תיקונם. אלא, שהמשכיר מעוניין לתקנם, בכדי למנוע נזק של המושכר. אע”פ שלא מצאנו בהלכה התייחסות מפורשת לכך, נראה אכן שבמקרה זה חייב השוכר לתת למשכיר את האפשרות לתיקון. שהרי, כל שוכר הוא גם שומר שכר על המושכר, ויש לו חיוב לעשות את מה שביכולתו בכדי לשמור על המושכר מפגיעה (עיין לדוגמא– שו”ע שג,ח). ובמקרה זה– לכל הפחות לתת את האפשרות למשכיר לתקן את המושכר, ולמנוע בכך את הפגיעה. אפשר שזו חובתו גם מצד חובת כל אדם להשבת אבידה, וצ”ע. במקרה זה כתבנו ‘וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר’ שכן מסתבר שחובה זו מדין שומר שכר קיימת גם אם הוא נפגע במקצת. ואמנם צ”ע באיזו מידה.

לא הוסכם על תחילת תקופת השכירות, תתחיל תקופת השכירות עם מעשה קניין השכירות[1].

[1] כאמור לעיל, סעיף 5(ג), ובהערה שם.

(א) הוסכם על תקופת השכירות- השכירות מסתיימת מיד בסיום התקופה, ללא צורך בהודעה כלל[1]; היתה השכירות מוגדרת למטרה מסוימת- תקופת השכירות תסתיים כאשר הושלמה מטרה זאת, גם ללא סיכום מפורש וללא צורך בהודעה מוקדמת[2].

(ב) לא הוסכם על תקופת השכירות

(1) בשכירות של מטלטלין- רשאי כל צד לסיים את השכירות מייד, ללא צורך בהודעה מוקדמת[3].

(2) בשכירות של בית דירה רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה מוקדמת לצד השני[4].

(ג) ניתנה הודעה כאמור בסוף ס”ק (ב), ובאין מנהג אחר בנידון[5], תסתיים השכירות לפי הזמנים הבאים-

(1) במקום שהשכירות מצויה– בתקופת הקיץ שלושים יום לאחר מתן ההודעה; בתקופת החורף לאחר חג הפסח בלבד (תקופת החורף מתחילה בחג הסוכות).

(2) במקום שהשכירות אינה מצויה– שנים עשר חודשים לאחר ההודעה. (3) בשכירות של חנויות- שנים עשר חודשים לאחר ההודעה[6].

(ד) ניתנה הודעה כאמור בס”ק (ב), מחיר השכירות עד לסיום התקופה האמורה בס”ק (ג) יעודכן למחיר השכירות בשוק[7].

(ה) לא הוסכם על תקופת השכירות, ונותר המשכיר ללא מקום מגורים בנסיבות שאינן תלויות בו- תסתיים תקופת השכירות מייד, לצורך מגורי המשכיר[8], ובלבד שדר השוכר במושכר לפחות ל’ יום[9].

(ו) בשכירות קרקע השוכר רשאי להציע למשכיר שוכר הגון במקומו עד לתום תקופת השכירות שנקבעה[10], ובכך לסיים את תקופת השכירות. בשכירות מטלטלין– אינו רשאי לעשות כן[11].

(ז) תמה תקופת השכירות הקצובה, והצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה –

במקום שנוהגים שתחילת ומשך הזמן של תקופת השכירות הינם קבועים- יחשב כאילו המשיכו את חוזה השכירות לתקופה נוספת[12]. בכל מקרה אחר- יכול כל אחד מהצדדים לסיים את השכירות מיד, ללא צורך בהודעה[13].

[1] רמב”ם שכירות פרק ו הלכה ו: המשכיר בית או חצר או מרחץ או חנות או שאר המקומות עד זמן קצוב ה”ז כופהו לצאת בסוף זמנו ואינו ממתין לו אפילו שעה אחת. ובפשטות ה”ה גם ביחס לשוכר. כן ביארו רוב הראשונים (למעט רש”י) ולפי דבריהם סוגיית הגמ’ שתובא בהערה 99 להלן עוסקת בשכירות סתם ללא קצבה בלבד, וכן פסק שו”ע סימן שיב סעיף ח.

הרמ”א שם סעיף א פסק בשם הב”י שאם שולמו דמי שכירות, הם יכולים להוות ראיה לשאלה אימתי מסתיימת השכירות, וז”ל: ואפילו לא קצב לו זמן, אפילו הכי מסתמא שכרו נגד מעותיו. אולם, הש”ך סק”ד חלק, וסבר שהדמים אינם ראיה, וממילא מדובר בשכירות ללא קצבה רגילה. הקצות סק”ב הכריע כפסק הב”י והרמ”א, שוודאי הדמים יכולים להוות ראיה כאשר אין כנגדם עניין אחר או לשון המוכיחים להפך. ונראה שלהלכה, גם לדעת הקצות, יש לדון כל מקרה לגופו, ולבחון האם דמי השכירות מהווים ראיה לסיום תקופת השכירות (או שאינם אלא תשלום ראשון).

[2] רמב”ם שם: שכר לו בית סתם ללינה אין פחות מיום אחד, לשביתה אין פחות משני ימים, לנישואין אין פחות משלשים יום. וכן פסק שו”ע סימן שיב סעיף ד. מההקשר בהלכה ברמב”ם מוכח שאין הכוונה ‘אין פחות’ רק כזמן מינימום, אלא כשכירות קצובה, שהרי רק בהלכה ז’ דן הרמב”ם בשכירות סתם שאיננה קצובה.

[3] חז”ל תקנו שבשכירות של בית דירה שלא נקבעה לה קצבה מפורשת צריכים המשכיר או השוכר להודיע זל”ז פרק זמן מסויים קודם סיום השכירות, וכפי שיבואר באריכות לקמן. אולם, לא מצאנו שיעורים אלו ביחס לשכירות מטלטלין, וכן כתב בפתחי חושן פרק א הערה ד, ופרק ב הערה ה. והסברא היא שדווקא בשכירות דירה תקנו חז”ל פרקי זמן להודעה, שכן שם צריכים המשכיר למצוא שוכר אחר, והשוכר בית אחר. אולם, מטלטלין מצויים יותר לשכור ולהשכיר, ואפשר גם שההפסד בם קטן יותר. ואף אם נאמר שיש מטלטלין שאינם כך, עכ”פ לא מצאנו בחז”ל תקנה מפורשת בעניין. אמנם פשוט שגם בזה הולכים אחר המנהג, אם יש מנהג אחר בנידון.

[4] מבואר לקמן הערה 99.

[5] כפי שכבר התבאר בסעיף 3 בדיני ממונות הולכים אחר מנהג המדינה, והוא מחייב את ב’ הצדדים. ראינו לנכון להדגיש זאת ביחוד בסעיף זה, שכן מסתבר שאכן בנושא זה כיום מנהג המדינה שונה מפרטי הדין שהובאו בחז”ל ונפסקו בשו”ע. אמנם, לא ראינו לנכון לנסח את המנהג עצמו כיום בלשון החוק, שהרי הוא אכן תלוי במנהג המקום שבכל אתר ואתר. אמנם, מסתבר שכיום בארץ ישראל ילכו אחר המנהג כפי שמופיע בחוק האזרחי: סעיף 19. (ב) נתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות– (1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות- בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר. (2) בכל מקרה אחר- במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר – תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.

[6] משנה בבא מציעא פרק ח משנה ו: המשכיר בית לחבירו בימות הגשמים אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח, בימות החמה שלשים יום, ובכרכים אחד ימות החמה ואחד ימות הגשמים שנים עשר חדש, ובחנויות אחד עיירות ואחד כרכים שנים עשר חדש. ובגמ’ קא ע”ב מבואר שכל הזמנים הנ”ל הם מההודעה עד לסיום השכירות. לדעת רוב הראשונים (למעט רש”י) המשנה עוסקת בשכירות סתם בלבד, והיינו שלא קצבו אותה מראש, וכן מוכח בירושלמי (שם), וכן פסקו הרמב”ם (שם ו,ז) והשו”ע (שיב,ה-ו), וכאמור לעיל סק”א. הטעם להלכה זו כלשון הרמב”ם: כדי לבקש מקום ולא יהיה מושלך בדרך. ובגמרא שם: וכשם שמשכיר צריך להודיע- כך שוכר צריך להודיע, והטעם בלשון הרמב”ם: כדי שיבקש שכן ולא ישאר ביתו פנוי, ואם לא הודיעו אינו יכול לצאת אלא יתן השכר. וראה ברמב”ם חילוק בין כרכים לעיירות: בד”א בעיירות אבל בכרכים אחד ימות החמה ואחד ימות הגשמים צריך להודיעו י”ב חדש מקודם, וכן בחנות בין בכרכים בין בעיירות צריך להודיעו י”ב חדש מקודם. והטעם בלשון רש”י שם: הן מקום השווקים, שהכל נמשכים שם לגור שם, והבתים אין מצויין לשכור.

בעיירות, בכדי שתיחשב ההוצאה בתקופת הקיץ, צריכה להינתן הודעה ל’ יום קודם חג הסוכות, אולם אם הודיע לאחר מכן– אינו יכול להוציאו עד חג הפסח (רמב”ם ושו”ע שם). [יש לדייק בלשון הרמב”ם והשו”ע שבעיירות בימות הגשמים המשכיר אינו יכול להוציא את השוכר עד הפסח, אולם השוכר לעולם די לו בהודעה של ל’ יום, וצ”ע. ועיין בבירור הלכה לב”מ שם שהביא מח’ ראשונים בזה].

הטעם שבחנויות הזמן הוא בכל מקום יב’ חודש הוא כלשון רש”י שם: שחנווני מקיף הקפות למכירין, ושוהין מלשלם לו ימים רבים, וכשמביאין לו מעותיו- באין על יד פתח החנות שהקיפו שם, ואם הלך למקום אחר- אינן יודעין אנה ימצאוהו. רשב”ג במשנה סבר שבחנויות של נחתומים וצבעין הזמן הוא ג’ שנים (שכן אצלם ההקפה היא לזמן ארוך יותר– רש”י), אולם ברמב”ם ובשו”ע פסקו כחכמים שלא חילקו. אמנם, הרמ”א פסק כרשב”ג (שכן הכריעו הרי”ף והרא”ש), אולם נראה שכנים דברי הב”י בבדק הבית (שם) שבזה”ז די גם להם ביב’ חודש בכדי לגבות חובותיהם, והמע”ה.

כאמור לעיל, הזמן המינימלי להודעה הוא לעולם ל’ יום. אמנם, הסמ”ע סימן שיב סק”ו סבר שכן הדין רק כשהזכירו שדמי השכירות הם לחודש, אך בסתם יכול להוציאו מייד. אולם, הש”ך סק”ד חלק: בשוכר מחברו סתם לדירה מסתמא אינו שוכר פחות מל’ יום. ולעולם צריך לפחות הודעה של ל’ יום.

חובת התשלום של השוכר עד לסוף תקופת השכירות, גם אם אינו משתמש במושכר, הינה חלק מחיוב השכירות (נחלת צבי חו”מ שיב,ז; דברי גאונים קד,יט), ועל כן אינה בגדר גרמא (שלא כשער המשפט שיב,ב).

[7] גמרא שם קא ע”ב: אמר רב הונא: ואם בא לרבות בדמיה- מרבה. אמר ליה רב נחמן: האי לנקטיה בכובסיה דלשבקיה לגלימא! לא צריכא, דאייקור בתי. וכן פסק הרמב”ם שם הלכה ט: אע”פ שאין המשכיר יכול להוציאו ולא השוכר יכול לצאת עד שיודיעו מקודם, אם הוקרו הבתים יש למשכיר להוסיף עליו ולומר לשוכר או השכר בשוה עד שתמצא או תצא, וכן אם הוזלו הבתים יש לשוכר לפחות השכר ולומר למשכיר או השכר לי כשער של עתה או הרי ביתך לפניך, וכן בשו”ע שם סעיף ט.

[8] גמרא שם: פשיטא, נפל ליה ביתא- אמר ליה: לא עדיפת מינאי. רמב”ם שם הלכה ט: נפל בית המשכיר שהיה דר בו הרי זה יש לו להוציא השוכר מביתו ואומר לו אינו בדין שתהיה אתה יושב בביתי עד שתמצא מקום ואני מושלך בדרך שאין אתה בעל זכות בבית זה יותר ממנו, וכן בשו”ע סימן שיב סעיף יא. הטעם הוא ש’שכירות ליומיה ממכר הוא’. דין זה הוא רק בשכירות סתם, אך בשכירות שנקבעה לה תקופה מסויימת, אינו יכול להוציאו גם אם נפל ביתו (שו”ע שם, וכן כבר בסעיף א; וכן ביארו רוב הראשונים, עיין  בשו”ת הרשב”א חלק ג סימן עח, וברא”ש כלל ח סימן כה, ועוד. אמנם, הרמב”ם סתם דבריו, ובמהרש”ל לח טען שלדברי הרמב”ם ה”ה גם בשכירות קצובה. וכן עיין במרדכי ב”מ שפג בשם המהר”ם מרוטנבורג. אך כאמור השו”ע לא פסק כן). וכל זה דוקא ‘בנסיבות שאינן תלויות בו’, כדוגמת הגמ’ של ‘נפל ליה ביתא’, להוציא מקרה שבו הוא עצמו מכר את ביתו וכדו’. כמו כן, צ”ע מה יהיה הדין אם יכול המשכיר לשכור בית אחר עד לסוף תקופת השכירות.

יש עוד מצבים מיוחדים שבהם יש זכות למשכיר לסיים את תקופת השכירות, ולא צוינו במפורש למעלה:

א) חתונת בנו- גמ’ שם: כלליה לבריה, חזינן: אי הוה אפשר לאודועיה- איבעי ליה לאודועי, ואי לא- אמר ליה: לא עדיפת מינאי. ופסק הרמב”ם שם הלכה י: נתן הבית לבנו לישא בו אשה אם היה יודע שבנו נעשה חתן בזמן פלוני והיה אפשר לו להודיעו מקודם ולא הודיעו אינו יכול להוציאו, ואם עכשיו נזדמנה לו אשה והרי הוא נושאה מיד הרי זה יש לו להוציאו שאינו בדין שיהיה זה יושב בביתו ובן בעה”ב ישכור בית שיעשה בו חתונה. וכן בשו”ע שם סעיף יב.

ב) הצלת ביתו- הרמ”א סימן שיב סעיף א התיר למשכיר לסיים את השכירות, אף בשכירות קצובה (!), אם הוא עלול לאבד את ביתו (ותמורתו) אם לא ימכרנו לאלתר (ועיין ביאור ערוך השולחן סימן שיב סעיף ג).

ג) פדיון שבויים / הצלה ממאסר- ע”פ נוסח חלק מהראשונים בירושלמי (ב”מ ח,ט): אימור ברתיה ממשכנתא גבי חד מרומאי, ולא הוה ליה למפרקה, ובגין כך אוריא כרב אמי. דהיינו, מותר למשכיר להוציא את השוכר ולמכור את הבית לפני תום תקופת השכירות בשביל פדיון ביתו (כן גרסו הר”ן בב”מ שם, ועוד). הרדב”ז (ד,קמג) הרחיב זאת גם לאדם שעלול להכנס למאסר אם לא ימכור את ביתו וישלם את חובו (וכן פסקו עוד אחרונים במקרים דומים, וראה ויגודה עמ’ 429 הערה 88).

במקרים להלן מבואר במפורש שאין זכות למשכיר לקצר את תקופת השכירות:

א) קונה נכס שיש בתוכו שוכר- (ב”מ שם: זבניה או אורתיה או יהביה במתנה- אמר ליה: לא עדיפת מגברא דאתית מיניה, וכן בשו”ע (שם,יג).

ב) מת השוכר– השכירות ממשיכה אצל היורשים, והמשכיר אינו יכול לתבוע את סיומה (רמב”ם שאלה ופקדון א,ה ; ועיין ויגודה עמ’ 431 הערה 99 שהביא עוד הרבה ראשונים ואחרונים שפסקו כן. ועי”ש בהמשך שדן האם המהר”ם מרוטנבורג חלק). ביחס לשאלה האם היורשים– השוכרים יכולים לבטל את השכירות בעקבות מות אביהם, עיין רמ”א שלד,א ובנו”כ שם.

[9] סמ”ע ס”ק טז: נראה דהיינו דוקא כשכבר דר בו ל’ יום, אבל בתוך ל’ הראשונים לשכירותו, כיון דאין שכירות פחות מל’ יום, ה”ל כהשכירו לזמן דכתב המחבר אחר זה מיד דאינו יכול להוציאו בתוך זמנו.

[10] ב”י סימן שיב סעיף ח: והיכא שהשוכר רוצה לצאת ולא הודיעו קודם לכן ויש שוכר אחר שרוצה ליכנס לדור בבית שהניח זה נראה דכיון שאין המשכיר מפסיד כלום אינו יכול לעכב על ידו ואפילו היה שכור בידו לזמן קצוב ויצא בתוך הזמן. וכן פסק הרמ”א בסעיף ז. הב”י הוכיח דבריו מסוגיית ספינה: דאי שכיח לאגורי אין לו עליו אלא תרעומת. אולם, סייג דבריו: ומיהו אם השוכר שרוצה ליכנס בבית אינו הגון מאד יכול המשכיר לומר אלו הודעתני קודם הייתי מבקש אדם הגון מאד שישכרנו והכי דייק לישנא דגמרא דקאמר דאמר ליה אי הודעתן הוה טרחנא ומותיבנא ביה איניש מעליא. ואמנם, הרמב”ם שכירות פרק ה הלכה ה: שהמשכיר בית לחבירו עד זמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר עד סוף זמנו משכיר לאחרים אם יש בני בית כמנין בני ביתו. וכן פסק השו”ע סימן שטז סעיף א. ועיין לקמן סעיף 22, שנדון בנושא זה בהרחבה.  

[11] ראיית הב”י לעיל היא משכירות ספינה ובית, אולם בשכירות מטלטלין אין השוכר יכול למסור את המושכר לאחר, שו”ע סימן שז סעיף ד: אין השוכר בהמה או מטלטלים רשאי להשכיר לאחר. וממילא אף אינו יכול להציע שוכר חלופי. ועיין לקמן סעיף 22.

[12] שו”ת הרא”ש כלל א סימן יז: … כיון שרגילין לשכור הבתים לשנה א’ וזה נכנס חודש או יותר לשנה השני’, נתחייב בשכירות כל השנה, כי כבר שכרו הכל בתים ולא ימצא למי להשכירו. דבכה”ג ודאי היה צריך להודיעו: איני רוצה לדור בה אלא חודש או ב’ חדשים, השכירהו לאחר; ומדלא אודיעו, ודאי סמך עליו שידור בבית שנה, כמנהג העיר ששוכרים לשנה, ונתחייב בשכירות שנה אחת. וכן פסק השו”ע סימן שיב סעיף יד: מקום שנוהגין שיש להם ראש שנה קבוע לשכירות הבתים, וראובן שכר בית משמעון לשנה אחת, ואחר שכלתה השנה נשאר בבית חדש אחד ולא דברו זה עם זה כלום בשכירות שנה הבאה, ורצה ראובן לצאת מהבית ושמעון מעכב על ידו שלא לצאת עד תשלום שנה שניה, הדין עם שמעון. הטעם בדברי הרא”ש הוא שהנשאר התחייב בחוזה השכירות הקודם מחדש, וכחיוב של שכירות קצובה רגילה, ומבואר בערוך השולחן סימן שיב סעיף כג שחיוב זה הוא הדדי. (אמנם, באור שמח ב”מ קא ע”ב ביאר שהטעם הוא שלא הודיעו, ויש לכך נפ”מ, ואכמ”ל).

[13] ראה המאירי ב”מ קא ע”ב: ואם הגיע הזמן ולא היה המשכיר חושש להוציאו ולא השוכר חושש לצאת והאריך דירתו לשם יותר מזמנו הרי הוא דר על תנאי סך השכירות שקדם ומוציאו הלה כשירצה ואף הוא יוצא כשירצה. מבואר שיכול כל אחד מהם לסיים את השכירות מייד, ללא צורך בהודעה מוקדמת. והביא דבריו פתחי חושן פרק ה, הערה ז. אמנם, ערוך השולחן שם סעיף כד פסק לכאורה באופן אחר: במקום שאין זמן קבוע בעיר לשכירות בתים או כשיש זמן קבוע רק זה השוכר שכר ממנו לשנה שלא בזמן הקבוע ובכלות שנתו דר בו עוד מעט זמן ולא דברו זה עם זה, ביכולת השוכר לצאת קודם כלות השנה השניה וגם ביכולת המשכיר להשכירו לאחר, רק שיודיעו זל”ז ל’ יום מקודם כדין שוכר סתם שנתבאר, אמנם בכרכים וחנות ובית מחיה ממילא ידור גם שנה שניה כיון שצריך הודעה י”ב חדש מקודם אם שכר סתם. דהיינו, לדעת ערוך השלחן דינם במקרה זה כדין שכירות שאינה קצובה, שצריכים להודיע זל”ז בפרק זמן, כפי שנתבאר לעיל ס”ק (ב) ו- (ג). וכן משמע בהגהת חכמת שלמה סימן שיב סק”א. אולם, להלכה נראה שיש להכריע כמאירי, שהרי המע”ה, והמושכר הרי הוא בחזקתו של המשכיר, ודמי השכירות שעדיין לא שולמו הם בחזקתו של השוכר. ועדיין צ”ע (בכסף הקדשים סימן שיב סק”ח אכן הסתפק בכך).

דמי השכירות הינם כפי מה שקבעו בזמן תקופת השכירות, ולא כפי מחיר השוק (ש”ך שיב,י).

(א) בתום השכירות חייב השוכר להחזיר למשכיר את המושכר[1], והמשכיר חייב לקבלו[2].

(ב) בשכירות של מקרקעין יוחזר המושכר במצב שנמסר בתחילה, שהוא פנוי[3].

(ג) בשכירות של מיטלטלין יכול המשכיר להחזירו לשוכר בכל מקום ישוב[4], אולם המשכיר יכול לתבוע את המושכר רק במקום שבו נמסר לשוכר[5].

[1] דעת הנתיבות סימן פו סק”א שבכל פיקדון יש חובה לשומר להחזירו לבעליו. אמנם, דעת הקצות סק”ד שאין חובה כזו. אולם, נראה מסברא שלעולם שכירות ושאלה שאני וחייב להחזיר לבעליהם, שכן הלקיחה מלכתחילה היתה לטובת שימושם, כן כתב להדיא הסמ”ע בפרישה סימן שמד סק”א ביחס לשואל, וכן כתב במחנה אפרים הלכות שומרים פרק יט ד”ה איברא: … ועוד מטעם אחר דגבי שואל פשיטא לן דהוי ש”ח אע”ג דכלתה שאלה משום דחייב להדורה לבית בעלים. וכן כתב בשו”ת דברי מלכיאל חלק ה סימן רעח להדיא ביחס לשכירות: … מה שאין כן בשוכר, שנראה מסברא שמחויב להחזירה לבעלים עצמו.

[2] משמעות חובה זו היא שאין לשוכר כל אחריות מרגע שמסר את המושכר לבעליו, אף אם המשכיר החליט לא לקבלו. ע”פ ההלכה שוכר הינו שומר שכר בכל משך תקופת השכירות (עיין לעיל הערה 64). מסתבר שלאחר תום תקופת השכירות הינו שומר חינם, כדינו של שומר שכר שכלתה שמירתו. וז”ל השו”ע סימן שמג סעיף ב: שומר שכר לזמן, כיון שכלה זמנו כלתה שמירתו. ואפילו היא עדיין בביתו, אינו עליה אלא שומר חנם. (אמנם, שואל שכלתה שאילתו, דינו כשומר שכר- שם סעיף א). וראה מה שכתב שולחן ערוך סימן רצג סעיף א ביחס לפקדון:  … אבל בכל מקום שירצה הנפקד להחזיר למפקיד פקדונו, צריך לקבלו. אפילו נתנו לו בעל כרחו חשיבה נתינה, ופטור. ואם כן ה”ה לשוכר שכלתה שמירתו והרי הוא כעת כשומר חנם.

[3] בתום תקופת השכירות אין רשות לשוכר להניח בנכס את חפציו, ודינו מעתה כדין מי שהכניס פירותיו לבית חבירו שלא מדעתו (ב”מ קא ע”ב; שו”ע סימן שיט). ולא עוד, אם מתחילת השכירות כתבו במפורש שהשוכר יחזיר את הבית פנוי, נראה שלכל הדיעות (גם לרמ”א שם) יכול להוציא את החפצים בלא להודיעו.

[4] שו”ע סימן רצג סעיפים א-ב: … אבל בכל מקום שירצה הנפקד להחזיר למפקיד פקדונו, צריך לקבלו. אפילו נתנו לו בעל כרחו חשיבה נתינה, ופטור … בד”א, ביישוב. אבל אם הפקיד אצלו ביישוב והביא פקדונו במדבר, אינו מקבלו ממנו, אלא יאמר לו: הרי הוא באחריותך עד שתחזירנו לי ביישוב כדרך שהפקדתיו אצלך ביישוב. ומקורו ב”ק יח ע”א; רמב”ם שאלה ופקדון פרק ז הלכה יא. ושוכר לא גרע לעניין זה מכל שומר פקדון.

[5] שו”ע שם סעיף א: אין המפקיד יכול לתבוע הפקדון אלא במקום שהפקידו לשם, שאם הפקידו אצלו בטבריא אינו יכול לתובעו בצפורי. ומקורו בב”ק שם: אמר אביי, ה”ק: מלוה ניתנה ליתבע בכל מקום, אבידה ופקדון לא ניתנו ליתבע אלא במקומן, וברמב”ם (שם).

המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר[1]; עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות[2] [3] [4].

[1] בבא קמא קא ע”ב: זבניה או אורתיה או יהביה במתנה- אמר ליה: לא עדיפת מגברא דאתית מיניה. כלומר פשוט לגמרא שהמשכיר יכול למכור, אלא שיש זכות לשוכר להמשיך את תנאי השכירות גם ביחס לבעלים החדשים. וראה בשו”ע שדין זה נכון הן לגבי שכירות קצובה או לא קצובה, סימן שיב סעיף א: המשכיר לחבירו בית או חצר או מרחץ או חנות לזמן קצוב, אינו יכול לחזור בו ולהוציאו תוך זמנו … ואפילו העני וצריך למכרו לאחר, אינו יכול להוציאו, והמקח קיים, ולוקח צריך להניחו ביד השוכר עד שישלים זמנו. ובסעיף יג לענין שכירות שאינה קצובה: מכר הבית, או נתנו או הורישו, אין השני יכול להוציאו עד שיודיעו מקודם ל’ יום, או מקודם י”ב חדש, שהרי השוכר אומר לו: אין כחך יותר מכח זה שזכית בבית זה. וראה גם פתחי חושן שכירות ד הערה יז.

[2] כתב הרא”ש ב”מ פרק ח סימן כה: והכי איתא בירושלמי דפירקין המשכיר בית לחבירו ורצה למוכרה א”ר אמי לא עלתה על דעתו שימות ברעב. ר’ זעירא ורבי לא אמרו מ”מ קנוי לו אלא דאמר לישבקיה עד דמלי אנקלוניה דידיה פירוש זמן שלו. אתא עובדא קמא דרבי אסא ולא קביל מה פליג ולא ביתיה הוא ממושכנא חד רומי. ולא פליג. הדין פירושא דירושלמי רבי אמי סבר לא עלתה על דעתו שימות ברעב ויצא השוכר לאלתר. רבי זעירא ורבי לא סברי כהא דר’ אמי דהמכר מכר. ומיהו א”ל מוכר ללוקח שבקיה לשוכר שידור בו עד שישלם זמנו ומכאן ואילך יתן לך השכר … אבל משכיר בית לשנה וצריך למוכרה מחמת דוחקו צריך להניח שוכר בבית עד שישלם זמנו כרבי זעירא ורבי לא. וכן פסק הסמ”ע סימן שיב סק”ב: מ”מ צריך השוכר ליתן ללוקח השכירות ולא להמשכיר. אמנם, שנינו בתוספתא ב”מ פרק ט משנה לג: עמד בעל הבית ומכרה מחשבין עם בעל הבית. המהרי”ל דיסקין (קונטרס אחרון ה,רנ) פירש את התוספתא הנ”ל היפך מפסק הסמ”ע, וז”ל: מאי דפשיטא ליה לסמ”ע (שיב,ב)  דמעלה שכר ללוקח, מספקא לי טובא, ולפי הסברא נראה שיכול השוכר לומר ללוקח לאו בעל דברים דידי את, ולענ”ד כן הפירוש בתוספתא, הביאוה המוס׳ ערכין יח ע”א שעושה חשבון עם המוכר, ע”ש. וכן פירש גם בחזון יחזקאל (תוספתא שם). אולם, הכרענו כדעת הרא”ש והסמ”ע, שכן הוא גם המנהג הרווח, וממילא כל שוכר יודע שעל דעת כן הוא שוכר.

מה הדין אם השוכר שילם כבר את דמי השכירות מראש? הרא”ש שם: ועוד כתב דאם הקדים לו שכר אפי’ לזמן מרובה אינו יכול להוציאו עד שיכלה זמן כל השכירות שהקדים לו. והביא ראיה מירושלמי פרק מקום שנהגו המשכיר בית לחבירו ועמד והקדישו הרי זה דר בתוכו ומעלה שכר להקדש. אימתי בזמן שלא הקדים לו שכרו אבל הקדים לו שכרו ה”ז דר בתוכו חנם והיינו טעמא כיון דהקדים לו שכרו ונשתמש זה במעותיו מפני דוחקו של משכיר לא יפסיד השוכר. וכן כתב הסמ”ע (שם). ומסתבר שבמקרה זה הלוקח יתבע את דמי השכירות מהמוכר, בכפוף למה שסוכם ביניהם בחוזה המכירה. וכן ביאר הגר”א סימן שיב סק”ז את לשון התוספתא (שהוזכרה לעיל): ומתוספתא הנ”ל ג”כ מוכח שא”י להוציאו בכה”ג ממש”ש עמד בע”ה ומכרה מחשבין עם בע”ה ר”ל הלוקח נוטל השכירות מן המוכר עד שישלם זמנו. (עיין בשו”ת שי למורא סימנים ג-ה שהביא כמה דעות להלכה, וכן אצל ויגודה עמ’ 478).

[3] בשו”ת שי למורא סימן ז ד”ה עוד למדנו: דכיון דהמוכר היה יכול למכור, אף על פי שהשכירה לו, על מנת כן נכנס השוכר בבית, שיוכל למכור אותה. וכיון שכן יאמר הלוקח- אני הוא בעל הבית, או תפרע לי, או צא מן הבית. דהיינו, לדבריו יכול השוכר להחליט האם הוא מעוניין בהמשך השכירות וקבלת הבעלים החדשים, או שברצונו לסיים את חוזה השכירות. אולם נראה שמסתימת לשון הרא”ש, השו”ע והנו”כ שהובאו בהערה הקודמת, משמע להפך – כשם שהקונה אינו יכול להוציא את השוכר, כך גם השוכר ממשיך בחוזה השכירות, ואינו יכול לבטלו. ונראה לבאר שלשיטה זו כל הסכם שכירות יש בו הסכם מכללא שהמשכיר יכול למכור את הנכס לאחר, והשוכר מתחייב כבר אז לכל החיובים כלפי הקונה העתידי, וממילא אינו יכול לסיים את השכירות בעקבות המכירה. לפי שיטתנו זאת, חיוב זה גם אינו מותנה במתן הודעה לשוכר על ביצוע המכירה. אמנם, יש לדון מה יהיה הדין אם אכן ישלם השוכר את דמי השכירות לקונה, מפני שלא ידע על המכירה. ומסתבר שהשוכר נפטר מדמי השכירות, והמוכר צריך להעבירם לקונה.

[4] שו”ת הריב”ש סימן רנז: ראובן השכיר ביתו לשמעון לה’ שנים בסך פלוני. ובשטר השכירות כתב לו: ואחר עבור כל השנים הללו, אם ירצה שמעון הנזכר, והבאים מכחו, להשאר ולדור בבתים הנזכרים בסך הזה עצמו, עד תשלום י’ שנים רצופות, לא אוכל אני, והבא מכחי, להוציאו משם ולמחות בידו בשום טענה וענין בעולם, ולא בשום דין ומנהג, כי אם לצורך עצמי ודירתי … כיון ששייר במה שהשכיר, אין בכלל תנאי השיור אלא לעצמו ולדירתו, ולא אפי’ יורשיו, אין צריך לומר בא מכח מכירה. וכן פסק הרמ”א סימן שיב סעיף א: התנה עמו שיוכל להוציאו לצרכו, ומכרו, אין הלוקח יכול להוציאו. נמצאנו למדים שאין לקחת את כל פרטי חוזה השכירות, ולהחליט בצורה גורפת על מערכת החיובים החדשה בין השוכר לקונה, אלא יש לדון בכל מקרה ופרט האם הוא אכן ממשיך, או שמדובר בפרט מסויים שהיה נכון אך ורק ביחס למוכר.

(א) בשכירות מטלטלין- אין השוכר רשאי להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר[1].

(ב) בשכירות מקרקעין- רשאי השוכר להשכירו בשכירות משנה, גם ללא הסכמת המשכיר[2], בכפוף לתנאים:

          (1) שכירות המשנה אינה עושה שימוש גדול יותר במושכר[3].

          (2) שוכר המשנה הינו ‘אדם הגון’[4].

          (3) המשכיר אינו דר עם השוכר[5].

(ג) דין שכירות מטלטלין שבעליו נמצאים עמהן בכל תקופת השכירות כדין שכירות בית[6].

(ד) התנה המשכיר מתחילה שלא יאפשר שכירות משנה– תנאו קיים[7].

[1] תוספתא ב”מ פרק ג משנה א: אין השואל רשאי להשאיל ולא השוכר רשאי להשכיר ולא השוכר רשאי להשאיל ולא זה המפקידין אצלו רשאי להפקידו לאחר אלא אם כן נתן לו בעל הבית רשות. וכן בגיטין כט ע”א: אמר ריש לקיש, כאן שנה רבי: אין השואל רשאי להשאיל, ואין השוכר רשאי להשכיר. וראה בבא מציעא לו ע”א בסוגיית ‘שומר שמסר לשומר’ שם הובאה הסברא: דאמר ליה: אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר. (ואף אם אין בכח סברא זאת לחייבו בדיעבד, יש בכוחה למנוע את השכירות לכתחילה- רי”ף ב”מ דף כ ע”א, תוס’ גיטין כט ע”א). וכן פסק הרמב”ם (שכירות א,ד), ובשו”ע (שז,ד; שמב).

ויש להעיר, א) הכס”מ (שם) מתיר לשוכר לאפשר לאחר להשתמש במושכר כל עוד הוא נמצא עדיין ברשותו, ‘שהרי אין פקדונו ביד אחר’. וכן פסק שו”ע הרב הלכות שאלה ושכירות סעיפים ג-ד: ולכן השואל ספר מחבירו רשאי להניח לאחר לקרות בו ברשותו ואינו חושש שמא אין רצונם של הבעלים שיהיה פקדונם ביד אחר כיון שעדיין הוא בביתו וברשותו.

ב) כאשר השוכר של שכירות המשנה הינו אדם שבעל הבית עצמו רגיל להשכיר לו, לא שייכת לכאורה סברת ‘אין רצוני שיהיה פקדוני ביד אחר’, וכן נפסק בשו”ע סימן רצא סעיף כו ביחס לשומר שמסר לשומר במקרה בדיעבד. וראה בחיבורו של הרב ברוך כהנא ‘שומרים’ עמ’ 432 שהביא מח’ אחרונים בזה, ובשו”ע הרב הלכות שאלה ושכירות סעיף א התיר.

ג) וראה בחוק השומרים סעיף 7 את כל פרטי שומר שמסר לשומר.

[2] רמב”ם שכירות פרק ה הלכה ה: מכאן אני אומר שהמשכיר בית לחבירו עד זמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר עד סוף זמנו משכיר לאחרים אם יש בני בית כמנין בני ביתו, אבל אם היו ארבעה לא ישכור לחמשה, שלא אמרו חכמים אין השוכר רשאי להשכיר אלא מטלטלין שהרי אומר לו אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר אבל בקרקע או בספינה שהרי בעלה עמה אין אומר כן. ולמד זאת מסוגיא בבא מציעא עט ע”ב בענין שוכר ספינה ופרקה בחצי הדרך. (יש שדחו את הראיה מספינה, שכן שם אפשר שבעל הבית הוא המשכיר, ולא השוכר – ריטב”א ב”מ שם). כדברי הרמב”ם פסק גם המהר”ם (מובא בהגהות מיימוניות שם, וראייתו ממכירת קרקעות מאדם לאדם בזמן שהיובל נוהג, שהיא כעין שכירות. ואף בראיה זו יש לדון). וכן דעת הרשב”א (יובא להלן), וכן משמע כבר בפשט התוספתא ב”מ ט,לג. החולקים (הרמב”ם עצמו מביא שיש מי שחלק על סברתו, וכן מובא בהשגות הראב”ד שם) סוברים: יש בדורנו אומרים כן שיש בני אדם שמחריבים הבית בדירתם. וכן כתב הראב”ן (מרדכי ב”ב תקכט). השו”ע סימן שטז סעיף א פסק כדעת הרמב”ם וסיעתו. מהי הסברא לחלק בין קרקע למטלטלין? מבואר ברמב”ם שבמקרקעין לא שייכת סברת ‘אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר’. המ”מ (שם) ביאר שהכוונה היא שלא מצוי היזק בקרקע (ועל כך העיר הראב”ד, עיין לעיל). ובמהר”ם (הגה”מ שם) ביאר שמטלטלין ‘אפשר לגנבם ולהטמינן’, מה שאין כן בקרקע.

הרמב”ם בסוף ההלכה מסייג וכותב: וכן אני אומר אם אמר לו בעה”ב לשוכר למה תטרח ותשכיר ביתי לאחרים אם לא תרצה לעמוד בו צא הניחו ואתה פטור משכירתו אינו יכול להשכירו לאחר שזה באל תמנע טוב מבעליו עד שאתה משכירו לאחר תניח לזה ביתו, וכן פסק שו”ע (שם).

כמו כן, הסמ”ע (ריב,טז; שטז,א; שטו,ה) חידש בעקבות סתירה לכאורה בדברי הרמב”ם שדין שדה שונה מדין בית, ובשכירות שדה אין לאפשר שכירות משנה ללא הסכמת הבעלים: דהיינו דוקא בשכירות בית, דכאשר נותן הקרקע בידו ע”פ שטר ועדים כן צריך להחזיר לו במושלם, משא”כ בשדה דיכול לזורעה יותר משיעורה, או תמיד בלא [ל]הובירה, או לזרוע קטנית במקום שהיה לו לזרוע חיטים, וכיוצא בו דברים המכחישין את הקרקע טובא, ולא יוודע לבעל הקרקע. סברתו היא שבשדה יש לחוש לנזקים, שבעל הבית לא יוכל להיות מודע אליהם מייד בתום תקופת השכירות. בלשון החוק סתמנו כדעת השו”ע, שלא הביא חילוק זה.

[3] הרמב”ם (הובא בהערה הקודמת) התיר את שכירות המשנה רק ‘אם יש בני בית כמנין בני ביתו, אבל אם היו ארבעה לא ישכור לחמשה’. וכן פסק בשו”ע (שמב). מה הטעם ומה המגבלות לדין זה? הרשב”א בתשובה חלק ג סימן לו כתב: ואפילו ליתר מסיעתו, כל שיראה לב”ד, שאין הפסד מתרבה בכך, שאין הדיורין מפסידין; אדרבה, לעתים מועילין הרבה לקיום הדירה, וכדאמרינן בבבא קמא: ביתא מותבהא מייתבא. ומיהו, אם יראה לב”ד שיתרבה בו הפסד, אינו רשאי, וכדמוכח נמי בההיא דהשוכר את הספינה. מוכח מדבריו שהטעם הוא חשש להפסד הבית, בלאי שיגרם כתוצאה משימוש מוגבר. זאת ועוד, לדעת הרשב”א אם לדעת בית הדין ריבוי בני הבית לא יגרום להפסד- אין המשכיר יכול להתנגד. לפי דעת הרשב”א נוסח התנאי יהיה: “שכירות המשנה אינה עושה שימוש גדול יותר במושכר באופן שעלול לגרום לבלאי / פגיעה במושכר”. אמנם, ברמב”ם לא מובאת אפשרות זאת של היתר בי”ד. כמו כן, אף את טעמו אפשר לבאר באופן אחר- אין השוכר יכול להשכיר לאחרים יותר מזכויות השכירות שהיו לו עצמו. וכן משמע ברמב”ם בהלכות שכנים פרק ה הלכה ט ביחס לשוכר עצמו: וכן המשכיר ביתו לבעל בית אחד ואח”כ הביא עמו קרוביו או מיודעיו לשכון עמו כאחד בבית זה הרי המשכיר מעכב עליו. וכן ביאר בשו”ת שמחת יו”ט (כז). אמנם, יש שביארו שגם דעת הרמב”ם כדעת הרשב”א (עיין הגר”א שטז, ב). י”א שאפשר להוסיף בני בית אם השוכר מקבל עליו אחריות על כל הנזקים שעלולים להגרם (כסף הקודשים שטז,א).

[4] הב”י סימן שיב סעיף ח למד שיש אפשרות לשוכר שרוצה לסיים את תקופת השכירות (עיין לעיל סעיף 19 הערה 103) ולהציע שוכר חלופי מסוגיית ספינה (שהיא המקור לדברי הרמב”ם לשכירות משנה בבית), אולם סייג זאת: ומיהו אם השוכר שרוצה ליכנס בבית אינו הגון מאד יכול המשכיר לומר אלו הודעתני קודם הייתי מבקש אדם הגון מאד שישכרנו והכי דייק לישנא דגמרא דקאמר דאמר ליה אי הודעתן הוה טרחנא ומותיבנא ביה איניש מעליא. והביאו רמ”א (שם): ואם רוצה להעמיד אדם שאינו הגון, אין המשכיר צריך לקבלו. ערוך השולחן סימן שטז סעיף ב כתב דין זה במפורש ביחס לשכירות משנה רגילה, ויישב באופן הזה בין הרמב”ם לראב”ד: וכתב הראב”ד דטעם היש מורים כן מפני שיש בני אדם שמחריבין הבית בדירתם עכ”ל והנה בזה ודאי גם הרמב”ם מודה שאם ידוע שזה האיש שרצונו להשכירו הוא מחריב דירות או שהוא אלם או בעל מריבות או אינו מתנהג בנקיות וכיוצא בזה ודאי שהמשכיר מוחה בו מלהשכיר לזה, אמנם המשכיר אינו נאמן לומר שהוא כן בלא ראיה משכני האיש הזה.

[5] ראה שו”ע סימן שטז סעיף ב: שנים ששכרו בית בשותפות לדור בו יחד, אין אחד מהשותפין יכול להושיב אחר במקומו, אפילו יש לו דיורין פחותים ממנו, כי יכול לומר: אותך אני יכול לקבל אבל אחר איני יכול לקבל. ומקורו ברא”ש בתשובות כלל א סימן ב. ובפשטות כ”ש בעל הבית שהשכיר חלק מדירתו לאחר לדור עמו ביחד, שיוכל לעכב אותו מלהשכיר לאדם שלישי. וכן כתבו הסמ”ע שם סק”ה והנתיבות שם ס”ק ב-ג והמהרי”ט חלק ב חו”מ קיט.

ראה רמ”א שם סעיף א: מי שנתן ביתו לאחר או השכירו, ושייר כח לעצמו שכשירצה יכול לדור עם המקבל מתנה או השוכר בבית, יכול למכור כחו לאחר, ובלבד שלא יהו בני ביתו מרובים. ולכאורה הוא היפך פסק השו”ע לעיל. ומבאר הנתיבות סק”ג: והטעם נ”ל, דבשלו יכול כל אדם לעשות מה שירצה אף שעל ידו גורם היזק לחבירו כל שאינו מזיק ממש בגירי דיליה כמבואר בהלכות נזקי שכנים [קנה,לא- לב], אבל בשוכר אין השוכר רשאי להשכיר אם לא שאין בו שום דבר המזיק, דבשל חבירו לאו כל כמיניה להזיק דבשכירות לא קניא, ומשו”ה השוכר אינו יכול להשכיר כשהמשכיר דר עמו, דע”כ לא קאמרי דיכול השוכר להשכיר רק במקרקעי משום דמקרקעי אינו מזיק לו כמו במטלטלין, ובשדה דמזיק לו דעת הסמ”ע סימן ריב ס”ק טז דאינו יכול להשכיר, ואפילו בבית פליג הראב”ד [שכירות ה,ה], וא”כ כשדר עמו דמזיק לו כו”ע מודים דאינו יכול להשכיר. כלומר הוא מחלק חילוק מהותי בין המשכיר לבין השוכר.

[6] ראייתו של הרמב”ם ליכולת להשכיר שכירות משנה בבית היתה מהסוגיא ביחס לספינה שבעליה עמה (הערה 117). וכן כתב הרשב”א בתשובה חלק א, סימן אלף קמה: אבל מטלטלין שאין עשויין להבריח שדרכן של בעלים להשתכר ולהשאיל עמהם משכיר ומשאיל לאחרים. וזהו שאמרו בפרק השוכר את האומנין (עט:) השוכר את הספינה. וכן פסק הרמ”א סימן שמב: מיהו דבר שאי אפשר להבריח ולכפור בו, כגון בית או ספינה, מותר להשאיל. במקרה זה לא שייכות טענות חשש הנזק וההברחה, שכן המשכיר שם. מדברי הרשב”א במקומות אחרים חלק א, אלף ד; ועוד משמע שעיקר הטעם הוא חשש ההברחה, ועל כן: מה שאמר כאן שנה רבי אין השואל רשאי להשאיל ולא השוכר רשאי להשכיר לא אמרו אלא במטלטלים קטנים. אבל בגדולים כספינה וכל שכן בתים לא אמרו. ומשמע שאינו חושש לטעם של הנזק, ויתיר גם אם המשכיר לא יהיה עמו כל עוד אין דרך להבריחו (וכך אף משמע מפשט לשון הרמ”א שהובא לעיל). בסעיף המוצע למעלה צמצמנו אפשרות זאת, וחששנו לטעם המ”מ של החשש לנזק, הקיים גם במטלטלין גדולים, ע”פ האמור ברמב”ם ובשו”ע שעסקו רק במקרה של ספינה. ועיין בערוך השולחן סימן שמב סעיף א שאכן הביא להלכה אף את הטעם של חשש נזק: ואפילו שאל ס”ת שעושה מצוה בשאילתו לאחר ומסתמא ניחא ליה לאינש למעבד מצוה בממונו מ”מ אינו רשאי להשאילה לאחרים דלא אמרינן סברא זו אלא בדבר מועט ולא בספרים שדרכן להתקלקל בלימודם. (וצ”ע שבהמשך התיר להשאיל לעיון בלא שקידה, שכן אין בזה קלקול, אולם הביא את שוב את הטעם של חשש הברחה ודן בו, ששייך גם במקרה הנ”ל (!), ואפשר שלכן סיים– “וצ”ע לדינא”. מדבריו שם עולה שהבין שאף התירו של הרשב”א עצמו הוא רק אם בעליו עמו, עי”ש). וצ”ע למעשה.

[7] ככל תנאי שבממון (לעיל הערה 13). וכן כתב בציץ אליעזר חלק ד סימן כח אות ו ד”ה ‘אלא’ ביחס לנידון דידן.

התרופות הנתונות לצדדים לפי פרק זה באות להוסיף על הוראות חוק החוזים[1] (תרופות בשל הפרת חוזה) ולא לגרוע מהן.

[1] החוק טרם נכתב

לענין חוק השומרים יראו שוכר כשומר שכר[1].

[1] ב”מ פ ע”ב: שוכר כיצד משלם? רבי מאיר אומר: כשומר חנם, רבי יהודה אומר: כשומר שכר. בשו”ע סימן שז סעיף א פסק כדעת רבי יהודה ששוכר דינו כשומר שכר, והינו חייב על גניבה ואבידה ופטור על אונסין. על חיובו של השוכר בדיני השמירה ראה בחוק השומרים סעיף 1. בכללות אין ע”פ ההלכה הבדל בין אם המטרה של שמירת הנכס הינה עיקרית או טפלה.

חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז[1].

[1] כתובות קי ע”א: אתמר: שנים שהוציאו שטר חוב זה על זה, רב נחמן אמר: זה גובה וזה גובה; רב ששת אמר: הפוכי מטרתא למה לי? אלא זה עומד בשלו וזה עומד בשלו. דכולי עלמא- עידית ועידית, בינונית ובינונית, זיבורית וזיבורית, ודאי הפוכי מטרתא הוא. דהיינו, במקום שאין משמעות לדרך הגבייה (שכן מדובר באותו סוג קרקע, וכ”ש אם מדובר בממון גרידא) וודאי שאפשר לעשות קיזוז של התביעות ההדדיות. וכן פסק השו”ע סימן פה סעיף ג; ועיין גם שם סימן עה סעיף יג טענת ‘יש לי כנגדך’. וראה גם בחוק המכר סעיף 32, ובחוק החוזים סעיף 53.

(א) שאלה היא זכות להחזיק בנכס[1] ולהשתמש בו[2], כשהזכות הוקנתה שלא בתמורה[3].

(ב) שאלה נקנית באחד מדרכי הקניין החלים במכר באותו עניין[4]. וכן, התחלת השימוש בדבר המושאל נחשבת כקניין[5].

[1] לעיל הערה 2 דנו בשאלה האם שכירות הינה זכות השתמשות גרידא, או שיש להגדירה כמכירה לזמן, ובלשון חז”ל: שכירות ליומיה ממכר הוא. הרמב”ם סבר שדין שאלה כדין שכירות, ובשניהם יש קניין בגוף הדבר, שאלה ופקדון פרק א הלכה ה: השואל כלי מחבירו או בהמה סתם הרי המשאיל מחזירו בכל עת שירצה, שאלו לזמן קצוב כיון שמשך וזכה אין הבעלים יכולין להחזירו מתחת ידו עד סוף ימי השאלה, ואפילו מת השואל הרי היורשין משתמשין בשאלה עד סוף הזמן, ודין הוא הלוקח קונה הגוף קנין עולם בדמים שנתן ומקבל מתנה קנה הגוף קנין עולם ולא נתן כלום והשוכר קנה הגוף לפירותיו עד זמן קצוב בדמים שנתן והשואל קנה הגוף לפירותיו עד זמן קצוב ולא נתן כלום. לעומתו, עיין בריטב”א (קידושין מז:) שנקט שאין בשאלה קניין בגוף כלל: דבשאלה לא מיקני ליה גוף הכלי כלל אלא תשמיש שבו.

וראה את הערה 3 בשאלה האם מוחזקות מהווה גם ביטוי לבעלות.

[2] לעיל הערה 4 דנו האם יכולה להיות שכירות לצמיתות (או שדינה כמכר).

מה הדין ביחס לשאלה לצמיתות? הרי”ף ב”מ דף ס ע”א: אר”נ שואל אדם בטובו לעולם א”ר מרי ברה דבת שמואל והוא דקני מיניה א”ל רב אשי ומהדר ליה קתיה פירש גאון ז”ל מי ששאל כלי מחבירו להשתמש בו ואמר לו כלשון הזה השאילני בטובתך כלי זה להשתמש בו ולא קבע זמן לחזרתו ישתמש בו ואינו חייב להחזירו לבעליו אלא משתמש בו עד שיכלה הברזל ומהדר ליה קתיה והוא דקנו מיניה דאושליה סתם ולא קבע ליה זימנא. מוכח בדברי הרי”ף שתקופת השאלה לא תמה אלא באובדן החפץ (אלא שהוא צריך להחזיר את שברי הכלי). וכך פסק הרמב”ם שאלה פרק א הלכה ח, ושו”ע סימן שמא סעיף ו. 

[3] גמ’ בב”מ צד ע”ב: כל הנאה שלו (לעומת שכירות שבה אף הבעלים נהנים). אמנם, הגמ’ שם מסייגת את הדברים, שהרי השואל בהמה חייב במזונותיה, ואעפ”כ דינו כשואל (וחייב באונסין).

עיין בקצות החושן סימן מ סק”ה שדן בשאילה שיש בה הנאה של פחות משווה פרוטה (שסבר שדינה כשכירות, ויש חולקים). ועיין מח’ הקצות סימן שמבס ק”א והנתיבות סימן עב ס”ק יז שחלקו האם אדם שהשאיל ספר דינו כשוכר שכן הבעלים מרוויח ‘פרוטה דרב יוסף’ (הקצות), או שדינו כשואל לכל דבר (הנתיבות). ועיין בפתחי חושן פרק י סעיף ד ובהערות שם שדן בעוד מקרים גבוליים שונים, שיש לדון האם הינם שכירות או שאילה.

[4] שו”ע סימן שמ סעיף ד: השואל בהמה, חייב במזונותיה משעה שמשכה עד סוף ימי שאלתה. ומסתבר שה”ה ביחס לכל דרכי הקניין המקבילות. אמנם, הרמ”א שם כתב: ויש אומרים דלא בענין משיכה, אלא מיד שנסתלקו הבעלים (מקורו בדעת התוס’, הובאה שיטתם ביחס לפקדון– שו”ע רצא,ה, וביחס לשכירות– רמ”א שז,ב; לעיל הערה 5. נקטנו כדעת השו”ע, כיוון שהש”ך סק”ט הכריע שיכול המוחזק לומר קים לי כרמב”ם. כמו כן, לשון השו”ע והרמ”א המפורשת עוסקת בחיוב המזונות, אולם הן הסמ”ע סק”ט והן הש”ך סק”ח ביארו שה”ה ביחס לכל חיובי השאלה (ובייחוד – אונסין), וכן משמע להדיא בטור. וכן המחנה אפרים הלכות שומרים סימן ז חידש שאע”פ שהתוס’ סוברים בשאר שומרים שהחיוב מתחיל מהסתלקות הבעלים, יודו בשואל שמתחייב באונסין רק במשיכה.

[5] נתיבות סימן שמ סק”ח: ויש לעיין בשואל שלא משך וגם לא היה סילוק שמירה ונשתמש בה, כגון ששאל ספסל לישב עליו בחצר המשאיל ואצל המשאיל או ספר ללמוד ממנו ולמד ממנו בלא הגבהה ומשיכה ונאנס מידו אם נתחייב. ונראה לפענ”ד דודאי חייב בזה. (וכן כתב גם ביחס לשכירות (שו,א), הובא לעיל הערה 7).

חיובי השמירה הייחודיים של השואל פורטו בחוק השומרים[1].

[1] התורה ייחדה לשואל חיובי שמירה גדולים יותר מכל יתר השומרים (שמות כב,יג-יד; ב”מ צג.). ועיקרם, חיובו של שואל גם על מקרי אונס (שו”ע שמ,א; סעיף 1 (ג) בחוק השומרים). אף שומר נפטר אם החפץ המושאל נפגם בעקבות השימוש הרגיל שלמענו נשאל (‘מתה מחמת מלאכה’ – ב”מ צו:; שו”ע שמ,א-ג; סעיף 4(א) בחוק הנ”ל). וכן, פטור השואל אם היו הבעלים (המשאיל) מושאלים או מושכרים אף הם לשואל (ב”מ צד. ואילך; שו”ע סימן שמו; סעיף 2(ב) בחוק הנ”ל). בשאלה של בע”ח חייב השואל במזונותיו (שמ,ד).

הוראות סעיפים 2[1] עד 5[2], 11[3], 12[4], 17-18[5], 20-21[6], 22[7], ו-25 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על שאלה[8].

[1] בסעיף 2 (א) דנין בשכירות של זכויות, וחזקנו את האפשרות הזאת על פי שלושה טעמים, טעמים אלו לא שייכים בשאלה משום דהוי דבר שאין בו ממש, והטעמים שנאמרו לענין שכירות, לא שייכים לשאלה. אולם שאר חלקי סעיף 2 כן מותאמים לדיני שאלה.

[2] בכל הנ”ל (=שאלה בקרקע ובמטלטלין, אפשרות השאלת משנה, היכולת להתנות, הליכה אחר המנהג, איסור ‘מידת סדום’) לא מצאנו הבדל בין שכירות לשאלה.

[3] בסעיף 11 לעיל (הערה 62) הבאנו שיש ב’ רמות לחיוב אי ההפרעה של המשכיר לשוכר– כחלק מדיני נזקי שכנים הכלליים, וכדין מיוחד ורחב יותר מתוקף חוזה השכירות. ביחס לדין האחרון כתב הנתיבות (הובא שם): דכל משכיר יש עליו שעבוד הגוף להעמיד לו לדבר המושכר לדבר שצריך לו. אמנם, בשאלה המשאיל אינו מקבל תמורה בעד ההשאלה, ועל כן מסתבר שחיוביו קטנים יותר. לדוגמא, אינו חייב לתקן את המושאל, אינו צריך לתת מושאל חלופי וכדו’ (כפי שיתבאר להלן בהמשך הסעיף). ועל כן, גם במקרה זה נראה שעיקר חיובו הוא מדיני נזקי שכנים בלבד. וכן משמע קצת מדברי הנתיבות עצמו סימן שמא ס”ק טו: וצריך לחלק בין שואל לשוכר, דשוכר בית נשתעבד נכסי השוכר למשכיר בשעת משיכת מטלטלין או בשעת חזקה בקרקעות בדמי שכירותו וממילא נתחייב להעמיד לו הבית … אבל שואל מהיכי תיתי יתחייב לו המשאיל בחיוב הגוף להשאיל לו, ואין השואל קונה במשיכה או בחזקה רק הדבר שהשאיל לו ועשה בו חזקה או משיכה.

[4] בהנ”ל (קבל המושאל ע”י השואל) לא מצאנו שיש לחלק בין שכירות לשאלה.

[5] בכל הנ”ל (אפשרות בדיקת המושאל ותיקונו, תחילת השאלה) לא מצאנו שיש לחלק בין שכירות לשאלה.

[6] בכל הנ”ל (החזרת המושאל בתום תקופת ההשאלה, והעברתו – מכירתו לאדם אחר) לא מצאנו שיש לחלק בין שכירות לשאלה.

[7] אין הבדל בין שוכר לשואל לענין שאלה לאחר, שהרי השו”ע סימן שמא פסק: אין השואל רשאי להשאיל. והרמ”א (שם) סייג זאת: מיהו דבר שאי אפשר להבריח ולכפור בו, כגון בית או ספינה, מותר להשאיל, וע”ל סימן שט”ז. כלומר, מקרקעין יכול השואל להשאיל לאדם אחר, כפי שיכול לעשות כן שוכר. הרמ”א השווה במפורש את דבריו לסימן שטז העוסק בדיני שכירות. מקור דברי הרמ”א בשו”ת הרשב”א (א, אלף קמה) שאכן השווה במפורש את דיני שכירות לשאלה בעניין זה. אמנם, ברמב”ם הדברים לא מפורשים שהרי בהלכות שכירות פרק ה הלכה ה כתב שהמשכיר בית יכול להשכירו לאחר, אך לא כתב כן להדיא גם בשואל. אולם, הב”י (שמב) הביא את דברי הרשב”א ללא חולק. מצאנו שערוך השולחן אכן תמה על הרמ”א, וכתב: ומשוכר בית אין ראיה דודאי כיון ששילם השכירות והוא א”צ לה מותר לו להשכיר לאחר כדי שלא יפסיד ממונו אבל בשואל שאינו משלם כלום למה ישאילנו לאחר בלא דעת בעלים. אולם, אף הוא סיים דבריו בצ”ע, ולמעשה אין לנו אלא הכרעת הרשב”א, הב”י שהביאו בסתם, והרמ”א.

[8] להלן הסעיפים שאינם חלים בשאלה, ונימוקם:

א) סעיפים 7-10 (חובת התיקון של המושכר) – המשאיל אינו חייב לתקן את המושאל, ועל כן סעיפים אלו בכללותם אינם חלים עליו. וראיה פשוטה מהגמ’ בב”מ קג ע”א שדנה במי שהשאיל באר מים, ונשברה תוך ימי ההשאלה. כל הדיון שם הוא על יכולתו או אי יכולתו של השואל לתקן את הבאר על חשבונו, ואין כלל הוא אמינא שיש חובה כזו למשאיל.

ב) סעיף 16 (שימוש זהה או קל יותר במושכר)– שואל רשאי להשתמש במושאל אך ורק לפי מה שסוכם, ולא כל שימוש אחר (בניגוד לשוכר, כמבואר שם). ב”מ קג ע”א: אמר רבא: האי מאן דאמר ליה לחבריה: אושלן מרא למירפק ביה האי פרדיסא – רפיק ביה ההוא פרדיסא. וברמב”ם שאלה פרק א הלכה ז: האומר לחבירו השאילני קרדום לעדור בו הפרדס הזה עודר בו אותו הפרדס בלבד ואינו רשאי לעדור בו פרדס אחר, וכן פסק בשו”ע שמא,ז. דהיינו, אע”פ שהעידור בפרדס אחר הוא זהה לגמרי– נאסר על השואל לעשות כן. אמנם, הסמ”ע סק”כ כתב שכוונת הדברים היא שאם שינה, אין לו את הפטור של מתה מחמת מלאכה. אולם, הנתיבות ס”ק יג כתב כפשטות הדברים, ששאלה שונה משכירות: דבשוכר שמקבל המשכיר שכר אמרינן כיון שרוצה להשכיר ולקבל שכר מהיכי תיתי לא ישכיר לו למלאכה קלה או כיוצא בזה ואומדנא דמוכח הוא, אבל שואל דהוא בחנם אמרינן דילמא קפידא הוא וכל המשנה מדעת בעל בית גזלן.

ג) סעיפים שאינם רלוונטיים כלל לשכירות: סעיפים 13-15 (תשלום השכירות).

ד) סעיפים מקבילים (שידונו כל אחד במקומו): סעיף 6 (אי התאמה) ידון לקמן בסעיף 28. סעיף 19 (סיום השכירות) ידון לקמן בסעיף 29. סעיף 23 (תרופות) ידון אף הוא לקמן בסעיף 28. לסעיף 24 (השוכר כשומר) אין סעיף מקביל, ואנו דנו בו לעיל סעיף 26א.

(א) השאלה לא חלה אם מסר המשאיל לשואל נכס שאינו מתאים למה שהוסכם ביניהם במפורש[1].

(ב) ביטול השאלה בגלל אי התאמה לא ישמש עילה לכל פיצוי שהוא[2].

[1] לא מצאנו מקורות מפורשים ביחס ל’מקח טעות’ בשאלה. והטעם פשוט, שאין כאן מקח, אלא טובה שהמשאיל עושה לשואל. אעפ”כ יש לדון באי התאמה בשאלה האם חלה כאן שאלה אם לאו? והנפ”מ היא בעיקר לעניין חיובו של השואל בדיני שומרים (ולעוד דינים). ואמנם, מסתבר שאם השואל ביקש חפץ פלוני, וקיבל חפץ אחר / מקולקל, הרי שלא חלה כאן שאלה כלל. כמו כן, יש לשאול האם אי ההתאמה היא כמו בהלכות שכירות וממכר, הכוללת גם צורך בהתאמה למה שנהוג במדינה מעבר למה שסוכם בפירוש (עיין לעיל סעיף 6)? קיבלנו את סברתו של ויגודה (עמ’ 574) שבשאלה אי ההתאמה מצטמצמת בפשטות רק למה שסוכם ביניהם במפורש, ולא מעבר, אע”פ שאין לכך מקור מפורש. 

[2] כיוון שהשאלה לא חלה, לא שייך לדבר על אכיפה [אא”כ התחייב המשאיל במפורש לשואל ע”י קניין להשאיל לו (עיין שו”ע ס,ו), שאז עליו לקיים את התחייבותו, אולם עצם מסירת החפץ לשואל אינה מהווה התחייבות כזו]. כמו כן, בוודאי שהמשאיל אינו צריך לתקן או לתת לשואל מושאל חלופי.

אם נגרמו נזקים לשואל בעקבות אי ההתאמה, הרי שיש לדון בהם בדיני נזיקין, ואין לכך קשר לדיני שאלה. בדרך כלל יפטר המשאיל, שכן הנזק הוא ‘גרמא’ (עיין רשב”א ב,נג). יש לדון במקרה בו ידע המשאיל על המום שגרם לנזק, ולא גילה זאת לשואל. עיין פתחי חושן דיני שאלה פרק ט הערה סו שאכן חייב מדין גרמי (והשווה זאת לשו”ע רלב,כא, עי”ש).

(א) לאחר שנעשה קניין, כאמור בסעיף 26(ב), אין המשאיל יכול לחזור בו עד סוף תקופת השאלה שנקבעה[1]. הייתה השאלה מוגדרת למטרה מסוימת – תקופת השאלה תסתיים כאשר הושלמה מטרה זאת[2].

(ב) מות השואל אינה עילה לסיום השאלה[3], והשאלה עוברת לבני ביתו הסמוכים על שולחנו[4]. כמו כן, צורך עצמי של המשאיל אינה עילה לסיום השאלה[5],[6].

(ב) לא הוסכם על תקופת השאלה, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תקופה שהוסכם עליה מבלי לקבוע תקופה חדשה, יכול המשאיל לסיימה בכל עת[7].

(ג) לעולם השואל יכול להחזיר את המושאל בכל עת שירצה ובכך לסיים את השאלה[8].

[1] רמב”ם שאלה פרק א הלכה ה: שאלו לזמן קצוב כיון שמשך וזכה אין הבעלים יכולין להחזירו מתחת ידו עד סוף ימי השאלה, ואפילו מת השואל הרי היורשין משתמשין בשאלה עד סוף הזמן, ודין הוא הלוקח קונה הגוף קנין עולם בדמים שנתן ומקבל מתנה קנה הגוף קנין עולם ולא נתן כלום והשוכר קנה הגוף לפירותיו עד זמן קצוב בדמים שנתן והשואל קנה הגוף לפירותיו עד זמן קצוב ולא נתן כלום, כשם שהנותן כמוכר שאינו יכול לחזור בו לעולם כך המשאיל כמשכיר שאינו יכול לחזור בתוך הזמן. וכן בשו”ע שמא,א.

[2] רמב”ם שם הלכה ו: השואל כלי מחבירו לעשות בו מלאכה פלונית אין המשאיל יכול להחזירו מתחת ידו עד שיעשה בו אותה מלאכה, וכן אם שאל ממנו בהמה לילך בה במקום פלוני אינו יכול להחזירה מיד השואל עד שילך בה לשם ויחזור. ועוד כתב הלכה י: השואל פונדק מחבירו ללינה אין פחות מיום אחד, לשביתה אין פחות משני ימים, לנשואים אין פחות מל’ יום, שאל חלוק מחבירו לילך בו לבית האבל כדי שילך ויחזור, שאלו לבית המשתה כל אותו היום, שאלו לעשות המשתה שלו אין פחות משבעה ימים. (ומקורו בתוספתא ב”מ ח,כח). וכן נפסק בשו”ע (שמא,ב ; שם ה). והשווה לעיל סעיף 19(א).

[3] כתובות לד ע”ב / ב”ק קיב ע”א: אמר רבא: הניח להן אביהן פרה שאולה- משתמשין בה כל ימי שאלתה. וכן פסק הרמב”ם (שאלה א,ה; הובא לעיל הערה 142), ובשו”ע סימן שמא סעיף ג. מבואר בגמ’ (שם) חידוש נוסף– היורשים אינם נחשבים שואלים בעצמם, ולכן אינם חייבים במקרה של אונס. אולם, מבואר בראשונים (שם) שחיובם עכ”פ כשומרי שכר כיוון שנהנים, וכן פסק השו”ע (שם). ועוד העיר הרא”ש ב”ק פרק י סימן א: ונראה לי דבסתם איירי אבל אם המשאיל אמר ליתומים פרה זו השאלתי לאביכם החזירוה לי או קבלו עליכם אונסין כדין שואל הדין עם המשאיל כי אדעתא דהכי השאיל לאביהם שיהיו אונסיה עליו ולמה יניחם להשתמש בלא קבלת אונסין. כלומר, הפטור מאונסין הוא רק בסתם, כיוון שלא קיבלו עליהם בעצמם להתחייב באונסין. אולם, מאידך א”א לחייב את המשאיל להמשיך בשאלה בנתונים הללו, ואם הם אכן רוצים להמשיך את תקופת השאלה עליהם להתחייב כאביהם. השו”ע (שם) הביא את דברי הרא”ש בשם ‘יש מי שאומר’, הש”ך שם סק”ד הביא שכן פסק המהרש”ל (ב”ק י,ג). ובפתחי חושן פקדון ושאלה פרק ט הערה לה כתב שאין חולק.

במקרה שמת המשאיל, כתב ערוך השולחן סימן שמא סעיף א: ואם מת המשאיל ויורשיו אינם יודעים משאלה זו אינו רשאי להשתמש בלא דעת היורשים יותר משלשים יום. ובפתחי חושן פקדון ושאלה פרק ט סעיף יב ובהערה לא כתב שאם השאילו לזמן, יכול השואל להשתמש בלא הודעה, ואם מדובר בשאלה סתם– צריך להודיע להם מייד.

[4] הנתיבות סימן שמא סק”ג הקשה: … כיון דאין לו רשות בחייו להשכיר לאחרים ממילא אין לו כח להורישה לבניו. ועל כן צמצם את חידושו של רבא רק לבנים הסמוכים על שולחן אביהם. וז”ל: … אלא ודאי דמיירי בבנים שהן בני ביתו, וכיון דכל המשאיל ומפקיד על דעת בני ביתו הוא מפקיד (עיין ב”מ לו.), ממילא לא קשה אפילו להרמב”ם, דכיון דבחייו ודאי דיכול להניח להבנים לעשות מלאכה אפילו שלא בפניו, דאף שמגרע השמירה דהא הבנים אינן אלא שומרי חנם, דכיון דכל המפקיד על דעת אשתו ובני ביתו הוא מפקיד הוי כאילו התנה בכך, רק שבחייו היה שייך הריוח מהמלאכה שעושין אשתו ובניו לו ועתה במיתת האב זכו הבנים בהריוח, וכיון דגם בחייו היה להם רשות להחזיק הבהמה ברשותם לעשות בה מלאכה לצורך האב ולא היה יכול המשאיל למחות, כן גם עתה שהריוח שלהם ג”כ א”י למחות. עכ”ל. (ואע”פ שיש עוד דעות אחרות באחרונים בסוגיא זו, וראה בפתחי חושן פרק ט הערה לב, נקטנו כאן כשיטת הנתיבות).

[5] בשכירות קצובה (הערה 100) ראינו שצורך עצמי אינו עילה לביטול השכירות, ולא מצאנו בפוסקים שחילקו בזה בין שכירות לשאלה (והטעם, הערה 140). [בשאלה שאינה קצובה בכל מקרה יכול המשאיל לבטלה בכל זמן, כאמור לקמן סק”ב].

[6] עילה המופיע בהלכה לסיום השאלה קודם הזמן הינה פגם במושאל. ב”מ קג ע”א: אמר רב פפא: האי מאן דאמר ליה לחבריה אושלן האי גרגותא ונפלה- לא בני לה, גרגותא ונפלה- בני לה. דהיינו, אם היתה השאלה חפץ מסויים, והוא התקלקל, אין יכול השואל לתקנו בכדי להמשיך בשאלה. וכן פסק הרמב”ם שאלה פרק א הלכה ט: האומר לחבירו השאילני שוקת זו של מים ונהרסה אינו יכול לבנותה, אמר לו השאילני שוקת סתם ונהרסה יש לו לבנותה. וכן פסק השו”ע (שמא,ח). פשוט שלמשאיל לעולם אין חובה לתקן את המושאל, גם בשאילות סתם. וכן כתב בנתיבות (שמא,טו). והוסיף: ואם השואל בנה אותו נראה דהמשאיל חייב ליתן לו הוצאות הבנין אחר כלות ימי השאלה, וכיורד ברשות דמי כיון שהבנין יש בו הנאת שניהם, הנאת שואל עכשיו והנאת המשאיל אח”כ, וכל שיש בו טובה לשניהם כופין זה את זה כמו בשותפין וכמ”ש לעיל בסימן קעח [משה”א סק”ג] ע”ש.

[7] רמב”ם שם פרק א הלכה ה: השואל כלי מחבירו או בהמה סתם הרי המשאיל מחזירו בכל עת שירצה. וכן פסק השו”ע (שמא,א). אמנם, דעת ר”ת (תוס’ שבת קמח.) שסתם שאלה היא לשלושים יום, כהלוואה. אולם, רוב הראשונים (שם) חלקו. הנתיבות סק”א הוסיף: ממילא לא כלה זמן שאלתו עד זמן שתבעו וחייב באונסין עד לעולם, וגם מותר להשתמש בו לעולם כל זמן שלא תבעו המשאיל.

אם יש מנהג להודיע זמן סביר על סיום השאלה כך יש לנהוג, כאמור לעיל הערה 15. [יש להעיר כי בחסדי דוד (תוספתא ב”מ ח ד”ה והנה) חידש שעל המשאיל לתת אפשרות לשואל לשכור את המושאל לתקופה מסויימת, עד שימצא דיור חלופי].

אם הצדדים המשיכו לקיים את השאלה לאחר התקופה שהוסכם עליה, דינה כעת כדין שאלה לא קצובה (והשווה לעיל סעיף 19 (ז) ובהערות שם ביחס לשכירות, והרי בשאלה סברת הרא”ש שם לעולם לא שייכת, ואם כן דינה כפי שכתבנו).

[8] ר”ן ב”מ צט ע”א וכן בנימוק”י ב”מ נז ע”א: אבל בשואל מסתברא דנהי דמשמשך אין משאיל יכול לחזור בו שואל מיהא יכול לחזור בו דעיקר שאלה לצרכו של שואל וכדאמרינן לעיל דכל הנאה שלו הלכך אם בא לחזור בו הרשות בידו, אבל הרא”ה ז”ל כתב שאף בשואל השוו מידותיהן ואינו יכול לחזור בו דאע”ג דודאי אם רצה להחזיר לרשות בעלים מחזיר דליכא למימר שיהא מחוייב לשמור בע”כ, מיהו אם חזר בו ונאנס בשעה שמחזירה חייב ולא אמרינן דלהוי כהחזירה לאחר ימי שאילתה כיון שחזר בו. גם הרא”ה מודה שיכול לחזור בו, אלא שכתב שגם לאחר שחזר בו הוא חייב באונסין, כל עוד לא החזיר בפועל (החזו”א חו”מ ב”ק כג,כז כתב שהר”ן יודה לרא”ה אם השואל השתמש במושאל). להלכה הובאו דברי הר”ן והרא”ה ברקע”א על השו”ע סימן שמא סק”א.

השואל אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושאל או להשאילו בהשאלת משנה, אלא בהסכמת המשאיל[1].

[1] עיין לעיל סעיף 27 והערה 138, שדין שואל ודין שוכר שווים לעניין זה.

בוטל[1]

[1] בסעיף 1 הערה 3 הבאנו את דעת הרמב”ם שא”א שתחול שכירות ללא החזקה בגוף הנכס דהוי דבר שאין בו ממש, ואף שה”ה לענין שכירות של זכויות כמובא בסעיף 2 מצאנו אפשרות להחיל שכירות בזכויות משלושה טעמים המובאים שם בהערה 10, אך אין אפשרות להחיל זאת על שכירות של נכס ללא החזקה בנכס. וכן לענין שאלה בדבר שאין בו ממש הטעמים שהוזכרו בהערה הנ”ל לא שייכים בשאלה כי אין מנהג כזה להשאיל זכויות.

בטלים

תחילתו של חוק זה מיום יסוד השו”ע.

סעיף 1 מהות השכירות

(1) הרב צבי יהודה בן יעקב, משפטיך ליעקב ד סימן טו עמוד רלז

העובדות- ראובן השכיר את דירתו לשמעון, בחוזה נכתב כי השכירות היא לשנה ויש לשוכר אופציה לשכירות הדירה לשנה נוספת. כששה חודשים אחר תחילת השכירות מת המשכיר והיורשים תובעים את פינוי הדירה מיידית עוד בטרם תום שנת השכירות, ומ”מ לא מסכימים למימוש האופציה לשנה נוספת.

 נפסק- השוכר יכול לממש את האופציה לשנה נוספת. נימוקים- א. שכירות היא כמו ממכר רק ללא שינוי בעלות, אלא מכירת השתמשות. ב. אופציה אינה רק התחייבות אלא תנאי מתנאי השכירות ע”כ על היורשים לקיים אופציה זאת כפי שעשה מורישם בחוזה השכירות.

(2) הדיינים: ברוך י’ לוין, אליהו קצנלבוגן, חיים הרצברג, פסקי דין ירושלים דיני ממונות ג עמוד קנא

 העובדות- ראובן בא לשכור דירה משמעון לשנה ונתן ראובן שלשה שיקים וגם כתבו חוזה וחתמו עליו, ועדיין שמעון המשכיר לא מסר את החוזה לראובן, כי אחרי חתימת החוזה דרש שמעון שיתן ראובן שיק ביטחון, ראובן לא מסכים לתת כי לא דובר על כך, ולכן עכב שמעון ולא מסר את החוזה לראובן וגם לא מסר את המפתח, ואחרי כמה ימים התקשר שמעון טלפונית עם ראובן, הודיע ראובן לשמעון המשכיר שהוא מבטל את השיק וגם שכירות הדירה. ראובן תובע משמעון שיחזיר לו את השיקים, ושמעון תובע מראובן שכר הדירה עד שיצליח להשכיר את הדירה.

 נפסק- השוכר לא יכול לבטל את השכירות והמשכיר יכול לפרוע את חוב השכירות מהשקים שבידו. אולם המשכיר יצטרך לפצות את השוכר על הימים שמנע ממנו להכנס לבית. הנימוקים- כשאדם משלם מראש זה נחשב קנין פירות ולא שכירות ולכן הקנין חל, אלא שעל מניעתו של המשכיר להכנס הוא יכול לנקוט באלימות שלא יפריע לו להכנס, אבל אין לו זכות לבטל את השכירות.

(3) פסקי דין ירושלים דיני ממונות ח עמוד רפ

העובדות- לא’, המתגורר בחו”ל, יש דירה בירושלים העומדת להשכרה. ב’ התקשר אליו ובקש לשכור את הדירה החל מר”ח חשון. לפי ההסכם ביניהם השליש ב’ סך 1200 דולר לבטחון, שהוא מחיר שכירות חודש אחד – באם תהיה השכירות רק לחצי שנה – וכן סיכמו על מחיר השכירות החדשי שישולם מידי חודש בחדשו. הם סיכמו ביניהם לכתוב את דבר השכירות בכתב. עד למועד כניסת ב’ לדירה הדבר לא נכתב, והוסכם לכותבו אח”כ, ובינתיים מסר א’ לב’ את הקוד הסודי לפתיחת הדלת של הדירה וב’ נכנס לגור בה. טוען א’ שעל ב’ לפנות את הדירה לאלתר מכיון שלא חתם על ההסכם בכתב שהעביר לו לחתימה, וכן משום שלא שילם שכ”ד מראש. משיב ב’ שלא חתם על ההסכם שהעביר לו א’ משום שכלל פרטים שלא הסכים עליהם. כעת טוען שמוכן לחתום אך לשלם בסוף כל חודש כפי ההלכה.

נפסק- השוכר חייב לחתום על חוזה השכירות ולשלם מראש. נימוק- כתב השכירות הוא חלק בלתי נפרד מתנאי השכירות וכל עוד לא חתם לא חלה השכירות. וכיון שהמנהג כיום שמשלמים דמי השכירות מראש, המנהג מחייב.

(4) בית הדין ירושלים, הדיינים: ש’ מ’ אזולאי, א’ י’ וולדינברג, י’ קאפח פד”ר א, עמוד 346

העובדות- שוכר היה דר בדירה של ‘רשות פיתוח’ החברה מכרה את הדירה ל’עדה הבבלית’ כדי להרחיב את בית כנסת הנמצא בסמוך לדירה זו. השוכר טוען שהוא זכאי ראשון לקנות את הדירה מצד דין של ‘בר מצרא’.

נפסק- המכירה ל’עדה הבבלית קיימת. נימוקים- א. לפי דעת רוב הפוסקים יש דין בר-מצרא רק לבעלים של רכוש אבל לא למחזיק ברכוש בשכירות. ולא עוד אלא שאף לשוכר הדר באותו הנכס העומד למכירה אין כל טענת בר-מצרא. וכל שכן שאין לשוכר הדייר זכות לטעון טענת בר-מצרא לגבי שכן שיש לו רכוש בשכנות לנכס הנמכר, שהוא בר-מצרא לכל הדעות. ב. השוכר, אינו נקרא מוחזק לגבי הלוקח שקנה את הנכס, מכיון שהוא החזיק בתחילה את הנכס לזמן מסוים בלבד ולא אדעתא דקנין עולם. על אחת כמה וכמה במקרה דידן שכל טענת השוכר בתור בר-מצרא אינה אלא מדרבנן מדין ועשית הישר והטוב, בשעה שהלוקח מוחזק בנכס מדינא דאורייתא. ג. אם הלוקח קנה את הנכס בשביל הקדש, בשביל עניים או בשביל הציבור אין לגבם דין בר-מצרא משום שלא חל עליהם ועשית הישר והטוב.

(5) בית הדין ירושלים, הדיינים: א’ י’ ולדנברג, ע’ יוסף, י’ קאפח, פד”ר ד עמוד 239

העובדות- הנתבע קנה בנין מבעליו בסך של שלשים אלף ל”י ושיתף בקנייה גם את הנהלת אוצר החסד בירושלים, שלהם הוא מקדיש את הבנין ורק שמו יקרא עליו. והתובע בא בטענת בר-מצרא, בהיות וגר בשכירות באחת מהדירות הנמצאות בבנין ורוצה לקנות הדירה שגר בתוכה. הנתבע מכחיש את התביעה מיסודה, וטוען כי רק שבועיים אחר שקנה את הבנין בא התובע למחות על הקנין. כמו כן בחוזה ההסכם שבין המוכר לבין הקונה-הנתבע ישנו סעיף האומר כי הצד שיפר את ההסכם יהא עליו לשלם קנס של עשרת אלפים ל”י וכ”כ יוכל כל צד לתבוע ביצוע בעין של הסכם זה. למעשה שילם כבר הנתבע כל הסכום עבור קניית הבנין וכפי הנראה בוצעה כבר גם העברה בטאבו.

נפסק- הקניה של הנתבע קיימת. נימוקים-  א. לפי דעת רוב הפוסקים אין דין בר מצרא לבעל משכנתא או למי שתפוש באותו רכוש בתור שוכר. ובודאי שלאחר שהלוקח מוחזק אין להוציא מידו. ב. אין טענת בר מצרא למי שרוצה לקנות רק חלק מהרכוש. ויתכן שאף אם כמה בני מצרא מוכנים לקנות את כל הרכוש בחלקים, יכול המוכר לטעון שרצונו למכור את הכל לאחד. ג. במקרה שיש הפסד למוכר אין טענת בר מצרא. ד. כשהקונה הוא מוסד צדקה או הקדש, אין כלפיו טענת בר מצרא, כי לא חלה עליו החובה משום ועשית הישר והטוב. ה. (א) נזדמן לאדם לקנות דבר במחיר זול פחות מהמצוי, אין לבוא אליו בטענה של עני המהפך בחררה. (ב) כמו כן אין מקום לטענה זו, אם הבא באותה טענה לא הסכים בתחילה לתת את המחיר המבוקש.

(6) בית הדין ירושלים, הדיינים: א’ י’ ולדנברג, ע’ יוסף, י’ קאפח. פד”ר ה עמוד 15

העובדות- אפוטרופסים על בית מכרו את הדירה לבני זוג, התחייבו בחוזה הדדית של המכירה-הקניה, שלמו דמי קדימה והתחייבו בקנס על החוזר בו. התובע טוען טענת בר- מצרא, בהיות והוא השוכר הגר בדירה, ומוכן לשלם למוכרים אותו הסכום ששילמו להם הקונים, ומנמק שזה שלא קנה את הדירה מקודם לכן מפני שהמוכרים דרשו ממנו סכום גבוה יותר ממה שמכרו כעת. הנתבעים-המוכרים והקונים גם יחד טענו שהתובע ידע זמן רב לפני שביצעו את הסכם המכירה על הצעת הקניה המוצעת ובסכום הנזכר וגם נתנו לו שהות לקנותה לעצמו, ובכל זאת לא עשה שום צעד ע”מ לרוכשה. ומעבר לכך הוא גם הפריע לקונים אחרים לקנותה ולכן מכירה של הדירה ירד. הקונים טוענים שהם גם בר-מצרא לדירה זו כי דירתם העכשוית נמצאת ממש בסמוך לדירה שקנו. ועוד טענו כי בהתקשרותם עם קניית הדירה הפסידו פסידא דגופא בהשקעת הרבה טורח ועמל וגם בפסידא דממונא מפנים שונים והפסידו עי”ז גם הפסד רב בזה שביני ביני, לא חיפשו ולא טיפלו בקניית דירה אחרת ובינתיים עלה מחיר הדירות בהרבה.

נפסק- המכירה קיימת. נימוקים- א. (א) אין תביעת בר-מצרא נגד אשה, כי אין דרכה לחזור אחרי מוכרי קרקעות ומאחר שקנתה אין להטיל עליה משום ועשית הישר והטוב לחפש לקנות במקום אחר. (ב) הוא הדין בשותף, אעפ”י שהוא עדיף ממצרן, אינו יכול לסלק אשה מקנייתה ולהוציא מידה. (ג) ואף באשה שיש לה בעל, אין לטעון כנגדה שתסמוך על בעלה שיטרח ויקנה בשבילה. ב. אשה שקנתה בשותפות עם בעלה, אין המצרן יכול לסלקם גם מחלקו של הבעל, כי מאחר שיש לבעל קנין פירות בחלק אשתו הרי הוא נעשה בר-מצרא משום חלקה. ג. לפי דעת רוב הפוסקים אין לשוכר דינא דבר-מצרא ובודאי שמשום תביעת השוכר אין לחייב בדיעבד את המוכרים והקונים לבטל את חוזה המכירה ביניהם לאחר ששילמו דמי קדימה שיש בזה משום מי שפרע, כי הם יכולים לטעון קים לן כדברי רוב הפוסקים. ד. (א) באים יחד השוכר והמצרן, המצרן קודם שהוא ודאי. הקדים השוכר אין המוכר יכול לסלקו. (ב) בא גם המצרן מכוח שכירות, זכויותיהם שוות. ה. לא הסכים המצרן לקנות בשעתו במחיר המוצע על ידי המוכר, אינו יכול לחזור ולתבוע זכותו כנגד הקונים כבר-מצרא. ו. במקום שיש פסידא לא תקנו זכות למצרן.

(7) פסקי דין – ירושלים דיני ממונות ובירורי יוחסין יא עמוד רסח

העובדות- א’ וב’ שכרו חנות מג’ לפני כמה שנים, לפי חוזה שכתבו ביניהם. בסעיף 14א נאמר שגם לפני תום תקופת השכירות יהיה רשאי כל אחד מהצדדים לסיים את השכירות בהודעה מראש של 6 חדשים. לפני קרוב ל- 6 חדשים הודיע ג’ לשוכרים שהוא משתמש בזכותו זאת, והוא מודיע להם על סיום השכירות בתום 6 חדשים. טוענים א’ וב’ שנודע להם שהודעת המשכיר באה אחרי שד’ – שיש לו חנות צמודה בשכירות – בקש לשכור לעצמו את החנות, וד’ אכן שכר מג’ את החנות אחרי שא’ וב’ יפנו אותה. א’ וב’ טוענים שיש להם זכות בר מצרא בתור שוכרים הקודמת לזכותו של ד’, וגם ד’ יורד לאומנותם אחרי שזכו בה מדין מערופיא וכו’. א’ וב’ מבקשים להוציא צו מניעה על השכרת החנות לד’, ומודיעים שמוכנים לשלם כפי שישלם ד’.

נפסק- תביעת א’ ו-ב’ מתקבלת. נימוקים- יש מחלוקת שו”ע ורמ”א לענין בר-מצרא בשוכר, לדעת הרמ”א יש דין בר-מצרא. בדיני ממונות הפסיקה היא לפי הדיינים ולא לפי בעלי הדינים ולכן יכולים הדיינים שהם אשכנזים בפסק זה לפסוק כדעת הרמ”א.

(8) הדיינים: אברהם ד’ לוין, יהושע ווייס, מרדכי א’ הייזלר, פסקי דין ירושלים ד”מ יא עמוד רפג

העובדות- א’ שכר חנות מב’ למשך כמה שנים עם אופציה לכמה שנים נוספות. לקראת תחילת האופציה מבקש ב’ להוציא את א’ מהמושכר בטענה שהפר תנאי יסודי בחוזה משום שלא הפקיד צ’קים לבטחון עבור כל שנת שכירות מראש כפי שהתחייב בחוזה, וכפי שנתבקש לכך ע”י ב’ כמה פעמים, לטענתו. א’ משיב שאמנם לא הפקיד צ’קים כאלה מראש לבטחון, אך למעשה שילם את השכירות כל חודש במועד, ומה שלא הפקיד את הצ’קים לבטחון משום שחשש שהמשכיר ימשוך בהם כספים מעבר למה שמגיע לו כפי שעשה בצ’ק הראשון. א’ מכחיש שנתבע על הפקדת הצ’קים ע”י ב’ כמה פעמים, וטוען שנתבע על כך לראשונה רק אחרי שתבע את ב’ על נזילות ורטיבות בחנות. ב’ מודה שבצ’ק הראשון רשם ומשך אלף ש”ח יותר ממה שהיה מגיע לו וזאת בגלל טעות בחישוב. ב’ מציג את חוזה השכירות שבסעיף הקובע את סכום התשלומים – שהוא אחד הסעיפים שהפרתם מזכה את המשכיר לבטל את ההסכם – נכתב גם שלהבטחת תשלום דמי השכירות יפקיד השוכר המחאות לכיסוי דמי השכירות לכל שנת שכירות מראש.

נפסק- א. נדחית תביעת המשכיר לביטול השכירות בגלל הפרת התנאי של הפקדת צ’קים לבטחון מצד השוכר, וכן משום שנתערערו היחסים ביניהם. ב. השוכר יפקיד צ’קים לבטחון עבור כל שנת שכירות מראש, במזכירות בית הדין, והם ימומשו לפי החלטת בית הדין במקרה של פיגור או עיכוב בתשלומים. השוכר ישלם את שכר הדירה מידי חודש לחשבון הבנק של המשכיר, לפי הפרטים שימסור המשכיר. נימוקים- אי הפקדת בטחונות לא נחשבים להפרה של תנאי החוזה אלא אם כן הותנה במפורש. על אף שבמחלוקת בין המשכיר לשוכר יד המשכיר על העליונה, במה שנוגע לעצם השכירות אין אודמנא דמוכח שהיחסים המעורעים ביניהם כעת היא סיבה להפרת חוזה.

הדיינים: אברהם דב לוין, שמואל ביבס, ברוך שרגא. פסקי דין ירושלים דיני ממונות ד עמוד סג

העובדות- בעל הבית השכיר את דירתו לשוכר עפ”י חוזה שערכו ביניהם. בחוזה נאמר שהשוכר מחוייב לשלם “הוצאות המוטלות על הדירה ע”י העיריה, כגון מים, שמירה, נקיון וכדומה”. טוען בעה”ב שבכלל זה גם מסי ארנונה, והשוכר טוען שאין בכלל אלא מה שבפרט, ומסי ארנונה לא פורטו בין חיובי השוכר מכיון שהם על המשכיר, ותובע החזר תשלומים אלה ששילם לעיריה במקום בעה”ב לאחר שהעיריה איימה להפסיק את המים לדירה אם לא ישלם את הארנונה. כנגד זה טוען בעה”ב שהשוכר חייב לו עבור שכ”ד ומסי ועד בית, והשוכר טוען שקיזז חוב זה עבור חוב הארנונה ששילם.

נפסק- טענת השוכר נדחית וחייב לשלם את הארנונה ומסי ועד בית ואין לקזז חובות אלו משכר דירה. נימוקים- כיון שכתוב בחוזה ‘וכדומה’ זה כולל גם ארנונה ושאר חיובים המוטלים על הבית.

(1) הרב משה פיינשטיין, שו”ת אגרות משה חושן משפט חלק א סימן עג

העובדות- אחד שיש לו חנויות אחדות והשכיר לחברו חנות זו, ואינו יכול ליתן לו אותה החנות מחמת שכבר נתנה במתנה לבנו ובנו מכרה לאחר, וכשנודע להשוכר ג”כ לא מיחה אף שידע שיתן לו המשכיר חנות אחרת ואחר זמן רב טען השוכר שכיון שאין יכול ליתן לו אותה החנות בטלה השכירות ועדיין לא נכנס לחנות.

נפסק- אם המשכיר נותן לו חנות באותה איכות כמו הקודמת, אינו יכול לבטל השכירות. נימוקים- רק כאשר השינוי גורם לשוכר לצאת מבית זה לבית אחר הוא יכול לבטל את השכירות, אולם אין לו טענה לפני שנכנס כלל לחנות. ב. כיון שבתחילה הוא לא מיחה מסתמא נתרצה גם בחנות השניה.

(2) הדיינים: אברהם ד’ לוין, מרדכי אייכלר, שמואל ח’ דומב. פסקי דין ירושלים ד”מ יא עמוד שפד

העובדות- ארגון ח’, שהוא ארגון חסד תורני, פרסם מודעות לפני החג המזמין את הציבור להתארח במלון בהשתתפות רבנים ופייטנים. את השכרת החדרים לחג מסר הארגון לב’, והוא “קנה” את המלון לחג והשכיר אותו לאורחים. בעקבות הפרסום הזמינה גב’ א’ חדרים במלון עבורה ועברו בתה ונכדיה, ובקשה מב’ שיהיו בקומה תחתונה, משום שהעליה במדרגות קשה לה. כמו כן בקשה לסדר לה שולחן עם משפחה אחרת כדי שהיא, בתה ונכדיה ישתתפו בסדר שגבר יערוך אותו. כששלחה את הצ’קים לתשלום צירפה בקשה בכתב לקבל חדרים “בקומה נוחה”.

טוענת גב’ א’ שלא קבלה את מה שהזמינה, והיא ומשפחתה עזבו את המלון ביום הראשון של חוה”מ בגלל עגמת נפש וסבל. ע”כ היא ביטלה את הצ’קים שטרם נפרעו על חצי מהסכום הכולל, ותובעת בחזרה גם את מה ששילמה. לדבריה, כשהגיעו למלון ביום ששי לפני הצהרים לא היה מי שיקבל אותם ולא היה מי שידאג להם לחדרים, ורק אחרי כמה שעות קבלו חדרים בקומה רביעית, לא כפי שבקשה, ואילו היתה יכולה היתה חוזרת מיד. בחדר האוכל צירפו אותם בשלחן אחד עם משפחה חילונית, כך היה גם בסדר, ולא היה מי שיערוך להם את הסדר. במלון הסתובבו אנשים בלבוש פרוץ לעיני הילדים הנכדים. התפילה עם הפייטן נערכה בלובי של המלון ללא מחיצה בין הגברים לנשים ובתוך ההמולה ששררה מסביב. המשטרה הגיעה כמה פעמים למלון בגלל תיגרות וגניבות. בגלל כל זה החליטה המשפחה לעזוב את המלון. ב’ משיב שכבר שילם את הכסף למלון ולפייטנים וביטול הצ’קים של א’ גורם לו הפסד כספי. לטענתו לפי התכנית היה כל המלון מיועד לאורחים מארגון ח’, אך בעל המלון הפר את התחייבותו והשכיר חלקים ממנו גם למארגנים אחרים, וכך נוצר הבלבול בסדור החדרים וכו’, שלא באשמתו. עוד הוא טוען שכיון שבמכתב בקשה א’ חדרים “בקומה נוחה”, גם קומה רביעית בכלל.

נפסק- יש לפשר בסכום מסויים. נימוקים- כיון שכתבה בזמן התשלום ‘קומה נוחה’ גם קומה רביעית ביחס לעשר קומות נחשבת ‘נוחה’ אולם יש להסתפק האם כל ה’אוירה’ מסביב שהמזמינה התנתה שהיא רוצה אוירה שמתאימה לה ולא קבלה נחשבת כמום בגוף המקח, ולכן ראוי לפשר ביניהם.

(3) הדיינים: ברוך יצחק לוין, אליהו קצלנבוגן, חיים הרצברג, פסקי דין-ירושלים דיני ממונות ב עמוד פא

העובדות- בנידון שבחוזה לא נזכר כלל שחייב המשכיר להעמיד לרשות השוכר טלפון, ואכן השכן הקודם בדירה לקח אתו מכשיר הטלפון, והשוכר בכלל לא היה יכול להשתמש בטלפון. התובע טוען ששימוש בטלפון הוא חלק מתשמישי הבית ועל השוכר מוטלת האחריות לתשלום החזקת הטלפון.

נפסק- על השוכר לשלם עבור החזקת הטלפון. נימוקים- כיון שיש קו טלפון ואם היה רוצה השוכר להשתמש היה יכול להשתמש, וכיון שקנה קנין פירות בכל המתקנים הללו הרי זה ברשותו וצריך לשלם דמי החזקה מפני שזה נכלל בשכירות הדירה. ועי’ בחו”מ סי’ שי”ג סעיף א’ במה שמסיק ובכל אלו הדברים הולכים אחר מנהג המדינה והשמות הידועים להם.

(4) הדיינים: ברוך יצחק לוין, אליהו קצנלבוגן, חיים הרצברג, פסקי דין ירושלים דיני ממונות ה עמוד קג

העובדות- ראובן השכיר חנות אחת לפיאנית שהשירותים שלה בפנים החנות, וחנות שניה השכיר למתקן אופניים. עפ”י החוזה כל זמן שהשוכר של החנות הראשונה נמצא בחנות יש רשות לשוכר של החנות השניה ולפועל שלו להשתמש בשירותים שבחנות הראשונה. בין החנויות יש מעבר דרך פרוזדור צר ברוחב של מטר. השכירות היתה למשך שנה. הפיאנית שילמה דמי שכירות מראש עבור חדשיים. 8 ימים לפני תחילת השכירות נתן לה המשכיר את המפתח ע”מ שתוכל לעשות בה שיפוצים. טוענת הפיאנית שהופתעה להווכח שגם לשוכר השני נתן בעל הבית מפתח של החנות שלה, ומצאה אי סדר בתוך החנות. כמו כן מצאה שהפרוזדור הצר בין החנויות מלא באופניים. היא החזירה את המפתח של החנות שלה למשכיר והודיעה לו שהחוזה הופר, מכיון שלדעתה אין רשות למשכיר להכניס למושכר שום אדם בזמן שהיא לא נמצאת, אפילו לא לשירותים, וגם משום שהשוכר השני מילא את הפרוזדור באופניים וסתם לה ולקליינטים שלה את המעבר. לדבריה עיקר פרנסתה תלויה בכך שהנשים הבאות לחנות תוכלנה להכנס במעבר נח, ולא תצטרכנה לדלג על האופניים ולהינזק מהם. עוד היא טוענת שע”י כניסת אנשים זרים לחנות יצא עליה ש”ר בחוג הנשים הצדקניות שיש מהלכים לתוך החנות של הפיאנית גם לבחורים וכו’, והדבר הזה יזיק לפרנסתה. היא תובעת החזרת דמי הקדימה.

נפסק- התביעה מתקבלת. נימוקים- השכירות נחשבת כמו מכר רק לענין ההשתמשות במושכר אבל לא בגוף הבית. וכיון שהקרקע נשארת בחזקת המשכיר על המשכיר לעשות הכל להוציא את הגורמים המפריעים לשכירות.

(5) הדיינים: אברהם ד’ לוין, יהושע ווייס, שמואל ח’ דומב פסקי דין ירושלים דיני ממונות ח עמוד קסו

העובדות- א’ השכיר לב’ חנות לפי חוזה שכתבו ביניהם. השוכר התחייב לשלם שכ”ד בארבעה תשלומים שנתיים מראש, כל תשלום עבור שלושה חדשים, ואף הפקיד על כך צ’קים מאוחרים וכן שטר חוב. התשלום הראשון בוצע במועד. התשלום השני לא בוצע והצ’ק חזר. טוען השוכר שנודע לו לאחר ששכר את החנות שיש עליה צו סגירה בגלל חריגות בניה שבוצעו במקום, והוא דרש מהמשכיר שיסדר את הרשיון ואח”כ ישלם את השכ”ד. המשכיר טוען שלפי סעיף 7 של החוזה בדק השוכר את המצב החוקי של החנות לפני חתימת החוזה, והתחייב לסדר את הרשיון למקום, שכך נאמר שם: “השוכר מצהיר כי ראה בדק ובחן את המושכר והחנות ואת המצב הזכיות בהן לרבות האישורים הנדרשים לשם הפעלתם על פי כל דין לרבות חוקי העזר של עירית ירושלים. ידוע לשוכר שהמשכיר אינו אחראי להשיג רשיון מתאים לצורך הפעלת החנות והשוכר יהא אחראי להשיג רשיון מתאים בעצמו ועל חשבונו וכל האחריות לשימוש במושכר כחנות חלה על השוכר בלבד מבלי שיכול לבוא בטענות כלפי המשכיר”. הצדדים הביאו הוכחות כל אחד לשיטתו האם חתימת החוזה היתה לפני קבלת צו הסגירה אחריה. לעצם הענין של צו הסגירה טוען המשכיר שלו היה השוכר מקיים את חובתו לדאוג לרשיון על החנות בזמן לא היה מגיע לצו סגירה. כמו בשנים קודמות כך גם בעתיד העיריה דוחה את צו הסגירה משנה לשנה עד לדיון בבקשה לשינוי ת. ב. ע. אלא שיש לסדר את הבקשה בעיריה, ובגלל דרישת השוכר עשה זאת המשכיר באמצעות עו”ד והצליח לדחות את הצו לחצי שנה, ובימים הקרובים יש לפנות ולבקש הארכה נוספת. המשכיר תובע את דמי השכירות לאלתר וכן החזר הוצאות שהיו לו לסידור רשיון הזמני לחנות במקומו של השוכר. המשכיר טוען עוד שתיקן על פי דרישת השוכר שיש במטבח ומדרגות חיצוניות ואיטום בגג, בטענה שפגמים אלו היו לפני תקופת שכירותו ועל כן אינם באחריותו. תחילה סרב המשכיר לתקן משום שלטענתו השוכר בדק את המקום לפני שחתם על השכירות, ואז היה עליו לדרוש זאת, אם היה עושה כן היה המשכיר מחייב בכך את השוכר הקודם, אך לאחר שהשוכר תלה את ביצוע תשלום השכ”ד בתיקונים אלו, ביצע אותם המשכיר, ובגרמתו הפסיד המשכיר עלות תיקונים אלו.

נפסק- על השוכר לשלם למשכיר את חוב השכירות ושאר חובות שהתחייב בחוזה השכירות, כולל ההוצאות שהיו למשכיר בסידור הרשיון הזמני. נימוקים- אדם לא יכול לטעון על חוזה לא הבנתי או לא קראתי או הסתמכתי על אחר. המשכיר לא היה חייב לסדר את הרשיון עבור עצמו ולכן סדרו עבור השוכר וצריך לשלם את הוצאותיו על כך.

הדיינים: אברהם ד’ לוין, מרדכי אייכלר. שמואל ח’ דומב. פסקי דין ירושלים דיני ממונות יא עמוד שעז

העובדות- א’ פנה לב’, סוכן תיירות, כדי לשכור באמצעותו חדרים במלון מסויים לחג הפסח. ב’ הודיע לו שבאותו מלון נשארו רק כמה חדרים מהרמה השלישית הפחות משובחים. בדלית ברירה שכר א’ את החדרים הללו תוך בקשה שאם יתפנו חדרים יותר משובחים יחליף לו אותם. כמו כן בקש לערוך סדר פסח נפרד למשפחתו תמורת תוספת כסף עבור מלצר מיוחד, והבקשה הובטחה לו. הוא שילם סכום של 1.500 דולר כתחילת פרעון עבור החדרים ועוד 1.000 ש”ח עבור התוספת של הסדר הנפרד. לאחר כמה ימים הודיע לו ב’ שאכן התפנו חדרים מהרמה השניה הממוצעת, במחיר יותר גבוה, והוא החליף את החדרים. יומיים לפני החג ניבנו שני חדרים מהרמה המשובחת, ולפי בקשתו קבל אותם א’ לפי המחיר הגבוה. א’ הגיע למלון בערב החג וכשנכנס לחדרים “המשופרים” נדהם לראות שאחד מהם צר וקטן שהכיל בכל רחבו וארכו שני מזרונים על גבי מיטות נמוכות בלבד. גם ארון לא היה בו. ב’ לא היה במקום בערב החג, וגם לא היתה לו אפשרות לחזור הביתה, ולא היתה לו ברירה אלא לקבל את החדרים הללו. בליל הסדר נדהם לגלות שהסדר הנפרד שהוכן עבור משפחתו היה באולם הלובי ללא פרטיות.

עם צאת החג נדרש א’ לשלם עבור החדרים והוא סרב לשלם את המחיר הנדרש בטענה שאחד החדרים “המשופרים” לא היה ראוי להקרא “משופר” ומחירו פחות בהתאם. גם הסדר הנפרד לא היה בדיוק נפרד, וגם בגלל כך יש להפחית מהמחיר (הנהלת המלון פיצתה אותו על כך והחזירה לו מחצית מהסכום אותו היה חייב לשלם עבור הסדר הנפרד). ב’ עמד על כך שעליו לשלם על החדרים כפי שהתחייב, וא’ שילם את רוב החוב הנדרש בשני צ’קים דחויים לכמה שבועות, למעט סכום של 1.850 ש”ח. א’ טוען שנתן את הצ’קים מחוסר ברירה בגלל ההמולה שנוצרה סביבו בחדר הלובי, והוא שכח שכבר שילם דמי קדימה בסך 1.500 דולר, ואילו היה זוכר לא היה משלם את הצ’ק השני בסך של 10.000 ש”ח. א’ בטל צ’ק של 10,000 ₪. ב’ תובע את יתרת החוב שלא שולם וכן את הצ’ק שבוטל, ועוד הוצאות משפטיות. א’ כופר בתביעות כאמור.

נפסק- כפשרה: א. על א’ לשלם לב’ – לאלתר – את סכום הצ’ק שביטל בסך 10.000 ש”ח, בתוספת ההוצאות הבנקאיות שנגרמו לב’ כתוצאה מביטול הצ’ק. ב. כפשרה, אינו חייב לשלם לו את התוספת של 1.850 ש”ח. ג. שאר התביעות נדחות. נימוקים- יש להסתפק האם שכירת חדר במלון היא כדיני שכירות או כזכות לגור בחדר ונפקא מינה לדיני אונאה, לפי חוו”ד שהגיעה מהנהלת התאחדות בתי המלון החוק אינו מונע מבעל המלון להחליף לשוכר את החדר בתוך תקופת השכירות לחדר אחר, בתנאי שיהיה באותה רמה של החדר הראשון.

(1) הרב משה פיינשטיין, שו”ת אגרות משה חושן משפט חלק ב סימן נה

העובדות- ראובן בעל הדירה תובע שוכר ששכר את הדירה משמעון המוכר לשלם את גובה השכירות כפי שנכתב בחוזה השכירות בין השוכר לשמעון. השוכר טוען שהסיכום היה שהוא משלם כפי שמקובל בשוק ומה שנכתב בחוזה השכירות סכום גבוה כי שמעון הטעה את השוכר שזה הסכום המקובל בשוק, ולא עוד אלא שהוא מתכוון לתבוע את שמעון שיחזיר לו את הטעות.

נפסק- בעיקרון יש לשלם כפי מנהג המדינה אלא אם נכתב אחרת בחוזה. אולם אם יצליח השוכר לזכות בערכאות כלפי שמעון ולהוכיח שהוטעה בחוזה, הוא ישלם כפי מנהג המדינה ולא על פי החוזה גם לראובן.

(2) הרב משה פיינשטיין, שו”ת אגרות משה חושן משפט חלק ב סימן נו

העובדות- אדם אחד הניח אצל אחר סחורה של קופסאות לאתרוגים לפני שנתיים משום שקנה ממנו סחורה בעד אלף דולר ובשביל זה הסכים שיניח הסחורה שלו במחסן בלי שכר על חודשיים, ועד היום לא בא לקבלם, אולם בשנה שעברה בא על איזה רגעים ואמר שיבא תיכף אבל לא בא. התובע טוען שהוא צריך את המקום והוא רוצה לגבות שכר עבור השימוש במקום.

נפסק- אסור למחזיק הקופסאות להוציא אותם החוצה שיפסדו. אולם רשאי למכור חלק מהקופסאות ובכסף זה לשכור מקום אחר להניח את הקופסאות. בענין גבית שכר הוא יכול רק מזמן שגלה דעתו שהוא לא מוחל על כך ואז יכול לגבות ממנו כפי השכר המשולם בשוק ולא כפי שהוא רק להשכיר לאחרים אם השכר גבוה יותר.

(3) הרב מיכאל בלייכר, שורת הדין ח עמוד צט

העובדות- במבנה שיש בו חמישה חדרים פעלו שני מוסדות: ת”ת בארבעה חדרים וגן ילדים בחדר אחד. העיריה תובעת תשלום שכירות מהת”ת. הת”ת שלם לעיריה את כל הסכום ותובע מבעלי הגן השתתפות יחסית בתשלום שכ”ד כיון שהגן משתמש בחלק מהמבנה. 

נפסק- בעלי הגן צריכים לשלם את חלקם היחסי בשכירות המבנה. נימוקים- כיון שירד לשלם על דעת שניהם ולא רצה לעכב את התשלום עד שיתרצו בעלי הגן, כדי שהעיריה לא תוציא את הת”ת מהמבנה אין הוא נחשב פורע חובו ולא ‘מבריח ארי’.

(4) הדיינים: אברהם דוב לוין, יהושע ווייס, שמשון גרוסמן, פסקי דין ירושלים דיני ממונות יא עמוד רצג

העובדות- ישיבה שכרה דירות מהקדש לצורך תלמידים שלה. על דירה אחת נערך הסכם שכירות בכתב, ובו נאמר שהשוכר הוא הרב ראש הישיבה, לצורך השכנת תלמידים, ועל הדירה השניה לא נערך הסכם בכתב, אך היה סיכום בע”פ באותם התנאים של הדירה הראשונה. בשנים הראשונות שילמה הישיבה שכ”ד להקדש, אך בשנים האחרונות לא שילמה. ההקדש תובע מהישיבה שכ”ד שחייבת לו, והישיבה טוענת שהיא בגרעונות, ואין לה כסף לשלם השכ”ד, והתלמידים שהתגוררו בה “בשכירות” לא שילמו לה את השכ”ד. עוד טוענת הישיבה שכיון שהדירות הן הקדש, גם ההשתמשות שלה בדירות היא צורך הקדש. ההקדש משיב שההקדש היה לטובת ההקדש שלו שמחזיק ישיבה ולא להקדש של הישיבה הזאת.

הצדדים מחולקים עוד על שכ”ד עבור חודש אייר, שלדעת הישיבה התלמידים צריכים לשלם ולדעת ההקדש התלמידים צריכים לשלם רק מחודש סיון והראה חוזה על כך. עוד מחולקים הצדדים על אחד מחדשי השכירות בימי החורף, שבעקבות עבודות שיפוץ בחנות בקומת הקרקע של הבנין – שנעשו ע”י בעל החנות – היו הפסקות חשמל בדירה במשך אותו חודש, והיה אף שבוע שלם שלא היה שם חשמל. לטענת השוכר אינו חייב שכירות על אותו חודש, ולטענת המשכיר ההפסקות לא היו מצידו אלא מצד בעל החנות, והן היו לסירוגין ולא כל החודש.

נפסק- הישיבה חייבת לשלם להקדש את שכר הדירות כפי שהתחייבה, כולל עבור חודש אייר, בניכוי סכום מסויים עבור חודש אחד שהיו בו הפסקות חשמל. נימוקים- השכירות של הישיבה כלפי ההקדש חלה הן על הדירה שנכתב עליה חוזה והן על הדירות האחרות מכח חזקה. אי היכולת לגור בדירה בתקופה מסוימת שלא נבעה מהמשכיר מחייבת עדיין בדמי שכירות כלפי המשכיר. כיון שההקדש מקיים את יעודו המקורי אין לטעון כלפיו שגם פעולות הישיבה הן כסוג הקדש כדי לגור בחינם, ומה גם שהיו שנים שהישיבה שילמה, כלומר הוכיחה שהיא נכנסה להקדש לא על דעת לגור בחינם.

(5) הדיינים: אברהם ד’ לוין, שמואל ח’ דומב, מרדכי א’ הייזלר, פסקי דין ירושלים ד”מ ח עמוד קלד

העובדות- א’ שכר דירה מב’ בר”ח אדר תשס”א בשכ”ד של 280 דולר לחודש לתקופה של שנה. כעבור שנה חידש את החוזה לשנה נוספת, אולם המשכיר העלה את דמי השכירות ל- 350 דולר, והתשלומים היו אחת לחדשיים מראש. בתום השנה השניה סיכמו ביניהם בשיחת טלפון להמשיך את השכירות לשנה נוספת באותם התנאים, והמשכיר שלח לשוכר בפאקס חוזה לחתימה, אך השוכר לא החזירו חתום. השוכר המשיך לגור בדירה בחדשים הבאים והוא שילם את שכר הדירה מידי חדש. לאחר כמה חדשים בקש המשכיר להעלות את דמי השכירות ל- 500 דולר מכיון שמחיר השכירות במקום עלה. טוען השוכר שאמנם לא חתם על חוזה אבל סוכם בע”פ שתנאי השכירות ממשיכים. משיב המשכיר שבפועל לא קיים השוכר את תנאי התשלום הקודמים, שהרי לפי אותם תנאים היה עליו לשלם לחדשיים מראש. משיב השוכר שהמשכיר הסכים לתשלומים אלה.

נפסק- דעת הרוב, המשכיר יכול להעלות את גובה השכירות כי השכירות לא חלה לשנה כי לא נחתם החוזה. דעת המיעוט שאין המשכיר יכול להעלות את דמי השכירות כי השכירות נחשבת קצובה לשנה שלמה.

(6) הדיינים: דוד עובדיה, הרב אברהם דב לוין, שמואל ביבס. פסקי דין-ירושלים דיני ממונות א עמוד צה

העובדות- הצדדים חתמו ביניהם על הסכם שכירות דירה של שלושה חדרים ושני מחסנים ומרפסת למשך מספר שנים, בתנאי תשלום מסוימים. התובע טוען שהנתבע הפר כמה וכמה פעמים את תנאי התשלום, אם ע”י איחור במועד התשלומים, מועד שהיה חשוב במיוחד לתובע, כדי לשלם בשכר הדירה עבור שהיית בעלת הדירה בבית אבות, דבר שהנתבע היה מודע לו, והואיל והתשלום ותנאיו הם תנאי יסודי בהסכם, אע”פ שלא פורש בו שהוא תנאי לקיומו, טוען התובע שההסכם בטל, ואם הנתבע מעונין בהמשך השכירות עליו לערוך הסכם חדש.

נפסק- כיון שגלוי וידוע לכולם שהמשכיר השכיר את הדירה רק מחמת דחקו לאותן מעות בזמנים שקבע עם השוכר כדי לשלם בהם את שהיית אמו בבית האבות, אע”פ שלא פירש בחוזה שסעיף התשלום במועד הוא תנאי לקיומו של החוזה, הפרת סעיף זה מבטלת את ההסכם כולו.

(7) הדיינים: ברוך י’ לוין, אליהו קצלנבוגן, חיים הרצברג. פסקי דין ירושלים דיני ממונות ב עמוד עא

העובדות- התובע נציג ישיבה שהשכיר את דירת הישיבה לנתבע, טוען שהיות ועפ”י החוזה של השכירות עם הנתבע חודשי השכירות נגמרים ביום ה- 17 לחודש האזרחי, והיות והנתבע רוצה לפנות את הדירה ב- 8 לחודש, לכן תובע הוא שכ”ד מלא לכל החודש, ז”א עד היום ה- 17 לחודש. הנתבע טוען שהיות והתובע שמע ממנו בדיוק שבדעתו לעזוב את הדירה ביום המדובר, והוא לא הגיב על זה, משמע שהסכים שביום זה תסתיים השכירות, ולו היה הנתבע שומע מהתובע שעליו לשלם עד היום ה- 17 לחודש היה הנתבע עוזב את הדירה מוקדם יותר. הנתבע טוען שקבל חשבון מוגדל של מים בגלל שדירה ששייכת לישיבה החשבון שונה ולו ידע מזה היה פונה לעיריה שזו דירה פרטית.

נפסק- א. אין הנתבע חייב לשלם אלא שכ”ד הימים שדר בבית. נימוקים- בשו”ע מובא שאם יש זמן קבוע לשכירות בתים והשוכר יצא קודם צריך לשלם עד סוף התקופה. אולם בנידוננו, במקרה יצא שהחוזה משתנה ב-17 לכל חודש, כלומר אין זמן קבוע לשכירות בתים, לכן לא ישלם השוכר עד 17 לחודש אלא לפי מספר הימים שנכנס לאותו חודש. ב. אין הישיבה חייבת לשלם הפרשי תעריף המוגדל עבור המים. נימוק- כיון שיש ספק על מי מוטלת האחריות, אין להוציא מיד המוחזק ואין לחייב את הישיבה לשלם את החשבון.

(8) הדיינים: אברהם ד’ לוין, יהושע ווייס, מרדכי א’ הייזלר, פסקי דין ירושלים דיני ממונות ט עמוד רא

העובדות- התובעים בתיק זה: א’, בעל בנין שעוקל ע”י הבנק. ב’, מי שרכש את המשכנתא מהבנק כדי למנוע מכירתו בהפסד, וגובה את שכר הדירה מהדיירים שגרים בבנין. הנתבע, ג’, שכר דירה בבנין לפני כעשרים שנה, ולטענת התובעים חשבו ומצאו שמשלם פחות ממה שחייב לשלם עפ”י החוק, החל מתום 15 שנה הראשונות של השכירות. ג’ משיב שהתייעץ עם מומחה בדבר והוא משלם בדיוק מה שהחוק מחייבו לשלם. אמנם בתום ה- 15 שנה הראשונות היה חייב להוסיף אחוזים מסויימים על השכ”ד, אך הואיל ולא נתבע ע”כ במשך יותר משלוש שנים, אינו חייב לשלם למפרע, ואת העלאות השכר שחייב משעת התביעה ואילך מחשבים לפי השכ”ד ששילם מקודם, ולא על מה שהיה שצריך לשלם לו היה נתבע בשעתו. התובעים משיבים שהפטור הזה אינו אלא על העלאות שכר שהיו מוסכמות על שני הצדדים ולא נתבעו, אבל בהעלאות שכר שהחוק מחייב אין פטור כזה.

נפסק- בית הדין מאמץ את חוות הדעת שקבל ולפיה חייב השוכר בכל סכום התביעה. טענת התיישנות אינה טענה עפ”י ד”ת.

הדיינים: אברהם ד’ לוין, מרדכי אייכלר, שמואל ח’ דומב, פסקי דין ירושלים דיני ממונות יא עמוד רפח

העובדות- א’ השכיר חנות לב’ לפני כ – 3 שנים, לתקופה של 10 שנים, במחיר של 2,500 דולר לחודש. בזמן ההשכרה היה שער הדולר כ – 4.5 ש”ח. לפני שנה כשהתחיל שער הדולר לרדת ל – 4.30 ש”ח, הסכים ב’ לשלם לו את השכירות לפי 4.5 ש”ח לדולר. השנה כששער הדולר ירד עד כדי 3.25 ש”ח, הודיע ב’ שהוא חוזר לשלם לפי השער היציג. טוען א’ שמכיון שבזמן חתימת החוזה לא היה צפוי שהדולר ירד כל כך, והחשש היה רק שיפסיק לעלות בהדרגה כפי שהיה עד אז ויעמוד בשערו (כמו שמוכח מסעיף 7א (6) של החוזה שהתנו על מקרה שהשער היציג לא יעלה מעבר ל – 5 אחוזים מהשער היציג שהיה בחתימת החוזה, שאז יהיה המשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות כל 5 שנים ב – 5 אחוזים נוספים), ע”כ חייב השוכר לפצות את המשכיר על הפסדיו. עוד טוען א’ שכבר חדשיים וחצי שב’ אינו משלם את שכר הדירה, ולפי החוזה יכול המשכיר לפנותו על עיכוב של 7 ימים. משיב ב’ שהצ’קים היו מוכנים אצלו בזמן, אלא שא’ סרב לבוא לקחתם אם לא יהיו לפי השער שהוא דורש.

עוד טוען א’ שב’ הפר את אחד הסעיפים בחוזה שנחשבים כהפרה יסודית שבגללן ניתן לפנות את השוכר. מדובר בסעיף 9ד ולפיו השוכר מתחייב כי במשך כל תקופת השכירות יהיו בידיו כל ההיתרים והרשיונות שידרשו כדין מטעם כל רשות מוסמכת לצורך ניהול עסקיו במושכר, לרבות רשיון עסק, והשוכר לא קיים סעיף זה ואין בידיו רשיון לניהול עסק. משיב ב’ שהרבה עסקים אין להם את הרשיון, והם ממשיכים להתקיים, ובכל מקרה ההוצאות והמיסים בגין רשיון העסק יחולו עליו ולא על המשכיר.

נפסק- א. תביעת הפינוי של המושכר בגלל הפרת החוזה ע”י השוכר, נדחות, ואם יהיו חיובים בגין רשיון העסק הם יחולו על השוכר. ב. בענין השכ”ד קובע בית הדין החלטת פשרה שכל עוד שער הדולר נמוך מ- 4.40 ש”ח, יוסיף השוכר 5 אחוזים על השער היציג. נימוקים- ברור שכאשר קבעו את התשלום לפי דולר לקחו בחשבון ששערו משתנה, אלא שנחלקו האחרונים האם שינוי משמעותי של שער המטבע הוא מהוה הפרה יסודית של החוזה משום ‘על דעת כך לא התנו’ ולכן אין להוציא את השוכר, אולם יש לפשר על תוספת מסוימת לשער הדולר היציג כאשר הוא נמוך מאוד. עכוב חד פעמי של תשלום בשכר דירה לא מהוה הפרה של חוזה. אין בתנאי של רשיון עסק משום הפרה של החוזה.

הרב צבי יהודה בן יעקב, משפטיך ליעקב ד עמ’ רנט.

העובדות– אדם שכר רכב לשבוע, ונודע שהמזגן בו מקולקל. השוכר החזיר את הרכב אחר יומיים. יש תביעות הדדיות: המשכיר תובע תשלום ליומיים על בסיס יומי שהוא יקר יותר מבסיס שבועי, תשלום על נזק שהמנוע נפגע כתוצאה מכך שנסע שהמד חום היה מתחת לקו האדום. השוכר תובע לבטל את השכירות כי הרכב היה מקולקל כבר קודם, ולפצותו על כך בהוצאות שהיו לו מהבאת הרכב ממקום ששהה.

נפסק– השכירות בטלה, ועל הימים שהשתמש ישלם כמחיר זול. נימוקים- אדם לא שוכר רכב ע”מ שיצטרך בעצמו ללכת לתקנו. דוקא במכירה אנו אומרים שאם יכול לתקנו אינו טעות, לא בשכירות. גם את השכר עבור הימים שבהם השתמש ברכב לפני שהחזירו יש לשלם כשער השכירות הזול, ובנוסף, יש לקחת בחשבון ששכר רכב ללא מזגן.

(1) הדיינים: דוד עובדיה, אברהם דב לוין, הרב שמואל ביבס, פסקי דין ירושלים דיני ממונות א עמוד מג

העובדות- בעל הבית השכיר את דירתו בת 4.5 חדרים לשוכר שהוא ראש ישיבה, למשך שנה, בתנאי שכירות מקובלים בשוק. בע”פ דובר ביניהם שהדירה מיועדת לפנימיה עבור שבעה מתלמידי הישיבה, ולפעמים יתווספו אליהם עוד שלושה. בעל הבית בקר בדירה כעבור כעשרה חדשים מזמן שהושכרה ומצא שיש בה כ- 16 מיטות מוצעות, ושכני הדירה סיפרו לו שבמשך תקופה ארוכה התגוררו בדירה כשלושים בחורים. התובע דורש הפרש דמי שכירות עבור מספר התלמידים הרב שגרו בדירה,כמו כן תובע את עלות התיקונים בדירה להחזירה למצב שהיתה קודם שהושכרה, כי הדירה לא היתה ראויה לשימוש כתוצאה מנזקים שעשו הבחורים שגרו בדירה, בין היתר כתוצאה מהדבקה מוגזמת של החלונות והדלתות לצורך איטום הדירה בזמן ‘מלחמת המפרץ’. הנתבע טוען שבמשך כחצי שנה ראשונה לא היו בדירה אלא שני תלמידים בלבד, ולאחר מכן הצטרפו אליהם עוד שמונה תלמידים. בזמן ‘מלחמת המפרץ’ הצטרפו אליהם יתר תלמידי הישיבה משתי הפנימיות הנותרות (שלא היו ראויות לאיטום), ובס”ה עשרים וארבעה תלמידים. הנתבע מודה שבמשך חודש נוסף התגוררו בדירה יותר תלמידים מהמוסכם. על הנזק שנגרם כתוצאה מאיטום הדירה בזמן ‘מלחמת המפרץ’ טוען הנתבע שא”א לומר על האיטום שהיה מוגזם, והרבה אטמו את דירותיהם באופן זה.

נפסק- השוכר לא צריך להוסיף בדמי השכירות עבור הדיירים הנוספים שבאו לגור, אולם צריך לשלם על הבלאי הנוסף שנגרם כתוצאה מריבוי הדיירים וכן כתוצאה מאיטום הבית בגלל מלחמת המפרץ. נימוקים- נחלקו הראשונים האם שוכר יכול להוסיף דיורים כאשר המשכיר עצמו לא גר בדירה. כמו כן נחלקו האם כיון שהדירה ראויה להשכרה צריך להוסיף על כל דייר שנכנס, וממילא אין להוציא מיד המוחזק. אולם לענין הנזקים בדירה המשכיר מוחזק ועל השוכר לתקן את הבלאי הנוסף שנגרם כתוצאה מריבוי הדיירים וכן כתוצאה מהאיטום של הבית שזה נעשה בגדר מציל ממונו ע”י ממון חברו.

(2) הדיינים: אברהם ד’ לוין, יהושע ווייס, מרדכי א’ הייזלר, פסקי דין ירושלים דיני ממונות י עמוד תכז

העובדות- הרב נ’ המכהן כרב הישוב מ’ שכר ממזכירות הישוב בית לדירתו ללא חוזה. הרב הוסיף לבית מחסן, סורגים ומזגן, שתל דשא בגינה ויצק שביל גישה מהכביש אל פתח הבית. המחסן, הסורגים והמזגן נתוספו לבית בהסכמה שבשתיקה, והסורגים נבנו עקב אירוע של מחבלים שהיה בישוב, ואילו השביל נבנה בהסכמה מפורשת של המזכירות. כעבור שנה הגביהה המזכירות – על חשבונה – את השביל לגובה הכביש שנסלל בסמוך. לימים עזב הרב את הבית והחזירו לישוב, והישוב מכר אותו לא’ לפי חוזה שערכו ביניהם. הרב טוען שהתוספות שהוסיף לבית שייכים לו, והוא אף הודיע ע”כ למזכיר הישוב כדי שיידע את א’ הקונה וישתדל להתנות את מכירת הבית ברכישת התוספות מהרב. א’ טוען שלפני שקנה את הבית יידע אותו המזכיר רק באשר למחסן ולמזגן שהם של הרב, ומ”מ לא התנה את הקניה ברכישת התוספות מהרב. באשר לסורגים ושאר הדברים טוען א’ שהם היו כלולים במכירת הבית, וכך גם משמע בחוזה. גם המחיר ששילם מוכיח ששילם גם על פרטים אלה, משום שלטענתו שמאי בתים העריך את שווי הבית עצמו פחות מהמחיר ששילם. לדבריו, קנה את הבית כדי לשפץ אותו ולערוך בו שינויים, ולא היה בדעתו להשתמש בתוספות, והרב יכול ליטול את כל התוספות שהוסיף לעצמו. באשר למחסן, הוא עומד לפרק אותו משום שהוא נמצא כיום ליד פתח הבית המתוכנן, והוא יבנה מחסן במקום אחר ומוכן להתחלק בו עם הרב. הרב משיב שהואיל והמחסן היה שלו מגיע לו מחסן חילופי באותו גודל, והחלק שמוכן א’ לתת לו במחסן החדש אינו מספיק לו.

מזכיר הישוב הופיע בבית הדין והבהיר שלא הותנה עם א’ לרכוש את התוספות מהרב, אם כי נאמר לו שהם של הרב. אם א’ אינו מעונין בהם אינו חייב לרוכשם מהרב, והרב רשאי ליטלם. לדבריו, הבתים בישוב שייכים לישוב בהגדרת “בר רשות” ע”י השלטונות שכבשו את המקום. הבעלות של “בר רשות” היא על הבתים ולא על הקרקע עצמה. המחסן שבבית הרב נבנה ע”י הרב ומכספו, ולכן הוא בבעלות הרב. גם התוספות והשיפורים שעושה השוכר בבית שייכים לו, והישוב אינו מתכוין לזכות בהם גם אם הם מחוברים בבית. הוא מוסיף שמקרה שכירות בית אינו מצוי בישוב, והמקרה של הרב הוא מקרה יחידי.

נפסק- א. אין לחייב את א’ לרכוש את התוספות שבצע הרב. ב. תביעתו של הרב מא’ לקבל מחסן חילופי בחצרו באותו גודל של המחסן שבנה, אינה מתקבלת. אך בית הדין מקבל את הסכמתו של א’ לתת לשימושו של הרב חצי מהמחסן החדש שיבנה בחצר ביתו, ונותן לכך תוקף של פס”ד. ג. בית הדין פונה למזכירות הישוב להקצות לשימושו של הרב מחסן אחר. ובאם וכאשר תאמץ המזכירות את פניית בית הדין, הרי א’ יהיה פטור מהאמור לעיל סעיף ב’. נימוקים- אין במקום זה מנהג של שכירות שאפשר לקבוע על פיו מה מותר לשוכר להוסיף על דירה מושכרת. בניית הסורגים על ידי הרב מוגדרת כיורד ברשות, שבגלל האירוע הבטחוני החובה להוסיף לדירה את הסורגים מוטלת על המשכיר. כל מה שמחובר לבית במסמרים שייך לשוכר ורשאי לטלן. אך לענין חיבורים בטיט יש ספק בפוסקים.

(3) הרב צבי בן-יעקב, דברי משפט ה עמוד שד

העובדות- במכללה לצילום משאילים לתלמידים ציוד צילום ומצלמות יקרות ערך, תלמיד שאל מצלמה וכשרצה לכוונה על הסטנד נפלה ונשברה, שוויה הוא 3500 ש”ח. למכללה יש ביטוח אולם יש לשלם 1000 ₪ השתתפות עצמית. טענת המכללה שעל התלמיד לשלם את ההשתתפות העצמית. טענת התלמיד שהציוד היה פגום בכך שהיתה בעיה בחיבור בין המצלמה לסטנד. מוסיף וטוען שלאחר מקרה זה טען תלמיד אחר שהיתה לו בעיה עם סטנד זה.

נפסק- התלמיד פטור מתשלום כל שהוא. הנימוקים- עיקר הפטור הוא מדין ‘מתה מחמת מלאכה’ אולם על כך היה על התלמיד להשבע. ואולם יש לפוטרו מטעמים נוספים: הנזק היה באונס ואף שלכאורה התלמיד שאל את המצלמה אין הוא נחשב לשואל אלא לשוכר. השימוש הטרמנולוגי הוא ‘השאלה’ לתלמיד אבל בעצם המכללה משכירה את המצלמה בגלל שהתלמיד שלם שכר לימוד, ועובדה היא שאין המכללה משאילה לאנשים מבחוץ.

(1) בית הדין ירושלים, הדיינים: אליעזר י’ ולדנברג, יוסף קאפח, יוסף כהן פד”ר ו עמוד 109

העובדות- תביעת אשה לדמי נזקים בסך ששת אלפים ל”י נגד מי שהחזיק בשכירות יקב שברשותה במשך חמש שנים ופתאום עזב את המושכר לאחר הודעה מוקדמת של שלשה שבועות בלבד. טענתה שהיה צריך להודיע שנים עשר חודש קודם עזיבתו, ובשלב מסוים הוא הבטיח להודיע ששה חודשים קודם. כתוצאה מעזיבתו המהירה גרם קלקול לחביות ולמכונות שלא רחץ אותם. עוד טוענת, כין שאני משלמת בעצמי שכירות ומסים על מקום זה יש לי נזק רב. טענת הנתבע שתחילת השכירות, בהתאם לחוזה שביניהם, היתה לזמן קצוב, ובמקרה כזה לא חל החיוב של הודעה מוקדמת על הפסקת השכירות. כמו כן טוען שלא עבד במכונותיה אלא באביזרים שלו.

נפסק- יש לפשר בין הצדדים מדרכי שלום ולחייב עד קרוב לשליש מהתביעה.  נימוקים- א. (א) בסכסוך שנופל בין שוכר למשכיר, נאמן המשכיר בשבועת היסת נגד השוכר. (ב) במה דברים אמורים כשהמשכיר רוצה להוציא את השוכר מדירתו, כי אז הוא המוחזק, אבל כשהמשכיר תובע מהשוכר שימשיך בשכירות הנכס, הרי השוכר הוא המוחזק בממונו והוא נשבע שבועת היסת ופטור. ב. בכרך די להודיע שלושים יום לפני עזיבה גם בשכירות של חנות. ג. עזב השוכר את הנכס ללא הודעה מוקדמת וגרם הפסד למשכיר, חולקים הפוסקים אם זה גרמא בנזיקין ואינו חייב אלא לצאת ידי שמים, או יש בזה משום דינא דגרמי וחייב בדיני אדם. ומשום ספיקא דדינא, יכול המוחזק לטעון קים לי כדעת המקל. ד. נשכר הנכס לזמן קצוב, אין צורך בשום הודעה מוקדמת על הפסקת השכירות ויכול לצאת בזמן המיועד. ו. המשיכו בשכירות לאחר הזמן הקצוב, מבלי לדבר כלום על התנאים, ואין שם ראשי שנה קבועים להחלפת הדירות, נחלקו הפוסקים.

על פסק זה הוגש ערעור וערעור נגדי בבית דין הגדול, מובא במשפטי שאול סימן מ

נפסק- אחרי שמיעת הערעור וטענות הצדדים והעיון בכל החומר, אנו מחליטים לקבל את הערעור, ואין לחייב את המערער לפי הדין לשלם למשיבה כל סכום שהוא, הואיל והוא המוחזק, ואין להוציא ממנו ממון.

(2) הדיינים: אברהם דב לוין, שמואל ביבס, הרב ברוך שרגא, פסקי דין ירושלים ד”מ חלק א עמוד לט

העובדות- בימ”ד שכר דירה מבעה”ב לתקופת שכירות של שנתיים תמורת דמי שכירות קבועים לכל חדש. בחוזה שנחתם בין הצדדים נוסף סעיף הנותן לשוכר אפשרות הפסקת השכירות בתוך הזמן, וזאת לאחר הודעה מראש של שלשה חדשים. בתוך הזמן כתב השוכר לבעה”ב מכתב הודעה שהוא מסיים את השכירות כעבור שלושה חדשים, לאחר שמצא מקום חילופי. לאחר כחדש מיום כתיבת המכתב, חזר השוכר וכתב לבעה”ב שהוא חוזר בו ממכתבו הקודם משום שלא נסתייע הדבר בידו למצוא מקום חילופי. בעה”ב טוען שאינו מקבל את חזרת השוכר, והוא דורש מהשוכר לפנות את הדירה בתאריך שהודיע במכתב הראשון, מאחר שכך הוסכם בחוזה ביניהם. והוא מוכן להאריך את תקופת השכירות עד למועד הכתוב בחוזה בתנאי שהשוכר יכפיל את דמי השכירות.

נפסק- הנהלת בית המדרש יכולה לחזור בה מהודעתה על סיום השכירות ולהמשיך את השכירות עד תום הזמן הכתוב בחוזה. הנימוקים- הסעיף המאפשר להפסיק את החוזה באמצע תקופה כמוהו כסיום החוזה, אולם זה בתנאי שתאריך ההודעה היה מגיע ואז המושכר חוזר באופן מיידי למשכיר ללא קנין נוסף, אולם כאן ההנהלה חזרה בה לפני שהגיע התאריך שרצה לסיים, ולכן אין בהודעתה משום סיום החוזה.

(3) הדיינים: אברהם ד’ לוין, יהושע ווייס, מרדכי א’ הייזלר, פסקי דין ירושלים דיני ממונות יא עמוד רפו

העובדות- גב’ א’ השכירה דירה למר ב’ כמה פעמים כאשר כל שכירות היתה לתקופה של שנה. השכירות האחרונה הסתיימה ביום 15/2/06. מאז נמצא השוכר בדירה ללא חוזה כתוב והמשכיר המשיך לקבל ממנו את דמי השכירות כפי שנקבעו בחוזים משנים שעברו. טוענת א’ שב’ חייב לה דמי שכירות עבור שלושה חדשים, וב’ מודה במקצת: רק חדש וחצי. ביום 11/5/06 הודיע לו ב”כ הגב’ א’, כי היא מכרה את הדירה למר ג’, ועל ב’ לפנות את הדירה כדרישת הקונה ג’ “לא יאוחר מיום 10/8/06”. מאז עברו כמה חדשים וב’ טרם פינה את הדירה. טוען ב’ שההודעה לפנות את הדירה היתה של ג’, אך מאחר ובינתיים ביטל ג’ את העיסקה והדירה חזרה לבעלותה של גב’ א’, אינו חייב לפנותה, מכיון שלדבריו דבר אתה לפני כחודש והיא הסכימה שישאר בדירה. א’ דורשת פינוי הדירה.

נפסק- השוכר צריך לפנות את הדירה בתוך שלושים יום. הנימוקים- שוכר שדר במושכר בשכירות סתם ללא חוזה, די בהודעה מוקדמת של שלושים יום שעל השוכר לפנות את המושכר. פתיחת התיק בבית הדין נחשבת כהודעת פינוי.

(4) הדיינים: אברהם דוב לוין, יהושע ווייס, שמואל יגר, פסקי דין ירושלים דיני ממונות יא עמוד קסח

העובדות- א’ שכר דירה מב’ ביום כא כסלו תשס”א למשך שנה עם ‘אופציה להארכת השכירות’, ולא פורש זמנה של האופציה. עם תום השנה הראשונה המשיך א’ את השכירות על פי זכות האופציה, וכך נמשכה השכירות בהסכמת המשכיר עד יום ח’ אלול תשס”ז, שבו הודיע לו המשכיר בכתב שהוא מבקש לפנותו מהמושכר בתום שלושה חדשים “כפי מה שנאמר בחוזה, שהשוכר יפנה את הדירה בהודעה מראש של שלשה חדשים”, והאופציה לא היתה לשנה שלימה כמו השכירות עצמה, אלא זמן בלתי קצוב שסיומו תלוי בהודעת המשכיר שלושה חדשים מראש. לטענתו, המשך השכירות אחרי תום השנה הראשונה הוא כולו במסגרת האופציה. המשכיר דורש איפוא מהשוכר לפנות את הדירה ביום ח’ כסלו תשס”ח, שאז יתמו שלושת החדשים מההודעה, מה גם שזכותו לפנותו מהדירה בגלל הפרות שהפר א’ את החוזה, א’: משום שלא שילם לו את השכ”ד בר”ח חשון כפי שהיה חייב. ב’: השוכר השכיר את המחסן בלי רשות בכתב מהמשכיר. ג’: הוא השכיר גם את הדירה כמה פעמים בלי רשות בכתב מהמשכיר, בניגוד למפורש בחוזה שאסור לו להשכיר בלי רשות בכתב. על שתי ההפרות האחרונות הוא גם תובע להחזיר לו את דמי השכירות שקבל השוכר. ב’ נתק את הגז והחשמל בדירה על סמך פסק של רבו.

א’ טוען שהאופציה גם אם לא נקצב לה זמן פירושה אותה תקופה כמו השכירות הראשונה, דהיינו עוד שנת שכירות ועוד אופציה. וכל שנה שממשיך לשכור את הדירה בסתם, על דעת שכירות הראשונה היא. ולכן לא מסתיימת השכירות לפני כא כסלו תשס”ח. כל זה אילו לא היה המשכיר משנה את תנאי השכירות בתוך השנה, אבל במקרה זה שהמשכיר שינה את תנאי השכירות בהעלאת דמי השכירות בתוך השנה, הרי מאותו יום של השינוי התחילה תקופה חדשה של שכירות, ויש לחשב שנת שכירות מאותו יום. עוד הוא טוען שאם אכן צריך לפנות את הדירה בחודש הקרוב הוא דורש החזר דמי השכירות עבור אותם חדשים שגר בדירה בלי גאז וסבל בגלל הבניה בבנין.

נפסק- א. התביעות ההדדיות לתשלום דמי השכירות שקבל השוכר מהשכרת הדירה והמחסן, ומנגד החזרת דמי השכירות עקבל המשכיר עבור החדשים שהגאז היה מנותק ועבור החדשים שהשוכר סבל בגלל הבניה בבנין, מתקזזות זו בזו. ב. על השוכר לעזוב את המושכר עד ליום כא כסלו תשס”ח, ועליו לשלם את דמי השכירות עד למועד הפינוי. נימוקים- עיכוב חד פעמי של תשלום דמי שכירות לא מהווה הפרה של החוזה. תקופת האופציה זהה לתקופת השכירות הקודמת אולם התקופת השכירות אחר האופציה לא דומה לתקופת השכירות והמשכיר יכול להוציאו בהתראה של שלושים יום. המשכיר יכול להעלות את דמי השכירות רק לתקופה של אחר השלושים יום ולא יכול לדרוש למפרע את העלאת דמי השכירות.

(5) הדיינים: אברהם דוב לוין, יהושע ווייס, שמשון גרוסמן, פסקי דין ירושלים דיני ממונות יא עמוד קסג

העובדות- א’ שכר דירה מב’ למשך שנה עם אופציה לשנה נוספת בתוספת שכ”ד מסויים. א’ הודיע לב’ במועד על רצונו לממש את האופציה כמוסכם. בהסכם נאמר שזכויות השוכר ישמרו לו גם אם ימכור ב’ את הדירה לאחרים, שאז יהיו הבעלים אותם רוכשים וחיוב השכירות יהיה כלפיהם. בינתיים מכר ב’ את הדירה לג’, וג’ הסכים לחתום עם א’ על אותו הסכם, אך הודיע לו שהוא עצמו נצרך לדירה בגלל שזה מקום עבודתו, ולכן אע”פ שהוא חותם לו על הסכם האופציה מ”מ מבקש ממנו למצוא דירה חילופית, והוא עצמו יעזור לו למצוא דירה כזו. וא’ הסכים והתרצה שאם ימצא דירה חילופית לטעמו ושתתאים לצרכיו יפנה את הדירה הנוכחית לג’. טוען ג’ שהציע לא’ כמה דירות כאלו לפי תנאיו וצרכיו, אך א’ מסרב להתפנות מהדירה. לטענתו, זכותו לפנותו מהדירה משום שכל חתימתו על הסכם האופציה היתה מותנית בהתפנותו של א’ מהדירה, וכיון שאינו מתפנה החתימה בטלה. א’ משיב שכלל לא נזקק לחתימתו של ג’ על הסכם האופציה משום שכבר חתם עליו עם ב’ כשהיה הבעלים של הדירה, וג’ קנה את הדירה עם זכויות השכירות שהיו לו, וחתימת ג’ על ההסכם היתה לפי בקשתו של ג’. לטענתו, הדיבורים על מציאת דירה חילופית היו לאחר חתימת ג’, ולא באותה שעה ולא נכתבו בהסכם, ולא היו תנאי בחתימה. עוד טוען ג’ שזכותו לפנות את א’ מהדירה בגלל איחור בתשלום השכ”ד של א’ בחדשיים, ולפי הסכם השכירות איחור בתשלום השכ”ד דינו כהפרה יסודית של ההסכם, מה גם שהוא עייל ונפיק אזוזי, ששלח לו שלושה מכתבים ובהם דרישה לתשלום השכ”ד ואף דרישת פינוי. משיב א’ שהתשלום המדובר היה עבור שלושה חדשים מראש, כשבאותם ימים סבר שימצא דירה חילופית ויתפנה מהדירה, ואף עסק בחיפושים אחר דירה חילופית, אך כעבור 12 יום כשלא מצא דירה חילופית רצה לשלם לג’ את השכ”ד ולא הצליח למסור לו משום שג’ היה באמצע שיעור וכד’, ואח”כ ניסה להעביר לו את התשלום באמצעות העו”ד שלו אך העו”ד סרב לקבל את התשלום בהוראת ג’. לטענתו, המכתב הראשון ששלח – אם שלח – לא הגיע אליו, ורק המכתב השני הגיע, ואז גם דאג להעביר לו את התשלום ולא הצליח. ומ”מ עיכוב חד פעמי בתשלום שכ”ד אינו מצדיק פינוי השוכר. עוד הוא טוען שלפי ההסכם היה על ג’ למסור כתובת להעברת התשלום, אך עד היום לא מסר ג’ כתובת כזו, ולכן א’ אינו חייב לחפש אותו. עוד טוען ג’ שא’ הפר את החוזה בכך שהתקין בבית מזגן ללא רשותו. א’ מכחיש שהתקין מזגן בקירות הבית, וטוען שכבר לפני 3 שנים הניח בחלון מזגן חלוני, ולא פגע בקירות הבית.

נפסק- נדחית תביעתו של קונה הדירה להוציא את השוכר. נימוקים- יש מחלוקת כשנופל ביתו של המשכיר אם יכול להוציא את השוכר, וכאן שיש למשכיר היכן לגור אלא יותר נוח לו לגור בדירה זו לכ”ע אינו יכול להוציא את השוכר. אין בעיכוב של תשלום חודש אחד משום הפרה של חוזה השכירות, משום שהסברו לעיכוב מתקבל על הדעת.

(6) הדיינים: אברהם ד’ לוין, מרדכי אייכלר, שמואל ח’ דומב, פסקי דין ירושלים דיני ממונות י עמוד שנז

העובדות- א’ השכיר דירה לב’. בהסכם המודפס נכתב שהשכירות היא לשנה, ונוסף בכת”י תאריך מדוייק. עוד נכתב שם בכת”י שכעבור שלושה חדשים מתחילת השכירות יש זכות למשכיר להודיע לשוכר על סיום השכירות כעבור 90 יום. עוד נאמר שם שאין לשנות מתנאי ההסכם אלא בכתב, ושינוי שייעשה בע”פ אין לו תוקף, ובאם השוכר יעזוב את המושכר בתוך תקופת השכירות – בלא הסכמה בכתב מהמשכיר – יהיה חייב לשלם עבור כל התקופה. טוען א’ שעל ב’ לשלם לו עבור כל השנה גם אם עזב באמצע. עוד תובע א’ חוב חשמל ומים שהותיר ב’ על המושכר. משיב ב’ שעזב את המושכר בהסכמה בעל פה עם א’, ולולי הסכמה זו לא היה עוזב. עוד הוא טוען שהתוספת שנכתבה בכת”י המאפשרת למשכיר להודיע על סיום השכירות כעבור שלושה חדשים משמעה שהשכירות היא רק לשלושה חדשים.

נפסק- א. מתקבלת טענת המשכיר בדבר תקופת השכירות שהיתה לשנה שלימה. ב. התביעה להשלמת דמי השכירות ולתשלום חוב החשמל והמים, מתקבלת. נימוקים- מחילה של המשכיר באמצע תקופת השכירות לא מועילה וצריך קנין על כך, וגם לפוסקים הסוברים שמועילה מחילה, כיון שיש ספק בין המשכיר לשוכר האם היתה מחילה יד המשכיר על העליונה. 

(7) הדיינים: אברהם ד’ לוין, יהושע ווייס, מרדכי א’ הייזלר, פסקי דין ירושלים דיני ממונות י עמוד שפא

העובדות- האחים א’ וב’ שכרו מג’ מיטות ללינה בדירה ששכר ג’. השכירות התחילה בתחילת ‘הזמן’ עד ‘סוף הזמן’. ג’ טוען שא’ שכר את שתי המיטות כאחת גם עבור אחיו ב’, וחתימת השכירות בער”ח חשון היתה בינו לבין א’, וב’ לא נכח אז רק הגיע כמה ימים יותר מאוחר. טוען ג’ שלפני חתימת השכירות אמר לא’ שיצטרך לשלם גם עבור חודש ניסן, ועל דעת כן היתה השכירות מהתחלה. א’ מכחיש שדובר אתו בהתחלה על כך, ורק בחודש כסלו אמר לו ג’ שיצטרך לשלם גם עבור ניסן והוא ענה לו שלא ישלם משום “שלא דברנו על ניסן”, ותשובתו של ג’ היתה “בניסן נדון”, ומכיון שלא אמר לו לצאת מהדירה מיד “סימן שהוא ויתר”, ומכיון שעזב את הדירה השכורה בסוף הזמן אינו חייב לשלם על ניסן. עוד הוא טוען שהוא שכר לעצמו ואחיו ב’ שכר לעצמו, וע”כ אין לתבוע אותו עבור אחיו.

האח ב’- שהופיע כעד בהסכמת שני הצדדים – אמר ששניהם שכרו ביחד את המיטות עבור שניהם, ושניהם התחייבו לשלם, ועדיין חייב לשלם עבור חודש אדר. הוא אינו זוכר אם דברו במפורש שהשכירות היא “עד סוף זמן חורף”, אבל הוא זוכר שלא דובר על תשלום חודש ניסן. ג’ טוען שב’ לן במיטה בליל ר”ח ניסן והשאיר חפצים שלו כמה ימים אח”כ, ולכן נתחייב בשכירות של כל החודש. עוד תובע ג’ שכירות עבור חודש אד”ב שטרם שולמה לו. א’ מודה שדמי השכירות כבר הועברו לו ע”י אביו כדי לשלמם, אך טרם שילמם לג’ “בגלל הסכסוך”.

נפסק- א. על א’ וב’ לשלם מיד את השכירות עבור חודש אדר ב’. ב. יש לפשר בתביעה עבור חודש ניסן בסכום מסויים.

(8) הדיינים: ברוך י’ לוין, אליהו קצנלבוגן, חיים הרצברג, פסקי דין ירושלים דיני ממונות ג עמוד קמז

העובדות- ראובן שכר בית משמעון לשנה בתשלומים חצי שנתיים, כעבור שנה האריכו את החוזה לעוד שנה וגם התנו שהתוקף של החוזה קיים אפילו אם לא יאריכו את החוזה לשנה שלישית, ותנאי נוסף התנו בחוזה שאם השוכר לא יאריך את החוזה יצטרך לשלם סך שלשים דולר מדי יום ביומו. לפני סוף השנה השניה הפציר המשכיר בשוכר לחדש את החוזה לפי התנאים שבשנתיים הקודמות או לפנות את הדירה, והשוכר דחה מיום ליום, ולא חידש את החוזה ולא שלם שכר דירה, למרות שעברו כבר ששה חדשים, בטענה שיוזיל לו שכ”ד כיון שהוזלו הדירות, והמשכיר עומד דוקא על המחיר שקבעו, ואם לא שיעזוב תיכף את הדירה, ופתאום שמע המשכיר שהשוכר ברח בלילה והשאיר באיזה מקום את מפתח הבית, לכן תובע המשכיר שכ”ד מכל הזמן, עד שהצליח להשכיר את הדירה היינו בערך חודש אחד אחרי שעזב את הדירה, או שלשים דולר יומי לפי החוזה, וכן תובע תשלומים להעמיד את הבית כמו שהיה בתחילת השכירות.

נפסק- על השוכר לשלם את דמי השכירות על כל התקופה שלא שלם ודר בדירה בפועל, אבל לא ישלם על החודש הנוסף שיצא מהדירה ועדיין לא מצא המשכיר שוכר חדש. ועל דמי השיפוצים יצטרך המשכיר להוכיח שהיה צורך בשיפוצים בהתאם לחוזה שביניהם. נימוקים- כיון שמדובר בשכירות לזמן קצוב אי אפשר לדרוש שינוי בדמי השכירות גם אם הוזלו בתים אחרים. אולם על החודש שלא דר בו לא ישלם כי יש בזה מחלוקת הפוסקים ואי אפשר להוציא מהמוחזק.

(9) הדיינים: ברוך יצחק לוין, אליהו קצנלבוגן, חיים הרצברג, פסקי דין ירושלים דיני ממונות ד עמוד נז

העובדות- התובע השכיר את דירתו לנתבע לתקופת שכירות כפי שקבעו ביניהם, והשוכר התחייב לשלם עבור כל התקופה גם אם יעזוב את הדירה לפני כן. חודש אחד לפני סוף התקופה כעס המשכיר על השוכר ודרש ממנו שיעזוב את הדירה. השוכר עזב את הדירה ומסרב לשלם עבור החודש הנותר. טוען המשכיר שאחרי שדרש ממנו לצאת מהדירה חזר בו והסכים שימשיך לגור עד סוף התקופה, והוא דורש שישלם לו עבור החודש הנוסף, והשוכר טוען שהואיל ושכר דירה אחרת עפ”י דרישת המשכיר, אינו חייב לשלם עבור החודש הנוסף.

נפסק- אין לחייב את השוכר עבור החודש הנוסף. נימוקים- אם משכיר אמר לשוכר לך מהדירה הרי זו מחילה על התקופה הנותרה, אולם אם אמר דרך כעס נחלקו הפוסקים, ולהלכה אין להוציא מיד המוחזק, ולכן השוכר פטור.

(10) הדיינים: אברהם ד’ לוין, שמואל ביבס, הרב ברוך שרגא, פסקי דין ירושלים דיני ממונות ו עמוד מא

העובדות- התובע השכיר את דירתו הישנה לנתבעת לתקופה של 8 חדשים עפ”י הסכם שחתמו ביניהם. לאחר 4 חדשים עזבה השוכרת את הדירה בטענה שהדירה אינה ראויה למגורים מפני כמה סיבות, כגון רטיבות וטחב, חלונות ודלתות מקולקלים, אינסטלציה מקולקלת והפרעת בניה של שכן סמוך ע”י היזק ראיה של פועלים זרים. התובע דורש תשלום עבור ארבעה חדשים נוספים שהתחייבה הנתבעת לשלם בהסכם, בטענה שהנתבעת ידעה מראש לאיזה דירה היא נכנסת, וכלשון ההסכם בסעיף 2: “השוכר מצהיר כי בקר במושכר וכי מצא אותו ואת כל הציוד שבו ואביזריו במצב טוב תקין והולם את צרכיו, והוא מוותר על כל טענות וברירות מכל סוג שהוא לגבי המושכר”. לטענת בעה”ב, אמנם הדירה המושכרת היא דירה ישנה, אך פירש לשוכרת מראש שאינו מתכונן להשקיע בשיפוץ הדירה מכיון שמתכונן להרוס אותה בתום תקופת השכירות, ואעפ”כ תקן חלונות ודלתות ואינסטלציה לפי בקשת השוכרת. הוא מוסיף שאת בעיית הרטיבות והטחב ראתה השוכרת כבר בחודש הראשון, ואעפ”כ המשיכה לגור בדירה. גם סיפור הבניה של השכן היה ידוע לשוכרת בזמן השכירות, וע”כ אינה יכולה לבוא בטענה על כך.

נפסק- התביעה נדחית. נימוקים- יש מומים בבית שלא מועיל זה שהשוכר ראה אותם בתחילה לענין מחילה ולכן רטיבות שהיא ענין בריאותי לא ניתן למחילה אף שהמשיכה לגור אחר שראתה זאת. היזק ראיה של פועלים זרים לא נחשב למום בדירה כי זה היזק חיצוני.

(11) הדיינים: אברהם ד’ לוין, מרדכי אייכלר, שמשון גרוסמן פסקי דין ירושלים דיני ממונות ט עמוד רז

העובדות- א’ השכיר דירתו לב’ עפ”י חוזה למשך שנה, ובתום השנה המשיכו את השכירות עוד כמה שנים, כל פעם בחוזה אחר. בשנים אלו שלם עבור כל השנה מראש בצ’קים דחויים, למרות שעפ”י החוזה היה חייב לשלם בתחילת כל חודש. בתחילת שנת תשס”ג הוסיפו בחוזה המקורי שהשכירות תימשך עד תחילת תשס”ד. בסוף שנת תשס”ב הודיע ב’ שקנה דירה והשכירות שלו תסתיים בחדשים הקרובים “כנראה בעוד חדשיים שלושה”, ומכיון שלפי חשבונו נותרה יתרה כספית בידי א’ מהתשלום לשנת תשס”ג, הוא אינו חייב לשלם שכ”ד עבור החדשים הבאים.

טוען א’ שעם תום חוזה השכירות בתחילת שנת תשס”ב לא חידשו ביניהם את חוזה השכירות, לא בכתב ולא בע”פ, והוסכם ביניהם שב’ מורשה להמשיך ולגור בדירה בחדשים הקרובים לפי אותו מחיר שגר בשנים הקודמות, אך ללא צורך בהפקדת צ’קים מראש עבור כל השנה כפי שנהג בשנים הקודמות, אלא רק עבור כל חודש מראש. א’ בקש כמה פעמים מב’ להודיע לו תאריך מוגדר של פינוי הדירה כדי שיוכל לכתוב חוזה עם שוכר חדש. ב’ השיב שדירתו הקנויה הובטחה להיות מוכנה עד ליום כא טבת, אך אינו יודע אם המוכר שלו יעמוד בהבטחה, או שיאחר בכמה ימים. על פי הבנתו חתם א’ חוזה עם השוכר החדש החל מכא טבת. חתימת החוזה החדש נערכה בתחילת חודש טבת בדירה השכורה לעיניה של אשת ב’. ב’ טוען שאמנם הוסכם ביניהם בע”פ להמשיך את השכירות עוד כמה חדשים, אך השאיר לעצמו זכות לסיים את השכירות חודש מראש, זכות שהיתה לו גם בחוזה הראשון. הוא מכחיש שהודיע לא’ על סיום השכירות עד ליום כא טבת. ומכיון שדירתו הקנויה טרם מוכנה, הוא עומד על זכותו להשאר בדירה בזכויות של שכירות גם אחרי כא טבת. א’ מכחיש כאמור את דברי ב’, ודורש ממנו לפנות את הדירה עד ליום כא טבת משום שהשוכר החדש אין לו היכן לגור. ב’ טוען שאם יפנה את הדירה יצטרך לשכור דיור זמני שעולה פי כמה. עוד טוען ב’ שלדברי א’ שהמשיך לגור בלי הסכם שכירות, על א’ להחזיר לו את מה ששילם עבור חדשים אלה.

נפסק- התביעה מתקבלת, ועל ב’ לפנות את הדירה עד יום כא בטבת. נימוקים- כשמתעורר ספק בדין ודברים בין המשכיר לשוכר יד המשכיר על העליונה.

(1) הדיינים: ברוך יצחק לוין, אליהו קצנלבוגן, חיים הרצברג, פסקי דין ירושלים דיני ממונות ד עמוד סא

העובדות- בעל הבית השכיר את דירתו לשוכרת עפ”י חוזה שכתבו ביניהם, בעל הבית תובע לשלם עבור נזקים שהשאירה אחריה השוכרת בדירה, ובהם נזקי פיח בחדרים וכן נזקים בנגרות של החלונות והדלתות, וזאת על סמך סעיף בחוזה השכירות שבו נאמר שהשוכרת מתחייבת להחזיר את הדירה למשכיר בתום תקופת השכירות באותו מצב כפי שקבלה אותו, פרט לבלאי סביר. טוען המשכיר שיש בדירה נזקים שהם יותר מבלאי סביר, ואותם הוא תובע לשלם לו.

נפסק- על השוכרת לתקן את הנזקים בכמה מקומות ובחלק מצביעת הבית, וכן בנקיון הבית. נימוקים- חלק מהנזקים הם בגוף המושכר ואותם חייבת השוכרת לתקן, וגם הנזקים שהם לא בגוף המושכר אלא בנוי הדירה, כיון שהתחייבה התחייבות פורשת חייבת לתקנם.

(2) הדיינים: אברהם ד’ לוין, יהושע ווייס, שמשון גרוסמן. פסקי דין ירושלים דיני ממונות יא עמוד תקיג

העובדות- בני הזוג הנשואים זל”ז שכרו דירה להתגורר בה, לפי חוזה שערכו עם בעה”ב. בינתיים תבע הבעל את האשה בבית הדין האיזורי לגירושין, ועזב את המושכר, והאשה והילדים נותרו בדירה לבדם. האשה לא הסכימה לתביעת הגירושין בביה”ד, ותבעה לדון בביהמ”ש למשפחה. עם תום תקופת השכירות של הדירה תובע בעה”ב מהשוכרים לפנות את המושכר, והאשה מסרבת לפנות, וטוענת שחובת הבעל להמשיך ולשכור לה את אותה הדירה. הבעל טוען שאינו חייב לשכור לה דוקא דירה זו שהיא גדולה ויקרה, ומוכן לשכור לה דירה אחרת באותה עיר שתספק את צרכיה וצרכי הילדים. טוען בעה”ב שהנתבעים חייבים לשלם לו עבור כל יום שנשארים בדירה מעבר לתקופת השכירות, כפי שנאמר בחוזה. הבעל משיב שהוא מצידו כבר עזב את הדירה, ואינו חייב על הישארותה של האשה בניגוד לרצונו, שהרי הוא אנוס על כך. האשה השיבה לבית הדין שמוכנה לדון בזה עם בעה”ב בערכאות, או בביה”ד למשפחה או בביה”ד האיזורי. הבעל משיב שלאחר הוראת בג”ץ אין סמכות לביה”ד האיזורי לדון בדיני ממונות, וע”כ יש לקבל את דברי האשה כסירוב לדון בד”ת.

נפסק- א. הבעל פטור מתשלום וקנסות על הישארות האשה בדירה השכורה לאחר תום תקופת השכירות. ב. בעה”ב רשאי לתבוע את האשה בכל מקום שימצא לנכון כדין מסרבת לד”ת. נימוקים- אמנם אין הבעל יכול להוציא את אשתו מדירה גדולה לדירה אחרת, אולם מדובר כאן בשכירות ותקופת השכירות פגה והאשה צריכה לצאת מהדירה. אולם אם אינה יוצאת אי אפשר לחייב את הבעל כי הוא אנוס. אך המשכיר יכול לתבוע את האשה.

(3) הדיינים: ברוך י’ לוין, אליהו קצנלבוגן, חיים הרצברג, פסקי דין ירושלים דיני ממונות ג עמוד קנה

העובדות- ת”ת ששכרו בנין וקרו בו נזקים ע”י התלמידים, ותובע בעה”ב את דמי הנזקים אחרי שמנהל הת”ת התחייב בע”פ להחזיר את הבנין לתיקנו. מאידך תובע הת”ת להחזיר לו ההשקעה שהשקיע בבנין, כגון השער לכניסה וציפוי אספלט.

נפסק- השוכר ישלם את הנזקים. מאידך המשכיר יכול לקחת את השער שהתקין, אולם אינו יכול לקחת האספלט. נימוקים- כיון שהתחייב לתקן מוטלת עליו החובה לתקן או לשלם על התיקונים. וכיון שהשוכר בנה את השער והאסלפט להנאת עצמו אין המשכיר צריך לשלם לו, אולם השוכר יכול לקחת את השער כי אין הוא מזיק למשכיר בלקיחת השער, אבל לא יקח את האספלט כי הוא משאיר נזק בלקיחת האספלט.

(4) הדיינים: אברהם דוב לוין, נחום אייזנשטיין, זאב רייז. פסקי דין ירושלים דיני ממונות יא עמוד שע

העובדות- א’ שכר מב’ דירת מחסן לשנה, והתחייב להחזיר לו אותה במצב תקין ונקי כפי שקבל. טוען ב’ שקבל בחזרה דירה מלוכלכת עם עובש בקירות ובמזרונים, והוא תובע פיצוי על ההוצאות שהיו לו בנקיון הדירה ובצביעת הקירות, וכן מזרונים חדשים. א’ משיב שהשתמש בדירה שימוש רגיל ולא שום שימוש יוצא דופן, והעובש נגרם כתוצאה מהזעת הקירות בחורף כשהוצרך לסגור את שני החלונות הקטנים היחידים של הדירה כדי לא להתקרר. ב’ טוען שאמר לא’ בתחילת השכירות שהחלונות נועדו לאוורור. עוד הוא טוען שהעובש במזרונים היה נמנע אילו היה א’ משתמש בכיסוי המגן שלהם. א’ משיב שאינו זוכר שב’ אמר לו שיש לאוורר את הדירה ע”י פתיחת החלונות, ומה שהסיר את כיסוי המגן מהמזרונים היה משום שהיה גדול מדי למידות המזרונים, והשתמש בכיסוי משלו. ועכ”פ לא מסתבר שהכיסוי המגן היה מונע את העובש מהמזרונים. עוד טוען א’ שב’ ראה את הלכלוך והעובש בקירות ואמר שהוא מוחל לו על כך, וע”כ אינו יכול היום לתבוע אותו על זה. ב’ משיב שאכן הסכים לוותר לו, אך היה זה לאחר שא’ התחייב לקנות מזרונים אחרים, אך לאחר שא’ חזר בו ואינו מוכן לקנות מזרונים, הוא חוזר בו מהמחילה ותובע גם עבור הנקיון והצביעה של הקירות. א’ משיב שאם כך, הוא תובע תביעה נגדית להחזר דמי השכירות משום שלא ידע שיהיה עובש בדירה, והוא סבל מכך.

נפסק- כפשרה, על א’ לשלם לב’ 500 ש”ח עבור המזרונים. שאר התביעות נדחות. נימוקים- מחילת המשכיר על העובש נחשבת מחילה ואינו יכול לחזור בו, אולם לגבי המזרונים היה על השוכר לנקוט בצעדים טובים יותר לשמור עליהם, וכיון שלא הצליחו הצדדים להתפשר ביניהם, קבע בית דין פשרה בסכום הנ”ל.

הרב משה פיינשטיין, שו”ת אגרות משה חושן משפט חלק א סימן עד

העובדות- אדם שכר רכב עבורו ועבור עוד חמישה בחורים לסע מעיר אחת לשניה ולחזור, כשהגיעו לעיר השניה שני בחורים החליטו להשאר במקום, אולם פגשו אדם שרוצה לחזור אתם בתשלום. מי זוכה בשכר זה, המשכיר או שני הבחורים ששלמו על השכירות הלוך ושוב והאדם הנוסף יושב במקומותם.

נפסק- מטעם ספיקא דדינא יש לפשר חצי למשכיר הרכב וחצי לשני הבחורים שלא חזרו אולם שלמו את שכר הרכב גם לחזור.

הרב שלמה בן שמעון, שורת הדין ה עמוד שצד

העובדות- בגמ”ח לשמלות כלה הבטיחו לכלה שמלה עד תאריך מסוים, על סמך הבטחתם הכינה שטר בטחון להחזרת השמלה וגם נתנה המחאה לצרכי ניקוי אם יצטרכו. שבוע לפני החתונה הודיעו לה שלא תוכל לקבל את השמלה. הכלה תובעת לקבל את השמלה, ובמידה ולא תקבל, תובעת פיצוי על הכנת שטר הביטחון.

נפסק- הגמ”ח רשאי לחזור בו מהבטחתו לתת לה שמלה אולם בעניה חייבים מדין נדר. אין חובה לפצות אותה על כתיבת שטר הביטחון כיון שלא חייבו אותה לכתוב, אולם אם אמרו לה לכתוב, עליהם לפצותה על כך.

הרב יהושע וייס, פסקי דין ירושלים דיני ממונות ז פס”ד בעמוד שעט

העובדות- ראובן שאל מכשיר טייפ משמעון בהיותם בפנימית הישיבה שבה למדו. לשניהם היה ידוע שהנהלת הישיבה אסרה להחזיק את המכשיר בישיבה ובתחומיה. בחיפוש שערכה הנהלת הישיבה בחדרי הפנימיה נמצא המכשיר אצל השואל, והיא החרימה אותו. השואל טען להנהלת הישיבה שהמכשיר איננו שלו, אך סירב לומר מיהו הבעלים. ההנהלה הודיעה שהמכשיר יוחרם עד שיבואו הבעלים ויקבלו נזיפה. שמעון, המשאיל, חושש לגלות את עצמו בפני הנהלת הישיבה, ותובע מראובן שיחזיר לו את המכשיר, כי שואל חייב באונסין. ראובן השואל, שכיון ששמעון אינו רוצה לגלות עצמו בפני ההנהלה, היא הבאת נזק על עצמו. וכן אם יגלה עצמו יציל את השואל מדין השבת אבידה. עוד הוא טוען שהמכשיר היה נתפס גם אם היה ברשות הבעלים מבלי שהיה שואל אותו.

נפסק- מוטלת על השואל חובת החזרה ומאידך מוטלת על המשאיל חובה לגלות עצמו בפני ההנהלה כדי שיחזירו את הפקדון המוחרם, שספק דאורייתא הוא ולחומרא. נימוקים- אין השואל יכול לומר למשאיל ‘הרי שלך לפניך’ כלומר הנה הוא נמצא אצל ההנהלה, אלא עד שיופיעו שניהם אצל ההנהלה ואז יכול לומר ‘הנה שלך לפניך’. אין לקבל את הטענה של השואל שגם אם המכשיר היה אצלך ההנהלה היתה תופסת אותו. ומאידך יש להסתפק האם עבור מצות השבת אבידה יהיה לו בזיון, אם מחויב לגלות עצמו בפני ההנהלה, ובספק דאורייתא יש להחמיר.

פסקי דין ירושלים דיני ממונות ז עמוד שנד

העובדות- התובע, בעל טרקטורון, השאיל את רכבו לנתבע לנסוע עליו. לאחר שנסע עליו במשך כמה רגעים בדרכי העפר של הישוב, התדרדר הרכב לתהום ונהגו ניצל בנס. הרכב ניזוק כליל ושבריו מצויים בתהום. בעל הרכב תובע מהשואל את דמי הרכב, משום שלטענתו התאונה קרתה בגלל חוסר מיומנות של הנהג לנהוג בטרקטורון בדרכי עפר קשים, וחוסר יכולתו לשלוט בהגה בדרכים כאלה. הנתבע משיב שהוא נהג מנוסה ברכב כזה וגם הדרכים היו מוכרות לו, אלא שהרכב לא היה תקין וקשה היה לשלוט על ההגה. הופיע עד שהעיד שנהג על הטרקטורון באותו יום ולדעתו הרכב היה תקין.

נפסק- יש לפשר בין הצדדים ולחייב את הנתבע בסכום מסויים. נימוקים- יש ספק האם אירוע זה מוגדר ‘מתה מחמת מלאכה’ והאם הנתבע צריך להשבע על כך.

Scroll to Top